（1）自有房产用于生产经营：应纳税额＝应税房产原值×（1-减除比例）×1.2% ×n÷12 n为当年应纳税的月份数 （2）出租非居住的房产：应纳税额＝租金收入×12%×n÷12 n为当年应纳税的月份数 （3）个人出租住房（不分出租后的用途）：应纳税额＝租金收入×4%×n÷12 n为当年应纳税的月份数 *备注： （1）房产的扣除比例（减除比例），在计算中千万不能忘记。 （2）房产中必须包含地价，宗地容积率低于0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此 确定计入房产原值的地价。 （3）独立的地下建筑物，在计算房产余值前，按工业用途50%至60%、商业及其他用途70%至80%的 比例，先行扣除，即要做两次扣除。 出租的地下建筑无此规定。 （4）出租的房产约定有免租期限的，免收租金期间由产权所有人按房产余值缴纳房产税。
应纳税额＝计税依据×税率（3%-5%） （1）在承受国有土地使用权出让时，不得因减免出让金而减免契税。 （2）等价交换房屋、土地权属的，免征契税。交换价格不等的，依交换价格差额征税。（包括3 种形式：房换房、地换地、房换地） （3）以房屋（土地使用权）抵债，或是用实物交换房屋或土地使用权的，视同买卖，由产权承受 人按房屋现值缴税。 （4）房屋的法定继承不征契税，非法定继承照章纳税。
5
房地产开发企业土地增值税清算： （1）以审批的房地产开发项目为单位 ，进行清算。 分期开发的，以分期项目为单位清算。 （2）应当清算的情形： 土地增值税的税 一是项目全部竣工、完成销售的； 收优惠 ： 二是整体转让未竣工决算项目的； （一）不征： 三是直接转让土地使用权的。 （1）房屋赠与， （3）税务机关可要求清算的情形 ： ↑ 赠与直系亲属、 一是已竣工验收的项目，其已转让面积占整个项目可 土地增 承担直接赡养义 售面积85%以上，或已转让面积占整个项目可售面积 值税 务人以及公益性 未达85%，但剩余可售面积已全部出租或自用； 赠与、继承，不 二是取得销售（预售）许可证满三年，但仍未销售完 征土地增值税。 毕； （2）房地产的代 三是纳税人申请注销税务登记，但未办理清算手续 建房行为，不征 的； 四是省级税务机关规定的其他情形。 。 （3）个人之间互 （4）视同销售的情形： 一是房开企业将建筑物用于职工福利、奖励、对外投 换自有居住用房 资、分红、偿债、换取非货币性资产等， 地产，经核实， 二是用开发的建筑物安置回迁户的。 免征。其他情形 **视同销售的收入，按照一本三同一平均 的标准确 的互换房地产， 认：即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房 征收。 地产的平均价格确认收入。 （5）不视同销售的情形： 房开企业将部分房产转让企业自用、或用于出租等 的，产权未发生转移，不视同销售收入。在清算时不 列收入，不扣除其对应的成本费用。
3%-5%
小税种的对比记忆
序号 税种 纳税义务人 征税范围 税 率 纳税 期限 应纳税额的计算
转让国有土地使 用权、地上建筑 物及其附着物， 并取得收入的单 位和个人。 即产权的转让方 。
（1）转让国有土地使用权（不包含土地使用权的出 让）； （2）地上建筑物及其附着物，连同国有土地使用权 一并转让； （3）存量房地产买卖。 （4）以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）房开企业的房地产投资、公司制改造、合并、 分立等导致的房地产权属变化； （7）合作建房建成后转让的。
小税种的对比记忆
序号 税种 纳税义务人 征税范围 税 率 纳税 期限 应纳税额的计算 应纳税额＝实际占用应税土地面积×适用税额 单纯的地下建筑，50%计征。 按年计算 分期缴纳 大城市：1.5-30 中等城市：1.2-24 小城市：0.9-18 县镇矿：0.6-12 降低有度（30%） 提高报批（财政部） 应纳税额＝实际占用耕地面积×适用税额 一次性征收 只征一年 实行地区差别幅度定额税率。 发达地区可适当提高适用税额，但最多不得超过当地规定税额标准的50%。
小税种的对比记忆
序号 税种 纳税义务人 征税范围 以列举的车辆为征税对象。范围包括汽车、摩托车 、电车、挂车、农用运输车。 税收优惠： （1）设有固定装置的非运输车辆，免税； （2）对农用三轮运输车，免征； 在我国境内购置 （3）对城市公交企业购置的公共汽电车辆，免征 应税车辆的单位 。 和个人 （4）回国服务的留学人员，用现汇购买1辆自用国 产小汽车，免税。 （5）长期来华定居的专家进口1辆自用小汽车，免 税。 （6）使领馆、国际组织驻华机构及外交人员的自 用车辆，免税； （1）依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和 船舶。 （2）依法不需要在车船管理部门登记、在单位内 部场所行驶或作业的机动车辆和船舶。 在中国境内的车 （3）纯电动乘用车、燃料电池乘用车不属于车 辆、船舶的所有 船税征收范围，纯电动商用车、燃料电池商用车 人或管理人 免征车船税。对使用新能源的车船，免征车船税 。 （4）其他混合动力汽车减半征税；对节约能源 的车船，减半征税。 统一比例税率，10%。 税 率 纳税 期限 应纳税额的计算 应纳税额＝（含税销售价格+价外费用）/（1+增值税税率或征收率）*10% 计税依据中应包括：（1）随购买车辆支付的工具件和零部件价款；（2）支付的车辆装饰费； （3）开展优质销售活动所开票收取的有关费用；（4）使用代收单位（受托方）票据收取的款项， 视作价外收费，应并入计税价格一并征税。 税收优惠： 计税依据中不包含：（）支付的控购费；（2）销售单位开具的发票中包含的增值税税款；（3） （7）解放军、武警部队列 自购买（进 使用委托方票据收到，受托方只履行代收义务并收取代收手续费的款项，不需并入计税价格。 入装备订货计划的车辆， 口）之日起60 底盘发生更换的车辆，其计税价格为国家税务总局核定的同类型新车最低计税价格的70%。 免税； 日内申报纳税 计税价格适用最低计税价格的情形：（1）纳税人自产、受赠、获奖和以其他方式取得，并自用的 （8）防汛、森林消防用于 应税车辆；（2）非贸易渠道进口车辆；（3）纳税人购买自用或进口自用应税车辆，申报的计税价 指挥等的设有固定装置的 格低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的。 指定型号的车辆。 计税依据为纳税人提供的有效价格证明注明的价格：（1）国税总局未核定的车辆；（2）进口旧 车；（3）因不可抗力因素导致受损的车辆；（3）库存超过3年的车辆；（4）行驶8万公里以上的 试验车辆。 1.计税单位包括“每辆”、“整备质量每吨”、“净吨位每吨”、“艇身长度每米”。 2.应纳税额＝（年应纳税额/12）*应纳税月份数 按年申报、分 税收优惠： 定额税率。具体税额由省 月计算、一次 （1）捕捞、养殖渔船，免税； 级人民政府确定。 性缴纳。 （2）解放军、武警志用的车船，警用车船，免税； （3）使领馆、国际组织驻华机构及其有关人员的车船，免征。 （4）挂车按货车税额的50%征税； （5）见前3、前4。
1
城镇土 地使用 税
开征区域内的国 家所有和集体所 城市、县城、建制镇、工矿区 有的土地为征税 对象
大城市：1.5-30 中等城市：1.2-24 小城市：0.9-18 县镇矿：0.6-12 降低有度（30%） 提高报批（财政部）2耕地占 用税
用于建房或从事其他非农业建设而征（占）用的国 实行地区差别幅度定额税 占用耕地建房或 家所有和集体所有的耕地（包括菜地、花圃、苗圃 率。 从事其他非农业 、茶园、果园、桑园、经济林木用地、鱼塘等，也 发达地区可适当提高适用 建设的单位和个 包括已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和 税额，但最多不得超过当 人 林地等） 地规定税额标准的50%。
（1）自有房产用于生产经 营：1.2%的年税率 3 房产税 房产，即有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供 征税范围内的房 （2）出租非居住的房产： 人们在其中生产、学习、工作、居住或储藏物资的 屋产权所有人 12% 场所。 （3）个人出租住房（不分 出租后的用途）：4%
4
契税 ↓
在我国境内转移 土地、房屋权 在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土 属，承受产权的 地和房屋。 单位和个人。 包括国有土地使用权的出让，土地使用权转让，房 屋的买卖、赠与、交换。 即财产（产权） 房屋的法定继承不征契税，非法定继承照章纳税。 的承受方。
第一步，计算收入总额（一）。 第二步，计算各项扣除项目金额（二）。 第三步，计算土地增值额：（三）＝（一）-（二）。 第四步，计算土地增值率：（三）÷（二），根据增值率确定适用的税率和速算扣除率。 第五步，计算应纳税额：应纳税额＝增值额×增值率-扣除项目金额×速算扣除率。 各项扣除项目： （一）房开企业的各项扣除： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房开成本 包括土地征用费、耕地占用税、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施 费、开发间接费用等。 **拆迁补偿费 ：支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房开企业的补差，抵减拆迁 补偿费；货币安置拆迁的，支出计入拆迁补偿费。 ③房开费用——纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，房开费用＝利 息+（①+②）×5%以内；不能按房地产项目分摊利息支出，或无法提供金融机构贷款证明的，房开费用 ＝（①+②）×10%以内； ④与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加； ⑤房开企业的专项加计扣除：＝（①+②）×20%。 （二）非房地产企业的各项扣除： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房开成本； ③房开费用； ④与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。 （三）各类企业转让存量房： （1）能够取得旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房屋及建筑物的评估价格：＝重置成本价×成新度折扣率； ③转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，以及购房时缴纳的契税； ④统一缴纳的有关费用。 （2）不能取得旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括： ①该建筑的评估价格，可按照购房发票所载金额，并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除。 自购房发票所载日期起，至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个 月的，可以视同一年。 ②购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税证明的，准予作为税金扣除，但不得作为加计5%的基数。 ③取得土地使用权所支付的金额； ④转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，以及购房时缴纳的契税； ⑤统一缴纳的有关费用。