2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
阁楼平面
剖面图
建筑密度
67~100%
普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5
25~30% 32% 23% 10~15%
重庆睿城项目案例
7层 7层 7层 7层 洋房 洋房 洋房 洋房
20.5层
2.5层 2.5层 2.5层 间距
别墅 别墅 别墅
160035㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
虎 溪 河 建设用地 市政停车场
建设用地
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有：
1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态 社区商业 3层
容积率
2~3
功能分区
多层返迁房 景尚景（高层）
成都郫县新城案例
社区商业 34层高层 电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右
成都郫县新城案例
•本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （分析两个案例）
成都郫县新城案例
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小
补足容积率就好 布置在北面和西面
2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置
3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
集中绿地：6000 ㎡
建筑限高：80m
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
精品公寓：挡光 住宅作为商业指
标
在阴影区部分的 作为商业指标
北京唐宁ONE • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 •多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
高层
重庆睿城项目案例
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本
社区商铺 200~250㎡ 10000/ ㎡
2700 / ㎡
经济型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积பைடு நூலகம்（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
容积率面积收益 8113元 11000元 10040元 9040元 4750元 4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后 剩余的容积率为高层。
总体规划业态配比
成都郫县新城案例
规划要求：
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
总图设计七剑
• 用足指标
---青干剑
• 货值最大化
---由龙剑
• 复制模块
---天瀑剑
• 配套用房最小化
---舍神剑
• 赠绿规划和底层挖掘 ---竞星剑
• 控制地库
---莫问剑
• 减少入口
---日月剑
造总 ，图 可精 以细 突化 破的 项研 目究 价， 值景 的观 天精 花细 板化 。的
营
“掏干吃净”
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
4.1
≤30％其中住 宅26% ≥30%
各业态市场分析
成都郫县新城案例
含金量高
＝容积率面积收益
容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本
地价外成本
＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的
户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。
1.2用足建筑密度
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8
各业态指标比对：
业态
合理容积率 覆盖率
社区商业 3层 2~3
55~100%
普通联排2.5层 0.6~0.75 30~35%
底跃1~3层
电梯顶跃
无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7 1.5~2.0 25~30%
无电梯花园洋房 1.3~1.5 高层（12~33层） 2.5~6
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
建设用地 111.32亩
建设用地 77.88亩
地块经济技术指 标
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
重庆睿城项目案例
产品类别 套数
单套面积 总面积
大院别墅
176 其中： 联排88 叠拼 88 180-240 38187
花园洋房 小户型高 层
240 其中： 平层120 跃层120
28~32% 15~20%
1、联排别墅占地较大，但不易出面积
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价
3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
2+1 2 1
联排
替代
5+1 5 4 3 2 1
无电梯洋房
替代
7+1 7 6 5 4 3 2 1
电梯洋房
规划布局分析
A区容积率 B区容积率 住宅可售面积 商业可售面积
4.2 4
512045 8250
效果图
成都郫县新城案例
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率 106690㎡ 的基数）
虎溪河及周边绿地（不 8395㎡ 计入绿地率）
可建设用地面积
98295㎡
可建设地上面积
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型）
案例：北京唐宁ONE项目
1.1案例：北京唐宁ONE
规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡