地块前期调研报告
2017年12月
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目录
第一部分 项目概况 ......................................................... 2
一、地块概况............................................................. 2
二、地块周边概况......................................................... 4
三、地块周边环境那个概况 ................................................. 5
四、市政规划............................................................. 5
第二部分 住宅部分市场分析.................................................. 5
一、区域市场分析......................................................... 5
二、区域楼盘分析......................................................... 6
三、项目SWOT分析........................................................ 9
四、目标顾客............................................................ 11
五、产品建议............................................................ 13
六、定价分析............................................ 错误！未定义书签。
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一、白水寨水库地块
一、 地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比
较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约
为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。

二、 地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距
离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km
车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美
发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利
于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14
号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项
目。

三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建
对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。
3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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二、黄洞村地块
一、地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比
较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约
为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。

二、地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距
离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km
车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美
发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利
于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14
号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项
目。

三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建
对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。
3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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