⑥ 改造成本低 ⑦ 回报较为可观 ⑧ 能吸引人流 ⑨ 容易打造项目亮点 ⑩ 潜在消费需求大
考虑因素
专业 市场
零售业 餐饮业
娱乐 休闲
运动类
住宅 公寓
LOFT
形象好
政府/政策支持
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工厂方赞同
交通便捷要求低 停车位需求小 改造成本低 回报较为可观 吸引人流 容易打造项目亮点 潜在消费需求大 合适度评价 √ √ √
项目区域交通情况分析
1. 项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位臵
2. 主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道
3. 区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是 广州市的八大出口处之一
4. 离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机 场高速大约需时20分钟左右 5. 离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右 6. 区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运 站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务
O
1. 政府“退二进三”政策扶持 2. 广州江边出色商业项目稀少，容易 造就项目亮点
T
3. 周边大型居住社区（特别金沙洲）， 潜在商业消费需求巨大
4. 区域专业市场较多，项目可借势发 展
1. 所在位臵、地段周边环境欠佳 2. 交通不畅顺，严重堵塞路段，存 在较大交通隐患 3. 只租不售，资金回笼慢 4. 非招拍挂项目，在经营过程中有 机会让政府回收 5. 大量旧工厂、旧单位用房改造， 市场同类型项目较多，焦点感容 易弱化，交通不便捷容易边缘化
初步产品探讨
综合评语
项目区域地理位臵分析
• 本项目位于广州市西北面 • 邻近广佛、广清高速公路 及内环路放射线增槎路出 口处，是广州市的八大出
口处之一
• 西隔西华海、沙贝海与南 海市里水镇、白云区金沙
洲相望；东以石井河与白
云区同德街为邻；南以增 步河（桥）、珠江与荔湾 区相接
本项目所在区域的地理位臵优越
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位
SWOT分析
初步可行性业态分析
项目初步定位建议
项目功能规划布局建议
初步产品探讨
综合评语
“退二进三”政策的市场反应
1. “退二进三”政策实行后，很多投资者对“退二进三”的 厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；
2. “退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开 发，而不少工厂地理位臵不适合做一般综合性商业开发， 寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长；
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潜在消费需求大
合适度评价
不考虑 不考虑 不考虑 不考虑 可考虑 不考虑 可考虑
可行性业态选定
1. 餐饮业 2. 娱乐休闲 3. 运动类 4. LOFT
5. 零售业
6. 创意产业 7. 酒店 8. 展销市场
可行性业态分析
序 号
产品类型
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考虑
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不考虑
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考虑
可考虑 可考虑
考虑
考虑
考虑因素
写字楼 会展业
仓库
工业园
创意 产业
物流 中心
酒店
形象好
政府/政策支持
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工厂方赞同
交通便捷要求低 停车位需求小 改造成本低 回报较为可观 能吸引人流 容易打造项目亮点
前
言
工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体
状况及项目自身情况探讨本项目的 初步定位。 工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策 为契机，为本项目带来一个良好的
发展前景及稳妥的经营保障。
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位
SWOT分析
初步可行性业态分析
项目初步定位建议
项目功能规划布局建议
S
1. 项目地块环境优越，对商业项目 操作形象有所帮助 2. 项目有一定的规模，易于形象建 立 3. 个别厂房具备一定特色，空间可 塑性较强 4. 入口广场有利于形象打造 5. 改造建设周期比一般项目较快 6. 减低土地成本费用
W
1. 偏离交通干道，减弱项目整体临街 爆光率 2. 项目入口位臵路段形象较差 3. 厂房占地大，上盖建筑物较为残旧， 对改造造成一定困难 4. 项目个别区域建筑物幅盖面积较高， 环境创造力较弱 5. 总建筑面积较低，影响到可出租面 积及租金回报 6. 停车位臵需细致考虑
小 结
1. 必须淡化项目所在位臵、地段周边环境秩序的混乱 及交通隐患； 2. 通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广 场及外立面，配臵充足的停车位等，提升项目自身
形象；
3. 需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发
展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目现场图片
项目土地用途主要以工业用地为主
项目现场图片
项目现场图片
项目建筑物主要是厂房以及仓库
小 结
1. 本项目所在区域的地理位臵优越
2. 本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于 商业形象打造
3. 增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患 4. 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次 的商业项目
项目定位
SWOT分析
初步可行性业态分析
项目初步定位建议
项目功能规划布局建议
初步产品探讨
综合评语
可行性业态探讨
专业市场 娱乐休闲 住宅公寓 仓库 创意产业
零售业 运动类 写字楼 工业园 物流中心
餐饮业
会展业
酒店
筛选业态的10③ 工厂方赞同 ④ 交通便捷要求低 ⑤ 停车位需求小
增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患
项目周边区域情况分析
1. 区域主要以专业批发市场及厂房、仓 库租赁为主的第三产业； 2. 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏 上档次的商业项目； 3. 区域主要是城中村分布，周边环境欠 佳； 4. 交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。
项目基本情况
• 本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约12万平方米 • 内有沿江风景线及小型山丘
利
好
存在问题
1. 大型餐饮租值不高，要 解决配套问题多 2. 小型餐饮欠缺人气，也 要其他配合才可生存 3. 项目周边消费力不足及 环境较为混乱 1. 只以包租形象外判，不 自行经营，利润低 2. 交通不便利，容易降低 消费群体热情
3. 不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚 至有个别厂方还想自行开发；
4. “退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的 风险较大。
项目理解 广州“退二进三”政策的市场情况
项目定位
SWOT分析
初步可行性业态分析
项目初步定位建议
项目功能规划布局建议
初步产品探讨及租金收入分析
综合评语