项目、广场商铺、综合文体中心
商业用房运营管理服务
企划简案
前期策划是敢为
而执行力是所为，是策划的原动力！
目录
一、对项目规划策略的解读
二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的
解读
三、项目顾问团体
四、项目总体商业运营管理策略
（1）总体理念
（2）整体纵横向策略
（3）商业运营管理阶段步骤策略
（4）商业运营管理具体职责
四、项目物业管理策略
五、商业运营管理服务价格管控策略
六、人员配备及运营成本
七、结束语
一、对项目管理规划策略的解读
（1）自然：区内原来有水流、高坡、森林等自然条件，保持原始面貌，为项目提供自然娱乐的资源。
（2）中心：项目设计为旅游产业核心区域，充分表达城市内涵诉求。
（3）交通：强调步行道路系统，根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，减少交通流量和噪声干扰。
（4）风格：项目的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代商业街区复古情节、山水园林情调。
通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个商业街的形象得到突出表达。
（5）文化体现：土苗文化-民族的就是世界的；桃源文化-理想境界，是现代人向往的理想生活境界；州府文化-XXX800年州府文化底蕴；穿越文化-填补现代人心灵缺失部分。
二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略的解读
（1）中心：广场、文体中心商业用房项目的中心充分表达城市发展的诉求，是城市全新CBD、创新CBD、自然风情CBD，进而吸引更多更高端的消费群体。
（2）现代都市的田园生活概念：现代消费者要求既能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。
另一方面人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合，渴望更多地接触自然，
净化心灵，放松身心，享受生活。
（3）联动：三大规划区域之间在互动，项目设计功能配套与现代消费者的需求在互动，开发商与入驻商户在互动，最终联动-蝴蝶效应。
（4）建筑力量：用建筑群的力与美，荡起现代人都市心中的涟漪，把XXX人的骄傲与自豪书画在钢筋混泥土之上，激发消费者的地域情节，进而可以培养消费忠诚度。
（5）不夜：项目的功能配套设计贯穿现代人生活行为轨迹，一旦进入可以不用走出，人在“圈”里，近乎完美的夜景灯光效果保证24小时不停歇的运转。
三、项目顾问团体
顾问：
传媒支持：
网络支持：
社会团体支持：
本地社会团体支持：
四、项目总体商业运营管理策略
（1）总体理念
在管理服务模式上实行“统一管理,分散经营”，在运作营销上采取由三个可持续性的主题概念作为总谱，适时引入市场的题材。
一切运营管理服务行为都是为了盘活项目，达到项目最初的愿景。
（2）整体纵横向策略：三投三泛四造
人性投入：担当价值创造重任，真情真心服务于业主
人才投入：注视策划人才引入，注重“职业经理人”培训
资金投入：“刀刃上的钱”不保留不含糊
泛博物馆：让博物馆述说XXX的风雨历程，让项目成为的一项旅游资源和人文景观、城市名片。
泛会所：水街→水吧→依山游览走廊→古亭茶屋→游艺健身→书画琴室→儿童撒野天地→古楼美食→露天音乐歌舞
场→森林夜场→养生堂→浪漫酒店
泛体育场：对项目体育资源的合理配置，形成一个有效的健身
系统，达到全民健身和健身管理的双重作用。
造“形”：全力打造项目品牌形象。
造“人”：引入名人参与项目其中，推广培养项目内名人。
造“热”：主动制造正面报道新闻事件，策划炒作亮点。
造“物”：运用科技多媒体手段创造历史沉淀古物、现代潮流品。
（3）商业运营管理阶段步骤策略
第一阶段的策略主题为：宣传、引导、培养
时间点：启动1年内
第二阶段的策略主题为：整体推广
时间点：1-2年
第三阶段的策略主题为：价值提档
时间点：2-4年
（4）商业运营管理具体职责：
从商业管理结合物业管理的专业角度，对项目的规划设计、商业炒作、营销活动策划、广告宣传、业主经营管理质素提升等的关键工作提供全程、全面、科学、合理的意见、实施方案及执行。
1）商铺信息管理：包括商铺业主信息、经营项目、职业经理人、特色菜谱等进行信息建档管理。
2）项目品牌形象塑造：项目主题、LOGO、VI视觉识别系统传统媒体设计。
打造项目网络形象，包括网站建设、网络口碑、QQ群建设、微博建设等。
3）商铺运营管理咨询服务：根据商户经营项目、产品价格、人员配备等综合因素制定《商铺运营管理策划书》，为入驻商户提供必要的员工礼仪培训、岗前管理、职业经理人培训。
4）项目食品卫生安全管理服务：制定食品卫生安全管理制度，定期定员进行巡查管理。
5）商铺营业时间管理服务：对商铺经营时间统一安排，避免各商家经营时间参差不齐，破坏整体形象；对货物、器材进入项目时间管理，保证商铺主题经营。
6）商铺信息发布管理服务：为保证项目统一主题形象，对商铺的广告宣传形式、招聘信息等进行管理，为商铺提供统一的设计广告图、效果图等，统一发布招聘信息。
7）完成业主委员会决议的其他工作。
（5）协助招商策略
1）积极掌握现行招商策略，制定符合招商需求的管理方案
2）拜访战略型企业、重点引进品牌寻求合作
3）参与到具体招商工作中
四、项目物业管理策略
（1）具体职责范围
管理区域地点：、广场商铺、综合文体中心商业用房，总建筑面积:约7万平方米。
（2）基础管理职责
装修服务管理、设备设施维保服务管理、公共绿化园林小品的
保养及管理、车辆停泊管理、建筑物的养护及维修管理、物业
管理档案资料的建立和管理、保安服务管理、保洁服务管理、
商铺保险管理、业主服务管理房屋本体及配套设施的维修保养
和管理、公共秩序的维护及管理
（3）前期启动策略
由于本项目在城市规划成形区域，属于城市核心风景区、政治
经济文化中心，涉及大量旅游接待、会议会务会展、文体活动
中心，在项目启动前期即招商期、项目预热期，及在商户入驻
率较低的情况和招商政策普遍实行入驻前一年免运营管理费
用等情况下，仍然需要开展高品质的物业管理、商业运营工作，本着加强管理，保证商业街顺利开街、后期运营服务质量及商
业街价值提升保证项目顺利发展，支持管理机构履行职责及发
展的宗旨，建议实行业主补助形式：补助标准为月度经营成本
费用预算约6.8万元，补助时限截止为整体商铺入驻商业政策
缴纳运营管理服务费且入住率达到60%前。
基本费用保证后，业主不再补助。
（4）商业运营管理具体部分工作内容阐述
1.接待与联系
接待与联系是商业管理运营服务的重要内容之一，是商业运营管理方为商户、消费者提供服务与交流的平台。
2.纠纷、投诉接待
对顾客在项目因环境服务因素产生的投诉进行管理。
3.走访回访
一是听取商户对物业管理服务的意见、建议；二是对报修后的维修结果进行回访；三是对商户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情。
4.内外联系
项目内部联系：项目的内部联系包括向商户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向项目方收取物业管理、能耗费。
项目的外部联系：协调好项目与街道、居委、警务、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体
5.装修服务管理：主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理、施工图审核等。
6.租赁管理：对转租、合租等其他形式的租赁形式变异建立周全、详细、便于操作的管理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督管理。
7.设备、设施维保服务管理：根据商业物业、旅游物业的特性，在各种设施、设备养护及维修管理的上加大频率。
五、商业运营管理服务价格管控策略
第一期（项目启动1年）：中高环境收取中低商管价格——迅速塑造人气
具体方案：A）入驻首年全免；
B）第二年起，每户每月按县物价部门审批的
价格折扣后收取物管费。
商业管理费执行基
础管理费，暂按每户每月1元/平方米执行，
如需调整由业主委员会商议确定；
第二期：较高环境收取中低等价格（项目启动3年后）
第三期：最高环境收取适宜价格（项目启动3-4年后）
备注：项目启动后期，管控价格主导思想低开高走，随国家政策变动、通货膨胀、建设开发进度等综合因素进行整合，通过业主委员会审定最终确定。
六、人员配备及运营成本
（1）人员配备
人员配备理念：传承土苗文化、XXX文化内涵、深挖旅游地产价值、担当城市名片的重任、创新管理模式经营理念。
备注：含基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险（2）办公器材（公司自行投入）
结束语
最好的计划是滚动计划，市场随着时间的变化而变化，任何计划都不可能一成不变。
并且，市场是一个挑战想象力、执行力的战场，管理过程中实际出现的问题都需要有专注、专业的团队默契配合，灵活应对，从而真正决胜于未来！。