根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计 V1*s2 V1*土地增值税预征率 《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价 (1)+(2) a1*A1+a2*地下室建筑面积 参照同类建筑物造价确定
参照同类建筑物造价确定 根据地下车位测算地下室建筑 面积（地下室不计入容积 率），根据类似项目地下车位 一般面积约为30-40㎡/个，本 次按35㎡/个设定.B3*35 A1*b 参照同类项目确定 (1)+(2) 建筑安装工程费*费率c
车位销售价C3(元/个） 二、 三、 土地取得税费
100000 4%
销售税费（万元） 两税一费合计S1 5.55% 2.0%
四、 五、
销售费用（万元） 广告宣传代理费合计S2 土地增值税（预征） 土地增值税预征率
851.4822
V1*土地增值税预征率 《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2 参照类似规模房地产建造期确 定 年利率
(1) (2)
正常建造期T（年） 年利息率i
3 8.0%
5467.2698+0.63024V
十一、 投资的利润（万元） 年投资利润率R 十二、 土地总价值V（万元） 土地总面积S（㎡） 十三、 评估单价（元/m2) 20% 27591.98
地下室建筑面积（㎡）
20790
(2) b 七、 (1) c (2) d 八、 九、
小区配套费 小区配套费单价（元/m 建 筑面积） 专业费用及各种ห้องสมุดไป่ตู้费（万 元） 图纸设计、勘察、监理费 等 费率 墙改费、白蚁防治、散装 水泥等 费用标准（元/m2） 不可预见费（万元） 不可预见费率e 管理费（万元） 管理费费率g 2%
2
取定参数
计算结果
备注
42574.1116 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3
96571.93 95606.2107 90806.2107 3400 4800 12000
依据规划确定 A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计) B-B2
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据估价经验及待估宗地实 际情况综合确定
根据对当地房地产市场的调查 确定
2.3
可销售车位数B3（个）
594
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.04V 土地价值设定这V 契税 2362.8632 V1*s1 根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计 851.4822 V1*s2
V*R*T+[（二）+（六）+（七） +（八）+（九）]*R*T/2
根据房地产开发平均投资利润 率确定其年投资利润率 6500 （一）-[（二）～（十一）] 登记面积 2356 V/S
可预见费用+管理费+利息+利
备注 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3 依据规划确定 A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计) B-B2
2
200
参照同类项目确定 982.8890 (1)+(2) 577.2869 建筑安装工程费*费率c
4.0%
405.6021 A1*d
42
520.395 [(六）+（七）]*费率e
3%
357.3379+0.0208V [V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、
投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地剩余法测算过程
计算公式： 地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+利 润+税费）
序号 一、 1、 2、 2.1 内容 开发完成后的价值V1（万 元） 2 规划总建筑面积A1（m ) 可销售房屋面积B（m ) 其中住宅可销售面积B1 住宅平均售价C1（元/㎡） 2.2 其中商业用房面积B2 （ ㎡） 商业用房平均售价C2
2.0%
六、 (1) a1
建安综合成本（万元） 建筑安装工程费 地上部分建筑安装成本单 价（元/m2建筑面积）
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
1150
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价 （元/m2建筑面积）
1600
参照同类建筑物造价确定 根据地下车位测算地下室建筑 面积（地下室不计入容积 率），根据类似项目地下车位 一般面积约为30-40㎡/个，本 次按35㎡/个设定.B3*35 1931.4386 A1*b
A1*d
[(六）+（七）]*费率e
管理费1
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
管理费2 0.0208 V 投资利息2
357.3379 投资利息1
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2 参照类似规模房地产建造期确 定 年利率 V*R*T+[（二）+（六）+（七） +（八）+（九）]*R*T/2 根据房地产开发平均投资利润 率确定其年投资利润率 （一）-[（二）～（十一）] 登记面积 V/S
2186.9079
0.252096 V
投资利润1 5467.2698 等式右侧 12629.8738
投资利润2 0.63024 V 等式左侧 1.943136 V
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据估价经验及待估宗地实 际情况综合确定
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 土地价值设定这V 契税
V1*s1