房地产估价报告估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日估价报告编号：目录房地产估价报告 (1)致委托方函 (3)估价的假设和限制条件 (5)估价结果报告 (6)一、评估项目名称 (6)二、委托方 (6)三、受委估价方 (6)四、估价对象概况 (6)五、估价目的 (7)六、价值定义 (7)七、估价时点 (7)八、估价依据 (7)九、估价原则 (7)十、估价程序和方法 (8)十一、估价结果 (9)估价技术报告 (9)一、个别因素分析 (9)二、区域因素分析 (9)三、市场背景分析 (10)四、最佳使用分析 (10)五、估价方法选择 (10)（一）市场法 (10)（二）收益法 (11)六、估价过程 (11)（一）市场法 (11)（二）收益法 (13)七、房地产价格的确定 (15)八、评估结果 (16)附件 (16)致委托方函XXXXXX学院：我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。

本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。

估价结果：房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分（盖章）法定代表人（盖章）：二零一四年十二月一日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正客观的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见4、我们依照中华人民共和国国建标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据拆迁方及被拆迁方现场勘察、认可的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告依据现场测量数据进行评估，若该测量数据出现漏记、错记或重记，本报告结果应以重新核实的数据做相应调整。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告书中内容未经估价机构书面同意，报告书中的全部或部分内容不得公开发表或转载、复制，报告解释权为本评估机构所有。

估价的假设和限制条件(1) 本估价报告只为估价目的服务，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

(2) 未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

(3) 估价报告应用的有效期：本估价报告自2014年6月20日起一年内有效。

本报告在有效期内使用时，估价结果应与报告同时完整使用。

(4) 本次评估以基于市场的价值为标准，未考虑强制处置因素。

随着时间推移，若由于国家政策、经济环境及估价对象自身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，应委托估价机构重新估价。

(5) 估价人员对估价对象的外观和使用状况进行了勘察。

除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

(6) 本房地产估价报告所依据的有关资料如《房屋所有权证》复印件等由委托方提供，房屋产权及建筑面积由委托方提供的资料所得，委托方对其提供资料的真实性负责。

估价结果报告一、评估项目名称广州市海珠区东华星域房地产价值评估二、委托方单位名称：三、受委估价方机构名称：四、估价对象概况（一）估价对象：东华星域（二）基本情况：该项目东华星域位于海珠区江南大道中，由广州东华实业股份有限公司开发，2011年拿地，土地使用年限为70年，占地面积7502平方米，总建筑面积为43409平方米，容积率5.79，绿化率30%。

土地使用年限自2009年开工。

周边交通便利，附近的交通有地铁站：2号线市二宫站A出口；公交车：5、10、14、29、180、270、248、253等多路公交车。

附近有好又多，万国广场，广百新一城等商场。

小学配套也一应俱全，有前进路小学，江南大道中小学，广州美术学院等。

五、估价目的由于委托方学术研究的需要，需要了解东华星域房地产在估价时点的公开市场价值。

六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、广州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。

本次估价价格的结果是，在估价基准日为2014年12月1日，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用3年，尚可使用67年的房地产市场价值。

七、估价时点二〇一四年十二月一日八、估价依据（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）《中华人民共和国土地管理法》（三）建设部：中华人民共和国国家标准房地产估价规范（四）委托方提供的有关证明文件，资料和图件（五）柴强，房地产估价（第七版），北京，首都经贸大学出版社（六）廖俊平等，房地产估价案例与分析，北京，中国建筑工业出版社（七）估价人员掌握的有关房地产市场资料和估价人员师弟查勘的有关资料九、估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

（二）合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（四）最高最佳使用原则在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

（五）替代原则替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制而趋于一致。

（六）估价时点原则房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感，所以房地产估价结果具有很强的时效性，应体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。

十、估价程序和方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和广州市海珠区房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十一、估价结果估价技术报告一、个别因素分析估价对象之一权属人广州东华实业股份有限公司，小区座落于广州市海珠区江南大道中79号，土地用途为居住用地，占地面积7502平米，建筑面积43409平米，两栋28层建筑，目前已经封顶。

项目负一层直接到达地铁站，可以从家直接接驳地铁，100%地铁上盖。

二、区域因素分析本项目位于海珠区的江南大道-宝岗大道片区，离地块约100米远处有地铁二号线市二宫站出口，所以，该地块附近交通极为便利。

本地块附近本来就是人流密集的居住区，附近的各种生活配套设旋十分完善。

地铁上盖给新港路带来无限生机，这是重要的一点。

地铁不仅仅使交通状况得到改善，更重要的是汇集了人气，对该区域的经济，尤其商业有着积极的作用。

通的完善使居民出入更方便快捷，还扫清了投资商的投资顾虑，加速经济的发展，提高该区域的知名度，直接增加物业的价值。

三、市场背景分析市场特点：江南大道—宝岗板块原为海珠区的老城区，周边旧民居较多。

老城区的楼盘一大特点就是生活配套成熟，交通方便；但同时也存在周边景观差，望去大多为旧屋顶的不足之处。

本板块楼盘的规模以中、小规模的楼盘为主，大多数楼盘的占地都在2万平方米以下。

由于周边的景观较差，中等规模（占地在5-10万平方米）楼盘在小区的内部绿化、户型等方面上下了不少功夫，也做出了精品楼盘，如中海名都。

周边的原居民成为本板块楼盘的第一目标客户，还有一部分高收入的外地人。

四、最佳使用分析本次房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提，进行估价。

最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，专业技术人员充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于海珠区江南大道中的东华星域进行评估，根据估价对象地理位置、城市规划、周边自然与经济环境确定估价对象的现使用功能为最高最佳使用。

五、估价方法选择（一）市场法1、理论依据市场比较法是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。

市场比较法以替代原理为理论基础。

2、公式的选择评估标的物市场价格=比较案例价格*交易情况修正*交易日期修正*区域因素修正*个别因素修正（二）收益法1、理论依据收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。

其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得。

2、公式的选择根据公式P=a/r[1-1/(1+r)n六、估价过程（一）市场法1、比较实例选择根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。

2、因素选择综上所诉，估价对象与实例A、B、C相比较，影响其价格的主要因素是交易情况，估价基准日，区域因素，个别因素等。

分析如图：3、比较因素的修正对交易案例与股价对象进行比较，从交易情况，交易日期，区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。