二、城市经济发展
＊2019年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。 ＊居民生活水平稳步提高。
全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6％；人均消费性支出7077元，增长10.8% 农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平 均工资16590元，增长17.4％。
淮安市整体经 济快速发展、 人民生活水平 逐步改善，对 房地产市场的 具大支撑作用 仍将持续。
淮安城市综合 实力的增强和 工业化进程的 加快，将进一 步改善城市的 生活、工作和 居住环境， 进而吸引更多 的人口在城市 居住，繁荣房 地产市场。
淮安是水、陆交通 十分便利，以淮安 为中心，3小时车 程内，有大中城市 15座，人口8000 万，房地产市场容 量巨大。
250 200 150
万平方米
100 50 0
05/06年保障性住房计划施工面积 205.5
2、市级商贸中心区
淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心， 以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区 域构成市级商业中心。
3、市级高教园区
根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之 一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善 的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河，南到柴米 河，西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线，以及淮海 南路东侧部分用地。
一、市场宏观分析
作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量
以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况，本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的
细致的取样调查和总结，相关数据绘制如下表：
1、开发投资 亿元
房地产开发投资
80 66.35
60
40 21.54
20
34.59
4、市级经济园区
淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住 宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园 林式淮安新城区。
政策开放
宏观环境对房地产的影响
经济因素
人口因素
交通因素
淮安地初苏北腹地，良好的 政府招商政策，引进大量的 外地资金，给城市的建设注 入了强大的经济活力。目前 象富式康、沃尔玛等大型知 名企业或商场已经正式进驻 淮安，不仅给淮安解决大量 闲置人员就业问题，同时也 带入一大批精英人才，促进 相关产业的发展。
宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础；同 时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展 潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越 发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。
第二部分：淮安房地产市场研究
0
第一季度
16.4167.78
第二季度
17.01 15.2ห้องสมุดไป่ตู้
16.35 13.35
第三季度
第四季度
2005年 2006年
小结： 从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2019年第一季度 其投资比重已超过22％，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两 年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2019 年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别是住宅供应量 持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期，目前房地产业已成为淮 安城市经济发展的支柱产业。
43.36
开发投资
0 2003年
2004年
2005年
2006年
小结： 从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。 市区房地产被房地产商看好，并得到众多资金涌入，其后续竞争将会愈来愈激烈。
房地产投资占固定资产投资比重
25
20
15 %
10
22.06 16.64
5
“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦 区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一 组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区 为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市 区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。
＊淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、
三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河
＊工业经济增势明显。 ＊重点项目建设进展顺利。 ＊服务业发展水平进一步提升。 ＊消费品市场繁荣活跃。
消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其 中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。
三、城市发展规划
1、城市整体发展规划布局
＊城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。
目录
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介 二、城市经济发展 三、城市发展规划
第二部分：淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析 二、中微观市场分析
第三部分：项目概况以及项目研究
一、项目概况 二、项目规划研究 三、项目户型设计研究
第一部分：淮安市宏观环境分析
一、城市简介
淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今 已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称 为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月 21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、 金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区， 行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人 口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万 左右。
2、施工/竣工面积
各年度计划施工/竣工面积统计
2500 2000
1500 (万M²)
1000
500 0
1344 787
2004年
1728.2 1017.1
2350.57 1422
2005年
2006年
市区施工面积 市区竣工面积
小结：
从近三年来看，市区房地产经济不断升温，其施工面积呈现高速增长趋势；竣工面积 也稳步提升，市区房地产市场竞争将会愈加激烈。