Gemdale Corporation
户 型：我们最擅长的价值干
徐泾项目 赵巷项目
入门动作
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）
• 新景观
• 新户型 • 首次以度假村
• 新售楼处
• 搭建了一个茅草 房； • 新会所 • 全球收集艺术品 • 大型party露台 具备烧烤功能 • 室内室外联通游 泳池
• 新规划
• 用U型压红线的 方式布置建筑主 体，园林景观集 中于项目中庭 • 并通过造坡处理 形成高差。 • 上海当时基本没 有立体想象力，
• 鼎邦丽池：
• 建于2002年 • 位于西郊板块，当年
• 影响力：
• 消费者：名流趋之若 鹜，二手房鲜有出手，
由明苑、檀宫、创世
纪别墅等构成的西郊 独栋别墅区
据说彭丽媛第一次到
上海就打听这个项目； • 业内：抄袭者包括万
• 以大平层物业，4000
美金/平米，实现了超 越独栋的溢价能力
科兰桥圣菲、万源城
徐泾项目 入门动作 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂； 赵巷项目 消防楼梯道铺贴； 变电站、垃圾站包装处理； 高标准精装修双大堂；
达标动作
电梯精装修； 大尺度（非标）电梯轿箱； 电梯厅及过道与室内设计统一考虑； 地下大堂装修标准更高、及周边景观处理； 局部挑空； 每个单元的门户设计、外挑雨廊
+30%尊贵型+10%炫耀型；
• 项目所处的板块具备享受型的特 点；
• 成功的豪宅项目，需要在景观、公共部位、立面、
精装修、会所、工艺质量上做到标杆。 • 如何做到标杆？
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由一个案例引发的思考。。。
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鼎邦丽池：一个过去的传奇
• 最重要的六大价值点： • 景观 公共部位 立面 工艺质量 • 精装修 会所
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产品价值树蕴含了几个大的价值取向
• 1、我们做享受型豪宅： • 2、公共重于私有： • 3、设计价值＞工艺价值＞材料价值：
• 易居的客户调研，将豪宅需求分 为炫耀型、享受型、尊贵型、理 财型； • 任何需求都是混杂的，金地豪宅 满足的需求是： 60%享受型
• 鼎邦丽池 • 区域：02年的西郊，高 端独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋； • 后期业主追捧； • 业内7年后仍在模仿；
• 赵巷（徐泾） • 区域：09年的大佘山 （徐泾），独栋社区； • 物业：大平层； • 竞品：独栋； • 售价：超越独栋；
？
追求
• ？； • ？；
• 精装修，天地柱的处理、包柱；
• 明亮、变化的灯光照明系统； • 车位配比1：2，增设加长车位； • 可以利用地面水景采光
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地下车库——地下花园
地下车库利用地面水景采光
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立 面：
徐泾项目 入门动作 尊贵感，价值感强的立面取向 廊、柱、檐口、窗体，有细节变化 暖色系为主，颜色搭配营造变化 全干挂石材 整体感，不象公寓，象官邸、大独栋 幢与幢之间或组团之间立面不相同 注重入口的门户或外挑雨廊的设计 特殊屋顶材质处理，如铜屋顶 成熟，但行业内未出现的立面风格
加分动作
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规划给客户带来的空间价值感知：公园沐桥
通过减少一幢建筑，再将这一侧其余的建筑作水平推移，而 一边的建筑则以临街第一幢建筑的西北角作为原点，使之略 微偏移，于是，沐桥的规划便发生了微妙的变化。
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规划给客户带来的空间价值感知：九树
御溪、夏宫等
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鼎邦丽池：成功源自“新”
• 上海人没见过。。。
• 新建筑
• 02年前上海没 有西班牙风格 建筑； • 由西班牙首席 大师MelVin Villarroel设计； • 将希腊某项目 照搬过来；
• 新工艺
• 地中海风格建筑 外立面以 STUCCO手工抹 灰、抓毛而成， • 当时国内工匠无 人知晓STUCCO 制作工艺， • 鼎邦俪池专门从 意大利请来工匠， 完成建筑外立面 造型工作
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守正出奇才是豪宅之道
不是做学术研究， 花费两周的时间研 究一个标准化、体 系化的东西，一劳 永逸，解决所有问
了解别人用的什么品牌的东西 回来我们讨论是增配还是减配
• 研究价值树：
×
市场比较法决定不了我们的制胜策略 守正：通过市场比较，选择达标动作 出奇：确定创新方向，选择加分动作
察的重点。
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一层住户庭院直通泳道
• 业主穿着泳装，可以直接从自家庭院进入泳池，蜿蜒的 泳道更具趣味，最后游入与会所联通的中心泳池
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室内室外浑然一体的精装修，提供特别的生活情趣
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公共部位：
• 以别墅的容积率
做公寓，做围合， 形成大规模的景 观；
的手法做公寓，
通过退台形成 超大尺度的阳 台露台； • 3－4层带电梯
• 加那利海藻，地
底铺设热水管； • 屋顶绿草覆盖；
• 。。。
在平地建房子
• 这种“新”不是自己生造的，而是把成熟的东西系统引进
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现在的我们就象02年的鼎邦丽池。。。
6 7 8 9
• 从客户价值感知角度， 不在同一个维度
4 5 6 7 8
住宅单体
10 11 12 13
配套 示范区 水暖电设 备 建筑结构 建筑技术
14
15
16 17 18 19 10 21
停车场地
示范区 室外水电设备 住宅水暖电设备 住宅结构 建筑物理技术 环境生态技术
9
• 产品价值树的11个主干 • 代表了我们产品打造的 价值取向 10 11
在九树，12幢小楼以棋 牌式错落布置，保证了
邻近单元之间的距离，
最大限度地开放了空间， 有对室内外的关系做了 微妙的处理。每一幢小 楼都根据地形、山谷的 变化轻微地转动，使每 一套住宅都能从各个面 享受到风景，并且实现 了建筑物之间南北方向 的景观空间流动。
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景观：
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高端项目研发 研究成果
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产品价值树建议
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在过去二周，我们组织5家代理公司，对22个豪宅案例进行了基础研究
• 易居；新联康；新聚仁；新景祥；同策
• 绿城御园、留庄、公元沐桥、九树、星河湾、鼎邦丽池、绿城黄埔湾、汤臣一 品、万源城御溪、富越香墅、鸿丰香缇花园、滨江阳光海岸、上海滩花园洋房、 中鹰黑森林、世贸湖滨花园、鹿城广场、世贸佘山花园、锋尚国际、华府天地、
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1 规划 公建设施布局
2
3 4 5
公共场地布局
组团庭院布局 交通道路布局 软质景观 硬质景观 水体景观 住宅平面 住宅立面 住宅公共部位 精装房 样板房 商业街铺 会所
产品体系
价值体系
1 2 3
规划 景观 公共部位 立面 平面（户型） 精装修 会所 配套商业
景观
墅外、王子晶品、翠湖天地
• 成果： • 1、建立豪宅项目配置标准基础数据库； • 2、规律：豪宅市场的产品竞争力两年上一个台阶，产品的发展速度非常快，今天
的标准线就是明天的及格线；
• 3、共性：最关注6大核心价值干“景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺”
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由产品体系向价值体系的演变和提炼
材料设备
新技术与智能化 工艺和质量
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基于市场比较，我们提出了赵巷、徐泾项目的产品价值取向设想
产品价值
规划
景观
公共部位
立面
户型
精装修
会所
配套及商 业
材料设备
新技术与 智能化
工艺及质量
及格线 标准线 标杆线
• • •
：策略最优价值树 ：徐泾价值树(现状) ：赵巷价值树(预期)
达标动作
加分动作
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顶层空中中庭（盘古大观）
•项目在85米高的建筑顶层设 置了12套装修风格各不相同的 空中四合院,院中堆了厚达1.5 米的浮土,种上植被营造院子的 感觉。
特殊材质的应用
• 最早期的铜屋顶建筑是建于1280年的德国 Hilersheim大教堂。
• 在长达千年的岁月里，惟有象征宗教与世俗权
力的建筑比如教堂、宫殿等才使用铜屋顶。 • 铜的特殊的肌理效果与那种斑驳的质感，常使 人不由自主地联想到历史、经典 • 而这种感觉，会随着时间的推移、岁月的累积 变得更为浓重。
一梯一户 玄关系统 多套房设计
双开大尺度铜质进户门 3.4米以上层高 佣人动线分开，独立区域（带卫生间） 局部挑高客厅 局部大尺度风雨廊（阳台）、露台 双层花园 两处通风、带庭院的地下室 中西双厨、岛式早餐厅 总裁会议室概念（高隔音设计、兼具书房、 影音功能） 主卧双更衣室 顶层空中中庭设计 紧急避险室（兼具贵重物品陈列室功能）