• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
2、单位面积收入
• 属于纵向、横向分析指标 • 计算公式：单位面积收入=主营业务收入／销售建筑面积 • 数据来源：销售建筑面积来源于纳税人的销售进度记录， 主营业务收入来源于利润表。 • 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积收入对比。 • 疑点指向：单位建筑面积收入如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积收入横向比较相差较大，则企 业有可能存在少列开发收入。
• 以上信息可分为内部信息、外部信息，第三方信 息
第三方信息
• • • • • • • • 发改委 规划管理 土地管理 建设管理 房管 国（地）税 金融机构 媒体
评估方法
• • • • • • 对比测算 标准值分析 倒算法 会计科目逻辑推算 开发项目实地调查 以上几种方法的结合
对比测算法
• 根据房地产开发企业所处的地理位置、开发规模以及市场 销售情况，测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所 得税税负额度最低标准，分析开发企业开发产品的售价、 毛利率和税负是否与开发地段的相一致，是否与行业平均 值相适应，以发现可能疑点（销售面积、价格异常、成本 费用不实等） • 标准值分析法 • 评估人员利用日常征管中掌握的信息，在广泛收集其他信 息（开发产品面积、数量、开发成本、预售面积、预售数 量、预售收入以及缴纳营业税、所得税等具体内容），参 照本地区房地产企业有关成本费用的通常标准，进行对比 分析，判断其成本发生的合理性，确定评估疑点。
成本支出
成本
费用
建安工程费
材料费
拆迁补偿成本
作弊手段 收入
成本支出 任意跨期分配
成本
费用
成本计算方法 混淆成本 计算对象
作弊手段 收入
成本
混淆间接费用 与期间费用 利息资本化 界限
费用
业务招待费 பைடு நூலகம்广告费
成本费用列支问题
• 不按税法规定确定成本 当年成本费用全部计入已完工产品成本，未在完工和未完 工产品直接分配，人为减少会计利润 连续滚动开发项目不划分成本负担对象，模糊应纳税所得 额 可有偿转让或产权不明的配套设施不分摊成本 自用出租用房产混入开发产品，增加经营成本 • 成本费用重复入账 附属工程项目成本重复列支： 供材重复入账
行业税收风险
• • • • • • • 收入的确认问题 成本费用列支问题 利用关联交易转移利润 企业直接相互利用偷税 代扣代缴所得税和营业税 土地增值税 其他税种
作弊手段 收入
成本
费用
作弊手段 收入
成本
费用
隐瞒委托 代销收入
隐瞒按揭 首付款收入
隐瞒违章 租金收入
隐瞒预售 收入
收入确认问题
• 预收房款未按规定及时入账确认收入 企业“预收账款”不及时结转收入，造成少交各种税款 如：将预收定金、房款长期挂账，不给购房人开具正式发 票，致使“预收账款”结转销售收入的时间滞后，通过推 迟预收账款结转销售收入的时间。 将预收账款计入其他应付款等科目，隐瞒收入，不交税金 • 不及时确认收入 一次性收款不开票，推迟确认收入 收到购房者按揭款，不及时入账 委托代销不及时收取房款，推迟确认收入
纳税评估指标体系
• 纳税评估指标是筛选评估对象、进行评估分析和 重点涉税疑点问题核实时所选用的主要指标，可 以是用百分比的方式表示的比率，也可以是绝对 数值。
（一）纳税评估指标分类:
• 1、按照指标的属性和参照对象可以分为横向分析指标、 纵向分析指标。
• 横向分析指标是指主要用于同行业、同规模、同类型分析 对象在同一时期相关指标数值的对比分析。 • 纵向分析指标是指主要用于某一分析对象在不同历史时期 相关指标数值的对比分析。 • 2、按照分析的方向和内容可以分为：财务分析指标和税 种分析指标。 • 财务分析指标其数据来源主要取自企业会计报表及其相关 说明材料。可以分为反映资产结构状况的分析指标、反映 营运能力的分析指标、反映盈利能力的分析指标。 • 税种分析指标是指专用于纳税评估、税收分析的特定指标。 主要以税种为标志进行分类。
• 隐瞒收入、收入计算不准确 将价外费用按照代收代缴款等处理。如有线电视安装费、 管道费等 因施工方违约收取的违约金等 • 利用往来账项隐蔽收入 收到客户定金、诚意金、违约金等，通过往来账项核算， 布确认收入 将收房款直接挂在往来账项上或者直接冲减成本 • 账外设账 将实际收取的租金或者营业收入在账外循环或者计入关联 企业等 收到银行拨付按揭款后不及时入账，形成账外收入，或者 直接冲减借款账户等
• 房地产企业纳税评估是指税务机关对纳税人和扣 缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合 法性、合理性进行分析和判断，并据此采取进一 步管理与服务措施的行政管理行为。 • 数据采集 • 评估分析方法 • 纳税评估指标体系
信息采集
• • • • • • 纳税人成立基本信息 纳税人适用会计制度 开发项目基本资料 纳税申报等资料 其他部门资料 媒体等方面资料
• 3、按照指标的应用范围可以分为：通用分析指标和特定 分析指标。 • 通用分析指标是指对各部门开展各类分析都能适用的指标， 如财务分析指标，既可以用于企业决策，也可用于外部使 用单位进行分析。
• 特定分析指标是指主要应用于特定分析目的的专用指标， 如税种分析指标。
（二）绝对数值指标
• 绝对数值指标，又可以称为参考值或预警值，主要应用于 信息对比分析法中，主要指标有： • 1、单位面积成本：属于纵向、横向分析指标 • 计算公式：单位面积成本=主营业务成本／销售建筑面积 • 数据来源：销售建筑面积来源于纳税人的销售进度记录， 主营业务成本来源于利润表。
（三）相对比例指标
• 1、单项财务指标 • （1）主营业务收入变动率 • 计算公式：主营业务收入变动率=（本期主营业务收入-基 期主营业务收入）/基期主营业务收入×100% • 分析方法：结合“主营业务收入变动率”指标，对企业主营 业务收入情况进行分析，如通过分析企业年度申报表及附 表《营业收入表》，判断是否存在少计收入的情况。 • 疑点指向：判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误 使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所 得额。主营业务收入变动率是否超出预警值范围，是否可 能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围 等问题。
纳税评估分析
• 采用指标分析、比较分析和综合分析等方法，对 纳税人履行纳税义务情况进行相关性、结构性和 趋势性分析，从而判断涉税疑点的过程，依据的 信息主要有：
纳税人在纳税申报和生产经营活动中形成的各项 纳税申报表、财务会计报表和各项纳税有关资料
相关行业管理部门的有关资料、本地区主要经济 指标、产业和行业指标
房地产业纳税评估
王建军
第一部分 纳税评估一般
• 房地产企业纳税评估是指税务机关对纳税人和扣 缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报情况的合 法性、合理性、真实性进行分析和判断，并据此 采取进一步管理与服务措施的行政管理行为。 融管理与服务于一体的综合管理手段 介于征收与稽查之间的新的税收管理手段 实现以评促查（管）的有效手段 分析税源基础和税源变化趋势的重要手段
其他税种
• 契税：将代收契税长期挂账
• 房产税和土地使用税：自用房产、出租房产延迟从开发成 本中转出，少缴或者延迟缴纳该两税
• 企业取得土地使用权后未按照规定于次月缴纳土地使用权 税
• 个人所得税：销售提成维金薪酬；非企业职工佣金的劳务； 虚列用工人数 • 印花税（合同、资本）
第三部分 房地产开发企业的纳税评估
将全部成本费用置于清算房地产的费用中，对于为销售的 房地产不进行分摊 经具有产权的会所等的成本也在清算税款中列支 对综合类房地产，不进行项目明细核算，而是全部按照普 通住宅进行清算，甚至对商业性地产不进行清算 序列房地产扣除项目，进行平整造假 对于为达到100%可销售的项目，清算后销售房地产不再 进行申报 推迟项目结算，延迟增值税、所得税清算 • 代扣代缴营业税、所得税 房地产企业支付境外劳务费（工程设计、营销策划、销售 代理等费用），无论劳务是否发生在境内，均应代扣代缴 营业税、所得税等