“住信·芙蓉水乡”整合营销全案住信房产策划部2009-09-17§目录§第一部分：项目整体营销策略思路.............................. - 5 -一、项目开发条件.................................................. - 6 -1.1 项目位置................................................................ - 6 -1.2 地块性质及规划设计指标.......................................... - 7 -1.3 交通条件................................................................ - 8 -1.4 景观资源................................................................ - 9 -二、项目SWOT分析............................................. - 9 -2.1 项目优势分析及对策（Strength） ............................ - 9 -2.2 项目劣势分析及对策（Weakness） ......................... - 10 -2.3 项目机会分析及对策（Opportunity）...................... - 11 -2.4 项目威胁分析及对策(Threat) ................................... - 12 -三、项目总体营销定位研究 ................................... - 13 -3.1 项目定位目标 ........................................................ - 13 -3.2 项目定位原则 ........................................................ - 14 -3.3 项目定位思路 ........................................................ - 14 -3.4 项目整体定位 ........................................................ - 15 -四、项目总体营销推广策略研究............................. - 15 -五、整体营销费用预算及分配 ................................ - 16 -5.1 项目整体营销费用预算............................................ - 16 -5.2 各阶段营销费用分配............................................... - 17 -第二部分：商业部分整合营销策略............................ - 19 -一、核心策略 ...................................................... - 20 -1.1 我们做一条什么样的商业街？ .................................. - 20 -1.2 我们是否具备打造成为“天府古镇第一街”的潜质？ ... - 20 -1.3 我们如何打造“天府古镇第一街”？......................... - 21 -1.4 商业街定位 ........................................................... - 22 -二、业态规划与组合............................................. - 23 -2.1 商业街分布及命名.................................................. - 24 -2.2 商业街业态分布 ..................................................... - 25 -三、商业街的招商方案.......................................... - 26 -3.1 招商模式............................................................... - 26 -3.2 招商启动时间 ........................................................ - 28 -3.3 招商办公地点设定.................................................. - 28 -3.4 招商人员及组织 ..................................................... - 29 -3.5 项目整体招商原则和目标......................................... - 29 -3.6 招商面临问题及解决办法......................................... - 30 -3.7 招商方式............................................................... - 32 -3.8 招商费用预算 ........................................................ - 34 -四、商业街后期经营管理 ...................................... - 34 -4.1 项目有无必要实施统一经营管理？ ............................ - 34 -4.2 项目如何实施统一经营管理？ .................................. - 35 -4.3 后期经营管理服务模式............................................ - 35 -4.4 在项目前期销售中是否产生经营管理费用？................ - 36 -4.5 经营管理公司备选方案............................................ - 36 -4.6经营管理详细方案................................................... - 36 -五、前期商铺营销及推广方案 ................................ - 37 -5.1 一期商铺推广阶段划分和工作内容 ............................ - 37 -5.2 推盘时机............................................................... - 39 -5.3 前期销售计划安排.................................................. - 39 -5.4 前期推广计划（2009/10-2010/03）...................... - 39 -第三部分：住宅部分整合营销策略............................ - 41 -一、住宅产品营销定位研究 ................................... - 41 -1.1 市场定位............................................................... - 41 -1.2 客群定位............................................................... - 42 -1.3 形象定位............................................................... - 42 -二、项目第一阶段（2009/10-2010/02）推广策略- 42 -2.1 第一阶段营销推广总策略......................................... - 42 -2.2 第一阶段媒体投放计划............................................ - 46 -2.3 第一阶段公关活动策划 (50)2.4 营销第一阶段工程支撑 (53)2.5 第一阶段营销费用预算及分配 (54)第一部分：项目整体营销策略思路一、项目开发条件1.1 项目位置项目地块处于平乐古镇核心保护区，福惠街与骑龙街交汇处。
紧临白沫江，江面开阔，水质清澈，接壤河岸线长约400米。
背依骑龙山脉，植被丰茂，郁郁葱葱。
江对岸为古镇精心打造旅游景点——“天工应物风情园”。
1.2 地块性质及规划设计指标项目地块状似一“熨斗”剖面图。
规划建设用地面积约57557平方米，建筑控制面积为69068.4平方米，容积率不大于1.2，建筑密度不大于35%，后退白沫江河岸距离不小于15米。
项目用地性质为旅游、居住用地。
项目地内须建设一座四星级酒店。
1.3 交通条件平乐镇位于邛崃的西南部，距成都约78公里，距天台山约35公里，距邛崃城约18公里。
有卧夹公路和卧下路相连国道318线。
2008年6月“成温邛高速”由政府代缴通行费，成都车辆（川A川O）免费通行，车程约80分钟。
高速路段路况良好；邛崃至平乐路段普通公路，路面有些破坏，但通行车辆较少，交通较为通畅。
已动工建设的邛名高速将于2010年7月建成通车，连接成温邛高速和成雅高速，途径平乐镇并设立上下交互式立交桥。
届时成都至平乐全程高速约45分钟可直达。
全程路段皆为高速，路况良好。
现在已开通成都直达平乐的班车，交通条件良好。
规划中的龙门山系旅游轻轨将平乐和各大景区连接，通过大邑温江回到成都。
1.4 景观资源平乐古镇是国家重点保护历史文化名镇，是南丝绸之路（茶马古道）第一站，距今已有2300年历史。