版本号：201106报告编号：中国邮政储蓄银行合作楼盘调查报告开发商：黑龙江省XX农场项目名称：黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程申报单位：黑龙江省佳木斯市分行建三江支行申报日期：2011 年6 月15 日调查报告摘要表目录楼盘营销背景 (1)第一章开发商评价 (1)第一节开发商简介 (1)第二节开发商法人治理结构 (1)第三节开发商及其主要股东信用状况 (2)第四节开发商及其主要股东财务状况分析 (2)第五节开发商评价小结 (4)第二章楼盘评价 (5)第一节项目整体概况 (5)第二节项目建设条件 (5)第三节楼盘销售前景评价 (7)第四节楼盘评价小结 (8)第三章合作方案 (8)第一节预售款监管情况 (8)第二节合作房屋类型和目标客户 (8)第三节按揭贷款放款时点及担保安排 (9)第四节合作效益分析 (10)第五节合作风险分析 (10)第四章调查结论 (11)一、开发商及楼盘评估结论 (11)二、合作建议 (12)三、其他补充说明 (12)楼盘营销背景通过2009、2010年的农场职工住房贷款项目合作，建立了良好的合作关系。
2011年，农场有意就三期工程与我行建三江支行再次展开合作。
第一章开发商评价第一节开发商简介名称：黑龙江省XX农场营业执照注册号：xxxxxxxxxxxxxxxx组织机构代码：【例：-8】住所：黑龙江省佳木斯市富锦市建三江XX农场法定代表人：XX 注册资本人民币XXXX万元公司类型：全民所有制房地产开发企业资质等级：批准从事房地产开发经营业务时间：XX 年XX 月XX 日第二节开发商法人治理结构一、股东结构XX农场位于富锦市辖区内，成立于XX年XX月XX日，是经黑龙江省农垦建三江工商行政管理分局批准登记注册的全民所有制企业。
农场总人口XX人，其中场部人口XX人，土地总面积XXX万亩，拥有耕地XXX万亩，是黑龙江省大型国有上市农场之一，现有场部机关及林业局、税务局、城建局、教育局、卫生局、水产公司、畜牧公司、养路队、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多个下属单位。
经营范围为：农、林、牧、渔业、工商运建业。
XX农场设场长一名、党委书记一名、副书记一名、财务主管会计一名，下设机关各科室及行政部门，职工总计XX人，场级领导由建三江分局党委任免。
农场下辖XX个农业管理区、下辖XX个作业站、XX个职能机构、XX所学校、X个公检法司，现有在册职工XX人，离退休人员XX人和下岗职工XX 人，农场机关拥有科室XX个、在岗职工XX名和副处级以上领导人员XX名。
农场现有从业人员XX人，其中大专以上XX人、高中以上XX人。
农场专业技术人员XX人，其中高级技术人员XX人、中级技术人员XX人。
【描述可适当变化说明农场总体实际情况】二、开发商管理层素质XX农场是全民所有制企业，农场设场长兼党委书记一名、副书记一名、财务主管一名，下设机关各科室及行政部门，场部机关职工人数总计XX人，XX 农场场级领导由建三江分局党委任免。
第三节开发商及其主要股东信用状况一、金融机构信用记录分析说明农场总体实际情况二、房地产经营信用记录分析说明农场总体实际情况第四节开发商及其主要股东财务状况分析一、资产与负债分析【以下三个表格必须填写】（一）主要资产与负债项目重要资产与负债项目的分析：【存货、借款金额较大，或者应收账款账龄较长时，应加以分析。
必要时，补充提供最近三个月的财务报表】异常偿债指标的分析：【资产负债率高于行业均值，或者流动比率、速度比率低于行业均值时，应加以分析。
】二、盈利能力分析盈利能力评价：三、现金流量分析开发商现金流评价：四、关联交易情况分析对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。
第五节开发商评价小结XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，负责本农场职工危房改造整体搬迁工程组织，确保工程进度与工程质量。
农场现任管理人员平均年龄在XX岁左右，均为本科学历，具备从事本职工作的专业技术能力，管理层队伍一直较为稳定，行业经验丰富，个人信用和社会记录良好。
第二章楼盘评价第一节项目整体概况一、项目用地情况黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程位于XX农场原种子公司北侧，项目规划占地面积约为XXX平方米。
用地类型为住宅用地和商业服务，其中住宅土地取得类型为国有划拨，使用年限为长期。
商业用地为协议出让，土地使用年限为XX年（土地使用证正在办理中，但已出具证明），项目拟选址目前为农场自留规划建设用地，属于农场自有，不必征地。
【红色字体部分需要根据实际情况修改】二、项目整体规划XX农场危房改造项目三期建设规划占地XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，项目总投资为XX万元，共计XX栋，共XX户，其中：住宅面积XX平方米。
共XX；商服面积XX平方米，XX户，车库面积XX平方米，XX户。
XX 农场危房改造项目三期XX栋楼，整体项目容积率为XX，建筑密度XX%，楼房高度为XX米。
项目计划及当前建设进度项目由农场职工认购，不作为商品房对外销售，计划在入冬前全部搬迁入住。
项目建设期为2011年，建设期一年。
第一阶段：XXX年XX月末完成项目可行性研究报告编制、论证、批复工作和初步设计编制、批复工作；第二阶段：XX年XX月，完成项目的施工图设计及招标投标工作；第三阶段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四阶段：2011年11月完成项目总体验收。
项目正在建设当中，黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程，共计XX 栋，其中，XXX【项目进度，需精确到每一个楼号的进度】第二节项目建设条件一、“五证”取得情况以上证件发证机关分别为：黑龙江国土资源厅驻建三江分局国土资源局出具了土地使用证正在办理中的证明;《建筑用地规划许可证》已经由黑龙江省农垦总局城乡规划局出具。
有关项目证件的其他说明：1．“五证”办理进度。
目前，除国有土地使用权证正在办理中，农场开具了证明；建筑用地规划许可证已经提供，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房销（预）售许可证均未提供。
【未提供或正在办理中的须开具证明】二、项目资金来源及运用情况项目总投资xxx万元，其中申请中央预算内资金xx万元。
企业自筹资金xx 万元，其他资金xx万元，其中：1、新建楼房，建筑安装费用投资xxx万元。
2、工程建设其他费用xxx万元。
3、基本预备费xx万元三、其他重要情况分析XX农场搬迁是在农垦范围内撤队并区、小城镇建设大环境下进行了，根据《XX农场整体搬迁实施方案》的规定，对搬迁职工会给予xx元/平方米的搬迁补贴，农场职工十分响应，不存在利益纠纷。
第三节楼盘销售前景评价一、楼盘配套设施1、给水、排水：直接接入农场给排水管网。
2、供电：由市政电网引来单路220/380V电源。
照明采用树干与放射相结合的方式，对负荷较大的动力部分采用放射式供电。
3、供热：农场的供热管网可直接接入小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。
4、通信：农场的电信公司能提供电信、宽带因特网及有线电视的接入工作。
5、交通：小区主入口直接和农场道路相连，对外交通便捷，通达性好，有利于项目建设。
6、燃气及垃圾处理：农场的日常生活使用燃气为燃气罐，对于生活垃圾由环卫部门统一管理，统一处理，并且农场生活垃圾填埋场在当地夏季主导风向的下风向。
7、本项目居住环境适宜，周边有学校、超市等生活居住配套设施，方便居民居住。
二、市场定位分析根据“黑龙江省垦区危房改造实施方案”的要求，充分把握国家给予垦区危房改造资金支持的机遇，进一步改善XX农场职工住房条件，按建筑成本平均xx 元/平方米左右，住宅销售均价为xx元/平方米左右。
商服的销售均价为xx元/平方米，车库的销售均价为xx元/平方米。
由于该工程为XX农场整体搬造危房改造项目，由XX农场统一实施，由于购买人群主要针对危房改造的人群，加之农场对其有补贴，因此住宅部分以帮扶为主。
住宅的主要购买人群主要为农场房屋搬迁农民。
XXXX项目一期工程已于xxx年xxx月底全部完工，共xx栋，二期工程已于xx年xx月底全部完工，共xx栋楼，xx户，目前已经全部入住。
其中，我行客户为xx户，贷款发放金额xx万元，资产质量良好XX农场整体搬迁（危房改造）安置住宅小区三期主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安置搬迁连队的农场职工，并对搬迁人员进行经济补贴，同时周边没有其他开发楼盘，购买意愿较强，故销售前景良好。
【对以前合作过的一期、二期的描述】三、楼盘销售分析XX农场一期工程已于xxx年完成，XX农场二期工程于xxx年完成，深受农场职工欢迎。
建三江支行实地走访了xxx户农场职工，受访农场职工对于整体拆迁普遍表示认可，希望通过新建楼房改善现有居住环境。
其中自有资金购房的有xxx人，符合我行贷款条件并有意在我行贷款的xxx人。
保守估计有xxx%的购房户符合我行贷款条件。
第四节楼盘评价小结XXx农场项目建设手续完整，目前建三江国土资源局开具了土地手续正在办理中的证明。
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证正在办理中。
项目准备条件充足，建设规划合规、配套设施齐全，并且此项目主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安置搬迁连队的农场职工，整体销售前景良好。
第三章合作方案第一节预售款监管情况XX农场建设科未出具过专门的文件，要求对期房预售款进行监管。
根据目前XX农场整体搬迁（危房改造）安置住宅小区三期工程的施工进度及我行可能放款的时间判断，在我行放款的时间段，小区主体工程将全部完毕，将进入外墙面粉刷和内部装修阶段，不存在项目整体烂尾风险，应属于现房销售。
XX农场已在我行开立了针对预售款入账对公账户，故我行认为可以对其预售款进行监管。
第二节合作房屋类型和目标客户根据农场提供的购房统计数据，住宅户型面积在xxx平方米不等，户均面积为xxx平方米，销售单价为xx元/平方米，住宅销售价格在xx万不等，商用户型面积在xxx平方米，户均面积为xx平方米，销售单价为xx元/平方米，商用房销售价格在xxx万不等；车库户型面积xx平方米不等，户均面积为xx平方米，销售单间为xx元/平方米，，车库销售价格在xx万元。
项目总套数为xx套，初步估计xx%的购房户符合我行贷款条件，贷款总额约为xxx万元，目标客户测算如下：1、住宅按照平均每户xx平方米，首付款不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限为10年、基准利率上浮10%、收入还贷不超过50%计算，客户月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元；2、车库平均每户xx平方米，首付款比例不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮10%、收入还贷比不超过50%计算，客户每月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元3、商服平均每套xx平方米，首付款比例不低于50%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮30%，收入还贷比不超过50%计算，客户月均还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元。