房地产估价期末复习题
一、填空题（每空2分，共30分）
1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于
两个预测：是否正确地判断了房地产的______________________ ;是否正确地
预测了未来开发完成后的房地产___________________ 。
2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 ________________ 占该块土
地________________ 的比例。
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，
根据________________ 、___________________ 、________________ 的原则划
分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物
的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为___________ 万丿元。
5、国有土地使用权分为__________ 土地使用权和______ 土地使用权。
6、房地产的存在形态有_________ 、____________ 和 _________ 。
7、采用收益法估算得出的结果通常称为。
8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不
应包含________ 。
二、选择题（每小题2分，共10分）
1、采用比较法估算得出的结果通常称为_____________ 。
A、比准价格
B、积算价格
C、收益价格
D、评估价格
2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价
格的6%和3%,在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为____________________ 元/平方米。
A、2660
B、2294
C、2425
D、2427
3、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为__________ 元/平方米。
A、500 E、2500
C、1000
D、1500
4、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B
次之，C最小，分别赋予的权重为仃，f2, f3，三者大小关系为。
B、f1 > f2> f3
A、f1V f2V f3
C、f l= f2= f3
D、无关
5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为_________ 。
A、76% E、80%
C、81%
D、84%
三、简答题（每小题10分，共30分）
1、什么是房地产估价？
2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的?
3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面?
四、计算题（每小题15分，共30分）
1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土
地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。
已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007
年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元/平
方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房地产的经济寿命为60年，
残值率为零。
现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。
2、某宗房地产2009年8月的年净收益为400万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2012年8月转售时的价格比2009年8月上涨10% 转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%若该类房地产的投资收益率为9% 试测算该宗房地产2009年8月的价格。
一、填空题（每空2分，共30分）
1、最佳开发利用方式价值
2、基底总面积总面积
3、用途相似地块相连地价相近
4、460
5、出让划拨
6、土地建筑物房地
7、收益价格
8、土地使用权出让金
（二）选择题（每小题2分，共10分）
1、A
2、D
3、D
4、B
5、B
（三）简答题（每小题10分，共30分）
1、答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，
按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素
的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、答：城市基准地价评估方法的步骤：（1）确定基准地价评估的区
域范围。
（2）划分地价区段。
（3）抽查评估标准宗地的价格。
（4）计算区
段地价。
（5 ）确定基准地价。
（6）提出基准地价应用的建议和技术。
3、答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2 ）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）
弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。
(四) 计算题(每题 15分，共30分) 1、( 15分)解：(1)确定估价对象土地的总价
比准价格 A=600 X( 100/98 )X( 104.5/100 )X( 100/98 )
=653 元/平方米 (2分)
比准价格 B=650 X( 100/100 )X( 104.5/103 )X( 100/99 ) =666 元/平方米
(2分)
比准价格 C=700 X( 100/101 )X( 104.5/104 )X( 100/101 ) =690元/
平方米
(2分)
估价对象土地单价
=(653+666+690 )- 3=670 元/平方米 (1 分) 估价对象总价土地 =670 X 3000=201万元 (2分)
(2) 估价对象建筑物总价
=1500 X 8000=1200 万元 (2 分) (3) 求取建筑物的折旧
估价对象建筑物的折旧总额 =1200 X 20/60=400万元 (2分) (4) 求取积算价格
=201 + 1200 — 400=1001 万元 (2 分)
2、解：设2009年8月该房地产的价格为
V
V t t
r
400 1 1 V （1 10%）（1 6%） 9% 1 9% 3 1 9% 3
=1012.5 + 0.798V V=5012.4 （万元）
V=a
1 r
（5分） （6分）
（4分）。