一、单项选择题
1.替代原理是房地产估价中( )
A.市场法的理论基础
B.重置成本法的理论基础
C.收益法的理论基础
D.剩余法的理论基础
2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。
( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市场法
3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。
( )
A.实际收入
B.主观收入
C.客观收入
D.潜在收入
4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。
( )
A.潜在毛收入
B.有效毛收入
C.正常净收益
D.销售收入
5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( )
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )
A.递减
B.递增
C.不变
D.先减后增
7.收益法采用_________作为估价依据。
( )
A.实际收入、实际费用和实际净收益
B.实际收入、实际费用和客观净收益
C.客观收入、实际费用和实际净收益
D.客观收入、客观费用和客观净收益
8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。
( )
A.成正比成正比
B.成正比成反比
C.成反比成反比
D.成反比成正比
9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A．土地总量有限 B．规划限制
C．不动产不可移动 D．价值量大
10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。
( )
A.实际收入
B.主观收入
C.客观收入
D.潜在收入
11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( )
A.非单一性
B.可替代性
C.合法性
D.可修正性
12.基准地价系数修正法的基本原理是( )
A.供求关系原理
B.生产费用价值论
C.替代原理
D.效用决定论
13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
A.恩格尔定律
B.供求关系原理
C.生产费用价值论
D.替代原理
14.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998
年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。
重新估价的估价时点应为（）
A、1998年6月30日
B、原估价作业日期
C、现在
D、要求重新估价的委托方指定的日期
15.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。
( ) A.现在未来未来 B.未来未来在估价时点上
C.过去未来未来
D.过去现在在估价时点上
16.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。
( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市场比较法
17.房地产估价的时点性是指以估价房地产在（）的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。
A、估价日期
B、估价工作日期
C、估价基准日
D、过去、现在及未来
18. 有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为
0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米.
A、1000
B、1500
C、2100
D、2800
19.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。
A．越低 B.越高
C.不变
D.符合客观实际
20.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为( )。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.净地
21.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）
A．500万元 B．300万元 C．280万元 D．360万元
22.“四三二一”法则属于______百分率。
（）
A.加权深度
B.平均深度
C.累计深度
D.单独深度
23．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）
A．100／115 B．85／100 C．115／100 D．100／85
24.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。
（）
A.级差地租
B.城市地租
C.级差地租Ⅰ
D.级差地租Ⅱ
25、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A、9%
B、12.5%
C、7.5%
D、5%
26、建筑物残余估价法属于（）中的一种具体方法。
A、收益法
B、成本法
C、市场法
D、功能价值法
27、在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（）
A.交易日期修正
B.交易情况修正
C.区域因素修正
D.个别因素修正
二、多项选择题
1.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括（）
A.土地出让金
B.房产税
C.折旧费
D.租金损失准备
E.维护费
2.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？( )
A.区域因素修正
B.个别因素修正
C.年期修正系数
D.日期修正系数
E.容积率修正系数
3.土地使用权估价的原则有( )
A.替代原则
B.最佳使用原则
C.变动原则
D.供需原则
E.贡献原则
4.影响地价的个别因素包括（）
A.位置因素
B.地形地质因素
C.面积因素
D.地块形状因素
E.土地利用因素
5.不适宜用收益法进行估价的房地产有（）
A.小吃店铺
B.政府机关
C.学校
D.寺庙
E.写字楼
6.按权属关系可将房地产价格分为（）
A.单位价格
B.转让价格
C.所有权价格
D.使用权价格
E.抵押价格
7.影响地价的一般因素有
A.行政因素
B.区域因素
C.社会因素
D.经济因素
E.人口因素
三、简答题
1、简述市场法评估的前提条件。
2、建筑物残余估价法的基本思路是什么？？
3、简述成本法估价的流程。
4、简述影响地产价格的一般因素。
5、简述房地产估价报告的组成部分
6、简述市场法评估的操作步骤。
7、影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？
8、简述房地产估价的经济原则。
四、计算题
1、投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米。
两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？
2、某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。
目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。
该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。
据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。
试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
3、某一用于出租的写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物折现率为12%，综合折现率为10%，且每年保持不变。
假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现时价格为150万元，试求：（1）楼面地价；（2）土地折现率。
五、论述题
1、论述房地产估价的程序。
2、论述剩余法的适用范围。