国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。
过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。
而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。
因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。
在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。
笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。
【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示一、房地产投资信托的内涵房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。
符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。
房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。
从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。
可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。
二、国外REITs的发展简介投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。
房地产投资信托以在美国的发展最为典型。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-Amount Certificate Companies)、单位信托公司(Unit Investment Trust)和经理公司(Management Companies)三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。
但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。
1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条-859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。
同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是—种证券化的产业投资基金。
REIT s从上世纪60年代初在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REIT s。
美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。
截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。
40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。
现今在美国约有300个REIT s，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REIT s获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
在亚洲，REITs最早出现于日本。
日本REITs的发展始于1984年，其第一笔土地信托由住友信托开始办理。
日本也是亚洲REITs发展最成熟的地区，日本REITs的收益率在3%-5%左右，而该国的长期国债收益率在1.5%左右，2%的收益差足以吸引追求低风险的投资。
日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元。
可以说日本房地产价格上扬在很大程度上是因为REIT s的激活。
不过日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。
新加坡紧随日本，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。
作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。
新加坡政府部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向，在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。
比如，REIT s的税收透明制度规定，不在REIT s的层面征税，即派发股息给持有人的时候不征收所得税等。
中国香港第一只房地产投资信托基金（REITs）——领汇基金（0823HK）于2006年6月挂牌上市，广受瞩目。
三、中国房地产投资信托之借鉴与启示(一)重视法律法规建设的基础作用税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉，而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。
任何金融产品的创新，必须在法律规范下进行。
中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。
要建立完善的法律体系，仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。
首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。
其次，制定出REITs的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。
除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收人与回收机制更为完善。
因此，为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
通过对房地产投资信托的规范，避免利用投资基金进行房地产投机和炒作，切实保障投资人的利益，真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。
(二)重视机构投资者的参与和支持机构投资者的参与，在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。
在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。
中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者，如何通过制定相关的鼓励政策，将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来，是需要研究的问题。
(三)创新和发展是永恒的主题国外的房地产投资信托，尤其是美国的房地产投资信托，一直是在变化中求生存、求发展。
从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变，标志着房地产投资信托在适应市场变化，提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。
目前，中国的房地产信托还只是房地产投资信托的一种雏形，还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势，因此需要在这些方面加大研究的力度。
(四)完善专业管理队伍建设是必要的前提没有专业化的房地产投资信托管理队伍，就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。
国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。
中国的房地产投资信托的发展，必须加强专业人员的培养，研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范，尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍，为房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。
(五)正视房地产投资信托的作用房地产投资信托，只是房地产行业筹措资金的一个渠道，不能过分夸大房地产投资信托的作用。
应该通过发展以商用房地产为主要服务对象的房地产资产信托，鼓励人寿保险基金、社保基金、住房公积金直接参与，从更广泛的视角来拓展房地产资本市场的资金来源。
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