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龙湖:总图研发心得案例版(最新)
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度,具有一定的科学性,规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素:日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素:产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例:北京唐宁ONE项目
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间,有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
阁楼平面
优点:零面积变 2房,3房户型成 5房 功能:可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途, 上下层不等高分 隔,灵活多变。 实景展示建议做 儿童房:下层为 卧室,阁楼为学 习、游戏
剖面图
项目 1 2 3 4 5 容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 6 6.1.1 6.1.2 7 可租售 建筑面积 住宅 公建 总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
数量 56,900 46,277 3.9 1,508 276,998 179,996 97,002 255,199 145,061 110,138
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
地 块 经 济 技 术 指 标
126139.64㎡ 净用地面积 建设用地 111.32亩 15米和40米代 征绿地 建设用地 77.88亩 容 积 率 建筑密度 绿 地 率 4.1 ≤30%其中住 宅26% ≥30% 地上可建设面 积 40728.70㎡
520300.00㎡
各业态市场分析
含金量高
容积率面积收益 地价外成本 业态 社区商铺 50~250㎡
成都郫县新城案例
=容积率面积收益
=预计建面价格-预计地价外成本 =前期工程费+基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表 预计建面价格 10000/ ㎡ 预计地价外成本 1887 / ㎡ 容积率面积收益 8113元
4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的,其次是多建电梯洋房,最后 剩余的容积率为高层。
总体规划业态配比
规划要求: 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
成都郫县新城案例
商业占足4%的覆盖率,在适当的位置底商
高层提高覆盖率≥20%,少占地,容积率≥8 1、联排别墅占地较大,但不易出面积
各业态指标比对: 业态 社区商业 底跃1~3层 电梯顶跃 无电梯顶跃 3层 普通联排2.5层 合理容积率 2~3 0.6~0.75 覆盖率 55~100% 30~35%
2、一般底跃虽然可类别墅,但只有1~2层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积,且能激活4、5、6和顶跃溢价
1.1案例:北京唐宁ONE
总用地面积:56640 ㎡ 代征道路:6225 ㎡ 代征绿地:1338 ㎡ 消防站用地:2800
建设用地:约49077 ㎡
容积率:≤3.8 地上总建筑面积:176000 ㎡ 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率:≥30% 集中绿地:6000 ㎡ 建筑限高:80m 规划难点: 建筑限高从80米突破到90米; 日照;
单位 ㎡ ㎡ 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
车库
配套设施面积
70,523
21,799
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)
1.2用足建筑密度(图示说明)
2、用足规划法规的边界(三个案例)
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢 价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率; 利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至 2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层 清除,改为房间。
绿地率
≥30%
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率
产品业态组合有: 1、商业+洋房
重庆睿城项目案例
7层+高层
3、商业+联排/大院+洋房+高层
洋房
洋房
洋房
洋房
20.5层 各业态对应的容积率及密度:
业态
社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
精品公寓:挡光 住宅作为商业指 标
在阴影区部分的 作为商业指标 • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积
北京唐宁ONE
•多元化产品,混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
北京唐宁ONE
•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化,城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
功能分区
成都郫县新城案例
社区商业
多层返迁房
34层高层
景尚景(高层)
电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 , 大于单一产品的总货值,比如只做高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比:花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比(含下跃赠送):花园洋房/高层=3.1/6.9
“掏干吃净” ---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)
1.2用足建筑密度(图示说明)
2、用足规划法规的边界(三个案例)
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢 价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率; 利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至 2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层 清除,改为房间。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)
1.2用足建筑密度(图示说明)
2、用足规划法规的边界(三个案例)
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢 价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率; 利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至 2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层 清除,改为房间。
7+1 5+1
替代
电梯花园洋房≥7 无电梯花园洋房 高层(12~33层)
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
25~30%
2+1
替代
28~32% 15~20%
2 1
5 4 3 2 1
7 6 5 4 3 2 1
联排
无电梯洋房
电梯洋房
规划布局分析
成都郫县新城案例 不平衡容积率的规律: 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架,验收后封上变为房间
案例三:利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高 至2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层清除,改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办法, 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 (可利用总图预案指标求解模型) 2、运用两种业态之间的产品类型,卖高一级业态 的价格,提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ,扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变 为可销售面积
总图研发心得(田长秋
案例版)
目录
• 剑指总图---定性之言 • 总图七剑---详解 • 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言:
• 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%, 那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%,那 么总图阶段就已将成本控制了50%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝不能放过。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例) 1.2用足建筑密度(图示说明)
2、用足规划法规的边界(三个案例)
如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢 价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率; 利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至 2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层 清除,改为房间。
成都郫县新城案例
效果图
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标 总用地面积(算容积率 的基数) 虎溪河及周边绿地(不 计入绿地率) 可建设用地面积 可建设地上面积 容积率 建筑密度 106690㎡ 虎 溪 河
8395㎡
建设用地
98295㎡
市政停车场
160035㎡
建设用地 1.5 ≤30%
普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡
13000/㎡
12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡
2000/㎡
1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡
11000元
10040元 9040元 4750元
34高层83~130㎡
6800/ ㎡(精装) 2505 / ㎡
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡
预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡
预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡