工业区发展概况
工业区数量较多，西部较为集中
❖ 具工业区特征的地块802个，面积80.14km2， 主要分布在西部工业组团和西部高新组团
开发方式以出租厂房和出让土地为主
建设规模偏小，开发强度较低
❖ 面积在10 ha 以下的工业区占到50％ ❖ 平均容积率1.01，低于工业用地标准平均值
配套设施普遍缺乏，市政建设滞后
主要汇报内容
一、现状认知 二、影响条件分析 三、目标与策略 四、工业布局规划 五、工业园区整合 六、保障措施
宝安区工业发展历程 1994
1980～1992：工业化初期阶段
❖以“三来一补”加工制造业为主，工业沿轴 线呈散点状发展，未形成规模效应
❖工业以劳动密集型产业为主，导致外来劳动 力大量涌入，城市化进程加快
工业用地效益由南向北呈圈层式递减
500
461.49
391.56
现
400
状
300
认 知
200
91.60
100
0
62.80
154.19 136.25
52.37
38.01
5 . 4166.38
28.40 4.44
福田区 盐田区 南山区 罗湖区 龙岗区 宝安区
地均工业增加值（亿元/平方公里） 地均工业产值（亿元/平方公里）
15~25
S
道路广场用地
28.8
9.64
15~16
8~15
U
市政公用设施用地
3.7
1.24
G
绿地
19.1
6.40
10~13
8~15
D
特殊用地
1.9
0.65
工业用地现状
工业用地效益总体偏低
❖ 05年地均工业产值28.4亿元/km2，排全市六区第五； ❖ 05年地均工业增加值4.44亿元/km2 ，为全市六区最低。
2000
1993～2000：工业化初期向中期过渡阶段
❖产业结构优化调整，工业技术含量逐步提高
现
❖工业在主要交通干道之间呈填充式集聚发展
状 2001～至今：工业化中期阶段
认
❖工业结构不断优化，高新技术迅速崛起
2005
知
❖工业空间持续扩张，轴线－组团布局结构基
本形成
既有成就概述
工业经济结构外向型特征明显 重工业的增长成为工业经济发展的重要带动力量 高新技术产业发展势头良好 形成了一批重要工业产品的生产和出口基地及配套市场 已成为珠三角工业经济实力最强的地区之一
内衣集聚基地
街道工业区
园区管理模式：三种不同的管理模式并存
政府与公司合作经营管理的工业区
－由市场投资公司运营的街道办的工业区
❖ 管理、运营组织架构由街道办、市场投资 公司及专业化公司组成；
❖ 探索适合宝安的工业区整合管理模式，改变宝安目前工业区多、 小、乱的发展现状，提升工业区的用地产出效益；
❖ 促进地方工业集群的培育、发展和升级，促进企业创新和增强企 业根植性；
❖ 强化企业间的产业关联，提高资源利用率，减少工业污染。
研究思路
问 历程回顾 题 认 知 现状评价
目 因素分析 标 解 析
12000
35
10000
30
现 8000
25
状
20
6000
认
15
4000
知
10
2000
5
0
0
广州 深圳 佛山 东莞 珠海 江门 肇庆 惠州 中山 宝安区
GDP
规模以上工业总产值
GDP增速
规模以上工业总产值增速
产值（亿元） 增速（％）
工业用地现状
工业用地规模偏大，商服类用地 比重偏低
工业用地集中分布在西部和东部， 中部相对分散
趋势预测
规 实施途径 划 引 导
保障措施
空间线索
产业线索
空间特征
产业竞争力
用地状况 园区发展
产业分布 工业绩效
城市结构 土地资源 配套设施
影 响 因 素
产业政策 区域协作 环境资源
发展目标策略
工业布局规划
产业集聚指引
工业区整合
管理 模式
旧工 业区
生态 工业
园
配套 设施
调整 改造 试点 建设
若干政策建议
研究目的与任务
研究目的
以空间结构调整为主线，以工业园区整合为核心，以促进产业集聚为 方向，以提高资源利用率、减少环境污染为原则，通过工业布局的调整， 重构新的工业集群和产业区，促进工业增长方式的转变和工业结构的的优 化升级，以实现宝安工业高质量、高效益的健康、协调发展。
研究任务
❖ 调整工业空间布局结构，使之符合宝安未来城市化发展的要求， 并符合上层次规划中各项指引性纲领的要求；
❖ 高新产业园区
❖ 产业集聚基地
❖ 街道办主导开发的工业
➢ 园区开发者和管理者合二为 ➢ 区产业集聚基地领导小组
区
一；
负责领导决策和行政许可， ➢ 管理运营组织架构由街道
➢ 区高新技术产业带领导小组 负责领导决策和行政许可；
下设办公室负责协调、审 查；
办及下属的经济发展公司 组成；
➢ 区高新办负责招商、监督、 审查、协调；
现
状
6%
8%
27%
认
知
36%
小于5ha 10到50ha(含10ha) 大于100ha(含100ha)
23%
5到10ha(含5ha) 50到100ha(含50ha)
33%
30% 容积率>2.5 1<容积率<1.5
10% 27%
1.5<容积率<2.5 容积率<1
园区管理模式：三种不同的管理模式并存
以政府管理为主的工业区
➢ 开发公司负责基础设施的建 设和基本的物业管理。
➢ 街道办的产业集聚基地管 理办公室负责招商和组织 开发建设；
➢ 开发配套建设由市、区政 府共同出资，以区为主。
➢ 街道办负责对经济发展公 司的管理、监督，对工业 区的领导决策；
➢ 经济发展公司负责工业区 的厂房、配套设施等开发
现ห้องสมุดไป่ตู้
建设。
状
认
知
光明高新区
用地代号
用地类型
用地面积(km2) 用地比例(％) 《深标》(％) 国标(％)
R
居住用地
69.7
现
C
商服设施用地
9.6
23.31 3.21
25~30 5~8
状
GIC
政府社团用地
认
M
W
工业用地 仓储用地
知
T
对外交通用地
9.8 140.7 1.18 14.1
3.29 47.09 0.39 4.70
12~13 25~30
宝安区工业布局研究和规划 总体要求
研究背景
研究背景
❖ 区域层面： 国际性的产业大转移为宝安产业结构升级带来巨大压力；
❖ 全市层面： 深圳要实现从“深圳加工”向“深圳制造”和“深圳创造”的转 变； 宝安作为全市工业经济发展的主要生产基地，下一步产业发展走 向受到了市委市政府的高度重视；
❖ 宝安层面： 大量的优质空间资源被产品附加值和技术含量低的“三来一补” 企业所占据； 工业区布局乱、效益低、产业结构雷同； 四个“难以为继”严重制约了宝安工业的持续发展。