第二章5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。

假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。

[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）第三章机械设备评估3、计算题（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为6年。

另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元)6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。

现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3%4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元)5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.926）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5%7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元)8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元)第四章房地产价格评估（2）投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851832(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。

假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?()()()()()()()()()()()()232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯+++-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦=被估房地产十年租期内的收益现值=万元（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

()()()4515011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米()()()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/11111011121001011110%11110%115100106100100760841.53/111010*********1110%P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米()()()()45445123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++===元平方米元平方米 即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1)测算不动产总价=[3200*2.5*300*90%*(1-25%)/8%]*[1-1/(1+8%)]=197061132)测算建筑费及专业费= 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元）3)利息 = 地价×[(1+7%)-1×3] + 8800000×[(1+7%)-1]= 0.225地价 + 9399864)利润 = 19706113×15% = 2955917（元）5)地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润= 19706113-8800000-0.225地价-939986-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5722620（元）单价 = 5722620/3200 = 1788（元/ m 2）楼面地价 = 1806.36/2.5 = 715（元/m 2）（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。

预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。

预计该房地产尚可以使用10年。

折现率为12％。

计算该房地产的评估值。

1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12 = 84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 363.76(万元)（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。

建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。

开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元)3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。