房产估价技术报告
一、估价方法选用
（一）、对房产评估选用的方法
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际情况，因此采用了如下方法进行评估：
1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价，根据估价人员掌握的资料，估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况，所以选用市场法作为第一种估价方法。

市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，选取收益法作为本次评估的第二种方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3、对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行算术平均，确定最终的估价结果。

二、估价测算过程
1、比较案例选取
估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房产比准价格。

（具体情况见表一）
表一
2、编制比较因素指数表
表二
3、编制比较因素修正系数表
取平均值，得估价对象一层房产平均比准单价：
（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）
2、采用收益法测算估价对象价格
（1）求取年有效毛收入
根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况，确定其租金水平均值为0.8404元/平方米·天，每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计。

确定其年有效毛收入。

（2）求取年运营费用
a、管理费
按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：
b、维修费
按市场一般惯例取重置价的0.5%
c、保险费
按市场一般惯例为重置价的0.5‰
d、税费
出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为0.75%；综合税费率为年租金收入的18%。

年运营费用=a+b+c+d
（3）求取年净收益
年净收益=有效毛收入－年运营费用
重置价的确定：
重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡。

（4）收益法求取估价对象房产价格
评估对象建筑物建成于2002年，钢混构建筑物耐用年限剩65年，故其剩余经济寿命按65年计算。

资本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作为安全利率，加上一定的风险调值系数后综合确定），根据公式：
a
r
V n+
g
=
g
-
-
+
]
r
1/(
)
1(
)
/(n
)[
1
式中：
V——有限年期房产价格；
a ——未来第一年纯收益；
r——资本化率，此处取7%；
g——租金增长率，取2%
n——估价对象剩余房产使用权年限。

此公式的假设前提是：
①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a，此后按数额
g逐年递增；③资本化率为r，r不等于零。

3、估价结果
评估人员根据估价目的，本着公平、公正、客观的原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格。

房地产单价=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。

房地产总价=3725*185.6=69.14（万元）
大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整（币种：人民币）。