11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
（二）房地产金融的特点
1、具有相对安全性
有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地 产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠）；房地产本身位
置固定使用耐久性；增值性；
2、信贷资产流动性较弱 3、具有较强政策性
4、具有较好收益性
二、房地产金融的资本流
商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
房地产业与金融业的关系
• 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共 同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决
定的。
• 房地产业发展离不开金融业的支持 • 金融业的发展需要房地产业与其相结合 • 房地产业不良发展会影响金融业的正常运行 • 金融业的波动也会影响房地产业发展 eg 日本 美国 eg. 东南亚金融危机
三、信用与信用制度
（一）信用 1、定义：是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为。 2、特征：一是以偿还为条件，即到期归还本金；二是在偿还时还带着一 个增加额，即支付利息。 3、分类：实物借贷和货币借贷 4、与一般商品运动相比的特殊性： （1）信用是先让渡商品或贷出货币 （2）借贷双方价值量是不对等的 （二）信用制度 是指约束信用主体行为的一系列规范和准则。
第一章
绪论
第一节 金融基础知识简介
第二节 房地产金融概述
第三节 房地产金融发展历史
第一节
1、货币定义
金融基础知识
一、货币与货币制度
在商品或劳务的支付中、或债务的偿还中被普遍接受的任何东西； 货币是价值尺度和流通手段的统一。 2、货币形态
商品货币---金属货币—纸币-存款货币—电子货币
3、货币的职能 （1）价值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）贮藏手段
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本-债务
资本供应者
中介服务机构
资本使用者
三、房地产业与金融关系分析
1、房地产金融对房地产业的支持 开发商、消费者、政府
2、房地产对金融业的支持
土地 购置 土地 开发 房屋 建设 房屋 销售 存量房 流通
金 融 的 支 持
作业 阐述房地产与金融之间的关联系，及相互的深远影响 建议案例： 各国发生的房地产泡沫及金融危机
（二）权益收益率
（三）有效收益率（内部收益率） 六、信贷、担保贷款和抵押贷款
（一）信贷（credit loan）
（二）担保贷款（secured loan） 1、保证贷款：第三方保证
2、质押贷款：等价凭证担保
3、抵押贷款：不动产担保
第二节
（一）概念
房地产金融概述
一、房地产金融的概念、特点
1、定义：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所 进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险 及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地 产投资、信托、保险、典当和货币结算，房地产有价证券的发型和代 理发行与交易 2、 包括政策性房地产金融和商业性房地产金融 P16 两者区别 （1）目的（2）资金来源（3）资金运用（4）发展方向 （5）业务范围（6）贷款融资操作
ø ö û à î Ò Ð ¸ ´ Ó ¶ ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ %
1998
房地产开发投资资金来源
年份
国家预算内资 金
国内贷款
(亿元)
20002001源自2002三年合计所占比例
6.87
1385.08 3.48 168.7
13.63
1692.2 0.34 135.7
（5）收入水平和理财技术
（6）个人取得收入的形式和时间间隔 （7）金融市场效率与市场交易成本
3、 货币需求量 （1） 定义：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。 （2）执行流通手段的货币必要量=商品价格总额/单位货币流通速度 （二）货币供给 1、 货币供给：是指一国经济中货币投入、创造和扩张（收缩）的全过 程。 2、 货币供应量(Monetary Aggregates)及层次的划分 货币供应量又称货币存量，是指在某一个时点上，一国经济中包括现金 、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于
（1）无风险短期实际利率
（2）通胀溢价 （3）期限溢价：期限长的风险补偿
（4）差价：补偿抵押手续费、服务费以及违约风险及其它不确定因素
7、利率和可贷资金
利率 I2 I2 F
2
S
2
S
1
F
1
可贷资金数 量
8、利率与风险溢价
利率=无风险利率+风险利率
（二）未来值 （三）未来收益的贴现
五、资产收益率 （一）资产收益率
公开市场操作、存款准备金和再贴现
贷款规模控制、特种存款、对金融企业窗口指导、道义劝告等
2、货币政策工具 （1）一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现、公开市场业 务 （2）选择性货币政策工具：消费信贷控制；证券市场信用控制；房地产 信贷控制；优惠利率；道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具 （3）其他补充性政策工具 信用配额、直接干预商业银行信贷业务
5、实际利率：
（1）定义：
名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借（贷 ）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。
（2）物价指数修正
物价指数是通过膨胀的衡量标准，可说明购买力的变化情况。 放款人、存款人的要求
6、利率的期限结构
期限不容，利率不同，这种差别称为期限结构溢价。 利率组成：
B（基础货币）=C（流通与银行体系外的通货）+R（商业银行持有的总准
备金） Ms（货币供应量）=m（货币乘数）*B（基础货币） --货币乘数表示基
础货币扩张（收缩）的倍数。
（三）货币均衡
1、含义 2、实现条件 （1）中央银行和货币当局能有效调整货币供给，以适应货币需求的变动。 调控手段：法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务； 再贴现率（Rediscount Rate):再贴现是相对于贴现而言的，商业银行在 票据未到期以前将票据卖给中央银行，得到中央银行的贷款，称为再贴 现。中央银行在对商业银行办理贴现贷款中所收取的利息率，称为再贴 现率。 公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币， 调节货币供应量的活动。 （2）财政收支保持基本平衡； （3）产业结构、产品结构合理 （4）国际收支保持平衡
M2=M1+（非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款）/（城乡居
民储蓄存款+企业定期存款+外币存款+信托类存款） M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。
3、货币供给形成机制
基础货币：即中央银行的负债，又称强力货币或高能货币，包括：商业
银行存入中央银行存款准备金（法定准备金+超额准备金）和社会公 众持有的通货
• 商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的
另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款 余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到
2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向