东北大学毕业论文万科房地产公司财务分析报告学号: 412N**********: **专业: 会计学二零一三年七月目录中文摘要 (3)ABSTRACT ............................................... 错误!未定义书签。
引言 ................................................... 错误!未定义书签。
一、企业简介 ........................................... 错误!未定义书签。
二、企业财务分析 (5)（一）股本结构 (5)（二）财务比率分析 (5)（三）综合分析法 (10)三、万科存在的问题 (12)四、万科发展建议 (12)结束语 (14)参考文献 (14)谢辞 (15)摘要万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。
作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。
上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。
在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。
是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。
关键词：房地产业万科财务分析万科房地产公司财务分析报告引言随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。
财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。
虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。
这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。
投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。
一、企业简介万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
万科A (000002)、万科B(200002)3月12日晚间公布的2011年年报显示，2011年末公司资产总额2962.08亿元，比上年末增37.36%；期末归属于上市公司股东的股东权益529.67亿元，比上年末增19.75%。
2011年公司经营活动产生的现金流量净额为33.89亿元，同比增51.50%。
报告期内，公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。
实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。
截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。
二、企业财务分析（一）股本结构根据万科股份有限公司2011年的财务报表可知万科总股本1099521万股，自2008年至2011年都没有变化。
在2011年12月31日的财务报表中流通股有1099521万股，其中流通A股966183万股流通B股131496万股，限售流通股1832万股。
（二）财务比率分析1．偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力,对企业发展有重要意义。
分为长期债务能力和短期债务能力。
（1）短期偿债能力分析○1流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。
本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。
但是2011年与2010年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。
○2本公司速动比率一直偏低，小于1，2011、2010、2009年的比率分别是0.5568、0.5912、0.4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。
○3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。
从统计的数据来看，万科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。
但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29．17%，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（2）长期偿债能力分析○1资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。
一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年万科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。
在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
○2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。
从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。
在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
○3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。
若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明万科集团长期偿债能力增强。
2.营运能力分析营运能力是指企业运用资产效率的高低。
资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。
而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。
应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。
而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。
应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。
由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。
存货周转天数越短，说明存货周转越快。
2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。
该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
从表2数据显示：万科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好,流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。
从表2分析万科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。
该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。
3.盈利能力分析盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。
表3：盈利能力分析（1）销售净利率销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。
万科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。
总体上销售收入的收益水平一般。
说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。
该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。
从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。
（3）资产净利率资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。
从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，（4）净资产收益率净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。
本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。
从2009年的45%一跃至2011年84%.4.发展能力分析发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。
具体分析见表4：（1）销售增长率销售增长率是评价企业成长状况和发展能力的重要指标，是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。
由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。