{例4-8}估价对象概况：估价对象是一栋出租的写字楼；土地总面积12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数为地上22层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用权年限为50年，从2000年5月15日起计。
估价要求：评估该对象2005年5月15日的市场价值解：估价过程如下：1、选择评估方法。
该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选择收益法。
2、搜集有关资料。
通过调查了解搜集到的有关资料总结如下：（1）租金按净使用面积计。
可供出租的净使用面积总计为31200平方米，占总建筑面积的60%。
（2）租金平均为35元/平方米.月（3）空房率年平均为10%。
（4）经常性费用平均每月为10万元。
（5）房地产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
（6）其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200*35*12*（1-10%）=1179.36(万元)4、测算年运营费用：（1）经常费用：年经常费用=10*12=120（万元）（2）房产税：年房产税=1179.36*12%=141.52（万元）（3）其他税费：年其他税费=1179.36*6%=70.76(万元)（4）运营费用：年运营费用=（1）+（2）+（3）=332.28（万元）5、计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847、08（万元）6、确定折现率。
在调查市场上有相似风险投资所要求的报酬率的基础上，确定折现率为10%。
7、计算房地产评估值。
根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的计算公式为:P=A/R{1-1/(1+r)^n}=A(P/A,r,n)上述公式中的收益期限n等于45年，因此：P=847.08/10%*{1-1/(1+10%)^45}=8354.59(万元)依据计算结果，根据估价人员的经验，确定本估价对象于2005年5月15日的评估价值为8355万元，单价为1607元/平方米。
{例4-9}估价对象概况：某写字楼2004年5月建成，钢筋混凝土结构，地上16层，地下1层，工程造价为3000元/平方米，建筑面积1200平方米，占地面积4000平方米，土地使用权性质为出让，使用年限为50年，2002年5月起计。
目前该写字楼用于出租，每月平均租金收入50万元。
经评估人员调查、分析，得知该建筑物经济耐用年限60年，现重置成本为3200元/平方米，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3%，维修费为重置成本的1.5%，其他税费为租金收入的5%，土地资本化率8%，建筑物资本化率10%。
估价要求：根据上述资料评估该写字楼所占土地使用权2006年5月的价格。
解：估价过程如下：1、评估方法的选择。
由于估价对象有收益，适宜采用收益法进行评估，因此选择收益法进行评估。
2、计算总收益。
总收益为客观而不是实际收益，因此：年总收益=60*12000*（1-10%）*12=7776000(元)3、计算总费用。
（1）年管理费用=7776000*3%=233280（元）（2）年维修费=3200*12000*1.5%=576000(元)（3）其他税费=7776000*5%=388800（元）年总费用=（1）+（2）+（3）=233280+576000+388800=1198080（元）4、计算房地产纯收益：年房地产纯收益=年总收益-年总费用=7776000-1198080=6577920（元）5、计算建筑物纯收益。
（1）计算年综合性贬值额。
由于土地使用年限小于房屋耐用年限，根据现行《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。
因此，房地产使用者可使用的年期为50-2=48年。
这样：年综合贬值额=建筑物重置价/使用年限=3200*12000/48=800000(元)（2）计算建筑物现值。
建筑物现值=建筑物重置价-年综合性贬值额*已使用年数=3200*12000-800000*2=36800000(元)（3）计算建筑物纯收益。
建筑物年纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率=36800000*10%=3680000（元）6、计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-建筑物年纯收益=6577920-3680000=2897920（元）7、确定土地使用权剩余年限：土地使用权剩余年限=50-4=46（年）8、计算土地使用权价格：评估价格=2897920/8%｛1-1/(1+8%)^46｝=35173240(元)单位价格=35173240/40000=8793（元/平方米）【例4-14】估价对象概况：估价对象是一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地总面积6000平方米，土地形状规则，规划允许的用途为办公，容积率<=3,j建筑覆盖率<=30%，土地使用权出让时间为2006年6月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。
估价要求：需要评估该宗地2006年6月出让时的单位地价和楼面地价。
解：估价过程如下：（1）选择估价方法。
该宗地属于待开发土地，适用假设开发法进行估价，故选择假设开发法进行估价。
（2）确定最佳的开发利用方式。
通过市场调查分析，该土地的最佳利用方式为建设写字楼；容积率达到最大的允许程度，即为3，因此总建筑面积为18000平方米；建筑覆盖率为30%；建筑物层数确定为9层，每层建筑物面积相等，均为2000平方米。
（3）预测开发完成后的房地产价值。
根据对该地区房地产市场调查分析，预计该楼建成后即可售出，预计售价为20000元/平方米。
这样，总楼价为：楼价=20000*18000=360000000（元）（4）预计开发期。
预计开发建设期为两年，即2008年6月建成。
（5）估算建筑费和专业费。
建筑费预计为6000元/平方米，专业费为500元/平方米，建筑费和专业费在开发建设期内均匀投入。
这样，建筑费和专业费为：建筑费=6000*18000=108000000（元）专业费=500*18000=9000000（元）（6）计算销售费用和销售税费。
销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，“两税一费”和交易手续费等为售价的6%。
销售费用和销售税费=360000000*9%=3240000（元）（7）估算开发利润。
预计开发商要求的投资利润率为20%，则：利润=（地价+建筑费+专业费）*20%=（地价+108000000+9000000）*20%=（地价+117000000）*20%（8）计算利息。
银行年贷利率为6%，则：利息=地价*[（1+6%）^2-1] +117000000*[(1+6%)-1]=地价*0.1236+7020000 （9）求取地价。
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润=360000000-108000000-9000000-（地价*0.1236+7020000）-32400000-（地价+117000000）*20%则地价=180180000/1.3236=136128740（元）（10）估价结果。
综上所述，此宗地2006年6月出让时的单位地价和楼面地价为：单位地价=136128740/6000=22688（元/平方米）楼面地价=22688/3=7563（元/平方米）【例4-15】估价对象概况：估价对象是一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地面积2000平方米，土地形状规则，规划允许的用途为商往混合，容积率<=5，建筑覆盖率<=50%，土地使用年限为50年，出售时间为2006年3月。
估价要求：需要评估出该宗地2006年3月出售时的市场价值。
解：评估过程如下：（1）确定估价方法。
该宗地为待开发建设用地，可选择假设开发法进行评估。
（2）选取最佳开发利用方式。
根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发利用方式为建造商业居住混合楼。
总建筑面积1万平方米，总层数10层，单位建筑面积均为1000平方米，1-2层为商业用房，3-10层为住宅。
（3）预计开发建设期为两年。
（4）预计售楼价。
根据该地区房地产市场状况，预计建造完成后，商业用房即可售出，预计售价每平方米建筑面积8000元，住宅的70%在建造完成后即可出售，其余在年后方可出售i，预计售价建筑面积4500/元/平方米，折现率取12%。
总售楼价为：楼价=(8000*2000）/（1+12%）^2+(4500*8000*70%)/(1+12%)^2+(4500*8000*30%)/(1+12%)^3=12755102+20089286+7687227=40531615(元)（5）估算开发费用及利润。
预计总建筑费为1300万元，专业费用为建筑费的10%，总税费预计为楼价的8%，销售利润率为15%。
在未来两年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入65%的建筑费及相关的专业费，第二年投入剩余的建筑费及相应的专业费，则：建筑费=（13000000*65%）/（1+12%）^0.5+(13000000*35%)/(1+12%)^1.5=7984499+3838702=11823201（元）专业费用=11823201*10%=1182320（元）税费=40531615*8%=3242529（元）利润=40531615*15%=6079742（元）由于在估算建筑费，专业费用以及售楼价时均已考虑了货币时间价值，上述各项评估参数都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此不必再单独计算投资利息。
（6）求取地价。
地价=40531615-11823201-1182320-3242529-6079742=18203823（元）单独地价=18203823/2000=9102（元/平方米）楼面地价=9102/5=1820（元/平方米）。