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四、物业费使用不透明
按照物价和物业管理部门的有关 规定，物业公司应每半年公布一次物 业费使用情况，但入住至今，物业公 司从没有就此向业主做过说明，业主 无从了解，更谈不上监督。由于待遇 过低，物业公司人员流动很大，保洁 人员经常不能满员，很多素质较好受 业主欢迎的客服代表纷纷离去。另外 按照有关规定，小区公共设施带来的 经济效益，如屏幕广告、广告条幅、 商家“入场费”、车位费等都归全体业 主所得，并应摊入物业费，但这笔收 入业主根本不知如何处臵。物业费使 用不透明，缺少监督，业主对物业产 生不信任，这是造成部分业主不交物 业费的又一重要原因。
业主家出现问题或困难，则经 常拖延推诿；管理水平差，工作效 率低；保洁越来越差，只做大路及 门面卫生，小路基本不扫，草地满 是 狗屎，去年还用水冲地面，如 今遍地灰尘无人打扫；园林管理不 善，夏季蚊虫成团，小院根本不能 呆人，秋天毛虫爬满墙，这种情况， 越来越多的业主以拒交物业费的方 式表示不满，致使物业管理出现恶 性循环，服务质量每况愈下。
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案例解析：
第一,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少 物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保 证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工 作量,电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设 备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻, 安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管 理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.
服务究竟包括哪些内容， 达到哪些标准，物业却从来 没有向业主明确过，业主至 今也不知道自己每月花那么 多钱究竟可以享受哪些服务。 一些未交物业费的业主表示， 他们并不是不交物业费，而 是要求物业说个明白，你究 竟都做了什么，做到哪项交 哪项的钱，达到什么等级交 什么等级的钱。
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三、服务质量每况愈下
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普通住宅小区划为五个等级
根据市住房和城乡建设局、市物价局发布的《烟台 市普通住宅物业服务等级标准》规定，烟台市普通住宅 小区按物业服务质量划分为一级、二级、三级、四级、 五级,其中一级为最低等级,五级为最高等级。
物业服务收费拟按照等级征收,等级越高,服务标准越 高,对应的物业服务收费基准价格也越高。一级至五级的 基准价格(含电梯)从0.75元/平方米到1.85元/平方米不等, 最高可上浮20%后为0.9/平方米到2.22元/平方米。电梯起 始层的住户按收费标准的90%收费。
第二,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非 物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于 物业管理公司.
第三,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不 公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管 理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
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案例解析：
本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服 务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根 据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业 使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约 定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租 人支付物业服务费用。
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业们主为何拒交物业费
主讲：孟** 制作：赵**
王* 班**
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物业费 是物业产权人、使用人委托物业管理单
位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、 绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维 护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务 所收取的费用。
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物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费 用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支 出或者物业服务成本
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以无人居住为由拒不交纳物业费的
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋 701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己 家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年 都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了 纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。
法院判决：柳先生应交物业费
大多数业主们表示，之所以很多业主拒交物业费，主要是物业公司提供 的服务达不到应有标准。
一、配套设施不到位
物业费收取标准应包含配套设施和服务管理两方面内容。业主认为， 各项配套设施已构成销售附加条件，理应在竣工之日起交付业主使用， 没能交付使用应当对业主做出相应赔偿，这些赔偿应体现在物业费中。
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二、服务标准不明确
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业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷
2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。同 年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同， 约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。 从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使 用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实 际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万 某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝， 万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的 义务而无支付物业服务费用的义务。
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烟台市普通住Βιβλιοθήκη 物业服务收费基准价格从上图可以看出，有电梯的一级小区每平方米 每月0.75元，无电梯的每平方米每月0.35元，而最 高五级小区有电梯的每平方米每月1.85元，无电梯 的每平方米每月1.45元。
据了解，目前烟台市达到五级的物业小区尚无 一家，最高的为四级。烟台市现行的物业服务收费 标准是2004年制定的，其现行的甲级物业服务标准 相当于四级小区物业服务标准。现行甲级物业服务 收费基准价格为每月每平方米1元，加上电梯运行 费为1.3元。拟定的四级物业服务收费基准价格为 1.60元，较现行价格上涨23%。