（五）房地产市场预测的内容
1．国民经济发展趋势预测； 2．产业政策所带来影响的预测； 3．市场需求预测； 4．技术发展预测； 5．销售前景预测； 6．房地产生命周期预测； 7．供给能力预测； 8．市场价格走向预测； 9．市场竞争情况预测。
（六）房地产市场预测的步骤
1．确立预测目标； 2．拟定预测工作计划； 3．收集与整理资料； 4．选择预测方法； 5．预测分析； 6．预测结果评价； 7．编写预测报告。
析为主的原则。 （四）财务评价的依据 政策法规依据、方法和参数依据。 （五）财务评价的基本原理 （六）财务评价的基础数据和基本财务报表 （七）财务评价指标体系
二、建设项目投资估算基本认知
（一）投资估算的作用
①是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依 据；
②是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概 算的依据；
2．投资客体
投资客体即投资对象、目标或标的物。
3．投资目标
投资目标是指投资活动要达到的目的和 投资者的投资动机。
4．投资方式
投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。
（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。
准备阶段 储备资金
生产阶段 生产资金
房地产市场调查概念的把握：
1．市场调查的基础是收集资料； 2．市场调查的内涵是广义的； 3．市场调查的方法必须是科学的。
（二）房地产市场调查的作用
1．有助于房地产企业确定正确的发展方向； 2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计
划； 4．有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济
（二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容
第二节 房地产市场调查
（四）房地产市场预测的概念
预测是指人们运用科学知识和手段，对 客观世界中未来不确定事件的发展变化 趋向和结果，事先所做的分析和估计。
房地产市场预测是指借助历史统计资料 和市场调查，运用科学的方法和手段， 对房地产未来经营状况及发展趋势做出 的预计、测算和判断。
二、投资环境的分类
（一）按各要素存在的物质形态分类 硬投资环境是指影响项目投资的各种外部物质
条件。 软投资环境是指影响项目投资的各种社会政治、
经济、文化条件。 （二）按各要素存在的范围分类 宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境。 （三）按投资环境的内容分类 社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法 律环境、自然环境、基础设施环境等。
四、房地产项目投资过程
（一）项目及项目周期
1．项目的含义 指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次
性任务。 构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。
（1）项目是一个系统的有机整体； （2）项目具有明确的目标； （3）项目具有明确的起点和终点； （4）资源条件的保障。
2．项目周期 （1）项目投资前期
（2）转让土地使用权
——即土地使用者再转移土地使用权的行为。
出售土地使用权即买卖土地使用权，就是土地 使用者按法定的程序将该地块的余期使用权转 移给他方，他方为此支付土地转让金的方式。
交换土地使用权是指土地使用权的拥有人双方 约定相互转移两宗土地的使用权；或一方转移 某地块的使用权，而另一方则以金钱以外的标 的物使用权或所有权进行交换的方式。
2．前期工作 ——指投资项目决策后到开发方案具体实 施营建之前这段时间里进行的各项工作。
3．房地产建设开发 “三控制一管理”：房地产质量控制；开 发成本控制；工期控制。合同管理。
4．房地产销售经营
第二节 房地产项目开发投资环境分析
一、投资环境 投资环境是指被投资的地域
（国家、地区、城市或街区） 在一定时期内所具有的能决定 和制约项目投资的各种外部境 况和条件的总和。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
换方式。
（4）土地入股参与联建联营
——即以土地使用权作价人股，参与 联建联营，实质上是以土地的使用权作 条件参与的经济活动。
3．房地产项目投资对象
（1）土地
旧城区开发的土地属房地产的二次开发，是由于原有城 区因使用性质改变或城市老化，房屋陈旧、破损或基础 设施改造而进行的投资建设。
新区开发的土地指的是城市郊区新征土地的开发建设， 其主要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土 地改造和基础设施建设。
（二）正式调查阶段
1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查
（三）提交调查报告阶段
1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告
（四）跟踪调查阶段
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的方法
（一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
③是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分 析的依据。
（二）投资估算的阶段划分
1．毛估；2．粗估； 3．初步估算；4．确定性 估算；5．详细估算。
（三）建设项目总投资构成
根据资本保全原则，当项目建成投入经营 时，固定资产投资、固定资产投资方向调 节税和建设期贷款利息形成固定资产、无 形资产及递延资产三部分。
房地产开发经营与管理
第三章
房地产项目开发投资与融资
【本章学习目标】
一般了解房地产项目开发 投资与融资的基础知识；财 务评价、筹资与筹资方式、 房地产金融的基本知识和内 容；对技能点和掌握点有一 般性的了解。
第一节 房地产项目开发投资概述
一、房地产项目开发投资的基本概念
（一）投资要素 投资是指投资者为了获取未来的
第二节 房地产市场调查
2. 不可控因素的调查
（1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的程序
（一）调查准备阶段
1. 确定调查目标 2. 初步情况分析
3. 制定调查计划 4. 非正式调查
第二节 房地产市场调查
赠与土地使用权是指赠与人自愿把自己所拥有 的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示 愿意接受该土地使用权而达成合同，实现土地 使用权转让的方式。
（3）出租土地使用权
——指土地使用权的拥有人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、构筑 物和其他附属物租赁给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金的交
四、房地产项目投资环境评价
（一）投资环境评价的原则
系统性原则、比较性原则、时效性原则、 定性分析与定量分析相结合的原则、实事 求是，突出重点的原则。
（二）投资环境评价的标准
适应性标准、稳定性标准、竞争性标准。
（三）投资环境评价方法
等级尺度法、多因素和关键因素评估法、 综合评价法。
第三节 房地产项目财务评价基础知识
一、财务评价概念 （一）财务评价的含义 ——指在国家现行会计制度、税收法规和 市场价格体系下，预测估计项目的财务效 益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债 能力分析，编制财务报表，计算评价指标， 考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力 等财务状况，据以判别项目的财务可行性。
（二）财务评价的作用
1．财务评价是项目建议书和可行性研究报告 的重要组成部分；
分为：一般投资、风险投资。
5．按投资项目的内容分类
分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业 项目投资、房地产投资等若干种类。
二、房地产投资的特征
（一）一般性投资的特性
1．资源消耗巨大； 2．投资期间漫长； 3．环境因素复杂； 4．风险客观存在
（二）房地产投资的特征
1．房地产投资对象的固定性和不可移 动性；
2．土地使用权的获取 （1）有偿出让土地使用权 指地、市、县人民政府及其土地管理部门，代表国家 将土地在一定年限内的使用权，以指定的地段、用途和 其他条件，通过规定的形式和程序，出让给土地使用者， 并一次或分次收取土地使用权出让金的行为。 协议出让土地使用权（定向议标）是政府根据城市规划 的要求与土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人， 然后与选定的土地受让人协商议定土地的出让金、使用 年限、使用性质和其他条件，最后达成协议，签订土地 使用合同，有偿出让土地使用权的全过程。 招标出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合规定 的单位或个人（经过资格审查的单位或个人），以书面 投标形式，竞争投标某块土地使用权，土地出让者按事 先规定的标准，通过评标、决标来确定该地块使用权获 得者的形式。 拍卖出让土地使用权是土地使用权有偿出让方式中最具 竞争性的方式。
销售阶段 成品资金
增值