元/平
4000 3000 2000 1000 0 2010年 2011年 2012年 2866 地面地价 3212 楼面地价
3438
近三年土地价格一直保持稳步上升的趋势，虽然
1616
1274
1498
2012年供需量上出现回落，但土地价格依旧坚挺。 2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/㎡， 同比增长7%；楼面地价1616元/㎡，同比增长8%。
由于受到宏观调控影响，相比2011年沈阳市商品住宅成 交量出现下降，全年成交1128万方，跌幅17.85%。 整体供应、成交量保持相对平稳的走势。
成交面积
500 0
2010年 2011年 2012年
2010-2012年沈阳市商品住宅均价走势
成交均价 8000
6000 4000
13.79% 5513 15.78% 11.75% 6383
18.5
16.4
17.0
26.7
19.2
23.6
17.8
上表几个项目为沈阳开发商典型项目，同时也是2012年销售排行前十的项目。
可以看出这几个项目体量都很大，属于区域或者沈阳的超级大盘，在12年都完成了很高的销售量。
2、2012年销售排行
从2012年销售排行可以看出，排行前几名的都为品牌开发商的区域大盘，货源足，客源广，去化好。
6000
4000 2000
0
2010年 2011年 2012年
0.00%
1、商品住宅市场分析
商品住宅近几年供求方面保持相对平稳走势，价格方面一直保持稳步上升的态势。
2010-2012年沈阳市商品住宅供求走势（元/平）
供应面积 2000 1500 1000
1416 1389 1784 1374 1481 1128
二、行业研究
1、一、二级市场近几年市场表现 2、品牌开发商市场概况 3、沈阳市场现状
4、沈阳城市规划
三、城市房地产板块分析 1、浑南新城规划 2、城市向南发展过程
3、会展会中节点概况
4、新行政中心节点概况 5、发展现状及未来潜力 四、项目所在板块分析 1、板块土地市场分析 2、版块内项目市场表现 3、典型项目分析
1、商品房市场分析
商品房供求方面一直保持稳步增长，2012年政策调控，出现小幅度下降，但价格仍保持稳步上升。
2010-2012年沈阳市商品房供需情况（万平）
供应面积 2500 2000 1500 1000 500 0 2010年 2011年 2012年 15591617 成交面积
2010-2011年沈阳市商品房整体供求均呈现增长趋势，2012 年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，主要原因是受到 房产调控限购政策的影响，出现一定的跌幅，供应面积跌幅 11.24%，成交面积跌幅13.13%；
大学科技园
3、新南站节点
新南站的建设，打造沈阳一小时经济圈，带动周边经济发展，未来发展潜力巨大。 沈阳南站位于浑南新城的西部，距沈阳站14公里，距桃仙机场8公里，定位为沈阳经济区交通辐射核心。
沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心，
沈阳南站将规划建设成为东北地区规模最大综合交通枢纽，实现以沈阳为核心辐射至抚顺、本溪、辽阳等 城市的沈阳经济区“一小时经济圈”的梦想 。
二、房产行业市场研究 1、土地市场表现
2、商品房市场表现
3、商品住宅市场表现 2、品牌开发商市场概况
3、沈阳市场现状
1、土地市场分析
2012年土地市场供需量上出现小幅度减少，整体相对平稳，土地价格一直保持稳步上升。
沈阳市2010-2012年土地供销情况
万平
5000 4000 3000 2000 1000 0 2010年 2011年 2012年 2915 2089 供应面积 4716 3760 3271 2462 成交面积
浑河南岸板块分布
起步较快，发展潜力巨大。
长白、奥体、长青发展相对成熟，土地日渐稀缺。政府导向，浑南新城将成为沈阳市未来发展中心。
市政府
中街/故宫
昨日沈阳
浑南新城——沈阳的未来
世界第三代城市典范 东北亚枢纽门户 新沈阳的城市门户 城市核心功能区 新能源生态新城
金 廊
长白板块
银带
奥体板块 长青板块
今日沈阳
年份 开发商 1993 万科 2003 保利 2006 恒大、金 地 2007 汇置、中海、华润、远 洋、碧桂园、首开、首 创 2008 佳兆 业 2009 龙湖、 华发、 奥园 2010 荣盛、绿城 2011 越秀、中 南
2、品牌开发商销售排行
2012年，中海依旧保持销冠位置，全年销售面积67.5万㎡，销售金额56.1亿元，位列第二和第三位的分别是万 科和碧桂园。 销售前两位的开发商在售几个项目都属于大盘，占据区域市场的绝对主导位置，供应和去化面积很大。 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 开发商 中海 碧桂园 万科 金地 荣盛 恒大 保利 华润 奥园 2011销售 面积 （万㎡） 62.2 53.5 53.5 43.6 27.4 59.9 53.6 26.9 11.2 2011销售 金额 （亿） 47.9 27.1 27.1 37.6 15.7 36.9 33.9 29.9 10.7 2012销售 面积 （万㎡） 67.5 65.2 52.7 51.8 50.7 47.2 37.0 33.4 27.3 2012销售 金额 （亿） 56.1 41.2 62.3 48.6 28.2 28.9 25.2 32.1 15.6
2010-2011年土地供求保持稳步增长态势，2012年 沈阳市全市土地供求呈现下降趋势。 全市土地供应3271万方，同比下降31%，土地成交 2462万方，同比下降33%。 2012年房产市场进入调控年，土地市场出现回落， 但2013年初出现回暖，预计13年土地市场回出现回升。
沈阳市20102012年土地价格走势
市民广场/图书馆 博物馆/科技馆 辽宁大剧院 音乐厅 鹏欣 宝 龙
五星级酒店
地铁10号线 国际学校
雕塑公园 美术馆
体育公园 网球中心
国际医院
3、地铁建设
今年全运会结束后，沈阳地铁9号线和10号线将全面开工建设，加强市区与浑南新城、苏家屯之间的联系。
2098 1605
1862 1395
2010-2012年沈阳市商品房均价走势（元/平米）
成交均价
10000 8000
12.61% 6020 16.01% 6984
成交均价同比
16.28% 8121
20.00%
15.00%
10.00% 5.00%
2010-2012年商品房均价整体呈稳步上涨走势。 2012年沈阳市全年商品房销售均价8121元，同比增长 16.28%。
新行政区板块，政府带动，今日浑南发展的热点 8000 6000 长青板块，品牌带动，浑南又一核心板块
长白岛板块，与岛打造城市后花园，沈阳高端标杆区块，12年与满融融合成为国家级蓝海经济开发区
4000 2000 奥体板块，以高新技术产业园概念开拓浑南，以奥体作为核心拉动力，大环境影响，09年蜕变成蝶；
2000年
01年
02年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
12年
13年
和平区
长白 板块
沈河区
蓝海经济 开发区
奥体板块
长青板块
从几大板块的发展可以看出： 1、长白、奥体、长青板块主要为区域外溢发展，初期发展相对 较慢，后期人气聚集，日益成熟。 2、浑南新城板块政府导向，全运会、新南站等重要事件节点，
浑南新城板块
工程开始于2010年9月3日，计划于2013年6月末竣工，总工期为三年。
预计近期2020年发送旅客1772万人/年；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流量122175人，高 峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。
新南站
3、全运会召开的重大契机
依托全运会，使区域配套完善升级，品牌开发商聚集，拉升区域房产价格，提升项目自身卖点。
桃仙国际机场/新沈阳南站/地铁线
沈抚、沈本、沈辽鞍三条城际连接带的交汇点 重点发展：行政文化/科研教育/创业创新/社会事业
浑南新城
明日沈阳
会展中心、行政中心，浑南新城形成即将成为沈阳新的经济中心。
商务中心 全运村 行政中心
软件园
浑南新城——超级配套
沈阳南站 枢纽中心
总部基地 文化创意 中心 航空产业 国际机场
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 碧桂园·银河城 奥园国际新城 中海·寰宇天下 中海城 中海国际社区 金地·名京 恒大绿洲 碧桂园凤凰城 荣盛·幸福大道 保利溪湖林语
板块 于洪区 苏家屯区 皇姑区 于洪区 和平区 铁西区 于洪区 苏家屯区 铁西区 皇姑区
板块 于洪新城板块 区中心板块 怒江板块 荷兰村板块 长白板块 保工北板块 于洪新城板块 区中心板块 经济技术开发区 板块 四台子板块
较2011年 排名
升1 升2 升2 升4 降4 降3 降1 升15
10
宏发
10.6
5.6
22.3
19.1
升19
2、品牌开发商典型项目
品牌的支撑，区域大盘的开发模式，自身齐全的配套资源，是这几个项目的成功的关键因素。
在售项目 碧桂园银河城 奥园国际城 （含会展广场）
占地 （万㎡） 149 60
建面 （万㎡） 240 270
商品房及商品住宅整体供求方面相对稳定，10-10年保持稳步增长，12年小幅度回落，价格方 面一直保持稳步增长态势。
13年年初市场出现回暖迹象，但调控仍未放松，初步预测13年仍以刚需、首改市场为主。市场 需求量仍然比较旺盛。
2、品牌开发商市场布局
品牌开发商不断进入沈阳，2007年达到高峰，品牌开发商的相继进入，一方面提升项目品质，提高价格， 另一方面也反映了沈阳较好的市场环境及较大的市场需求量。