物权法解释：合同效力和物权效力区分
来源：考试大【相信自己,掌握未来,考试大值得信赖!】2009年4月28日物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防止此种现象的发生。
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我
国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”转让方（即出让人）因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
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关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系 王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师 上传时间:2004-10-22 （一）案情 张某欠李某人民币150万元，拖欠一年半一直未予偿还。李某得知张某有房产一栋，租借给他人开办餐馆，李某便到法院起诉，请求张某以其房产抵债。张某提出，该房产在数月前己作价120万元，卖给陈某，正在办理登记过户手续。张某卖房所得的价款已用来抵偿其他的债务。李某提出该房产价值应在150万元以上，而张某仅以120万元出售，并将所获得的价款用于他处，显然张某出卖房屋的目的在于逃避债务，李某请求法院追加陈某为第三人，并希望法院判令陈某将该房屋交付给李某。 （二）对于本案的不同的观点 本案在审理中存在着几种不同的意见： 一种观点认为，在本案中张某长期拖欠李某的债务不还，却将其仅有的房产以较低的价格卖给陈某，所获得的价款又不用来清偿对李某的债务，因此可以认为该转让行为是无效的。考虑到该房屋买卖还没有正式办理登记过户手续，所以应当将该房屋直接判给李某所有。张某从陈某处获得的价款应当由张某负责返还。 第二种观点认为，考虑到该房屋买卖并没有办理登记过户手续，房屋仍然属于张某所有，张某欠下了李某的债务，应当将该房屋抵给李某，至于张某从陈某处获得的价款，由张某负责返还。 第三种观点认为，张某欠下了李某的债务，同时，张某从陈某处获得的价款，如果将该房屋从陈某处取回，张某也对陈某负有债务，因此可以将该房屋仍归陈某占有，但应当以该房屋用于清偿两项债务，也就是说使李某、陈某对张某享有的两项债权从该房屋的价值中平均受偿。 （三）作者观点 一、关于合同债权与物权的关系 首先需要讨论的是，本案中张某将房屋出售给陈某，没有办理登记过户手续，该合同是否生效的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批推手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”由此可见，我国的物权变动采取债权形式主义的模式。所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合同外，尚需履行登记或交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为所移转物权，事先需要达成合意，此种合意并不是所谓物权合意而仍然是一种债权合同，因为即使当事人具有移转物权的意图和目的，但如果没有完成公示方法，也根本不可能移转物权。所以，所谓物权移转也就不能真正成立。另一方面，必须要通过一
一、用益物权的排他效力 物权的排他效力，是指在同一物上不能同时并存二个以上内容及性质互不相容的物权。换言之，在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容及性质相互冲突的物权的效力。物权的排他效力是物权在内容上具有支配性的表现，无排他性则物权的支配力无法实现。 排他效力是物权共有的效力，但各种物权的排他效力的强弱程度有所不同。所有权具有最强的排他效力，在一物之上只能有一个所有权；以占有标的物为内容的他物权的排他效力仅次于所有权，其可与所有权并存于一物之上，也可以与不以占有为内容的定限物权并存，但在同一标的物上不能同时存在二个以上以占有为内容的定限物权；不以占有为内容的定限物权的排他效力最弱，在同一物上仅不能同时存在内容完全相同的此类物权，但可存在数个同种类的物权。 就用益物权而言，因其系以占有标的物为内容的定限物权，因此，用益物权具有较强的排他效力，具体表现在：同一物上不得并存两个同时以直接占有为内容的用益物权，如同一块土地上不能并存两个以上土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。当然，用益物权相互之间的排他效力并非绝对，这主要表现为异时占有和非皆为直接占有的两个用益物权可以并存于一个标的物上。例如，典权与转典权可并存于一个典物之上而互不排斥。这是因为，典权人与转典权人所享有的两个典权，虽存于一个标的物上，并且都以占有为其内容，但两个典权之占有却并非“同时”发生，于转典后，原典权人对典物的占有是间接占有，而转典权人取得了对典物的直接占有，间接占有与直接占有可并存于一个物上，此乃物权规则之常理。(本文由法律快车网整理)再如，二个以上内容不同
的地役权(如用水地役与通行地役)或内容相同但互不排斥的地役权(如不作为地役)，也可并存于一宗土地之上；在同一土地的上下，得成立不同范围的数个地上权，如建筑房屋的地上权和地下停车场的地上权。 二、用益物权的优先效力 物权的优先效力，是指同一物上并存有两个内容及性质相容之物权或该物同时亦为债权给付之标的物时，依不同物权之性质定其实现上之优劣或物权优先于债权实现的效力。物权之优先效力，亦为物权在内容上具有直接支配性的表现。通说认为，物权的优先效力包括物权之间的优先效力和物权优先于债权的问题。 物权之间的优先效力是指在同一个标的物上存在两个以上不同内容或性质的物权时，哪种物权优先实现的效力。根据物权的排他效力，用益物权与所有权可以并存于同一标的物之上，用益物权与抵押权可以并存于同一标的物之上，数个用益物权在特定情形下也可以并存于同一标的物之上。在上述三种情况下，都会发生物权的优先效力问题。 1、用益物权与所有权之间的优先效力 用益物权是以所有权为基础而成立的物权，因此，用益物权设定后，在用益物上，必然会存在用益物权与所有权两种权利并存。在这种情况下，用益物权应优先于所有权。即使用益物权标的物的所有权发生转移，也不影响用益物权的存在，用益物权人仍可以对抗新的所有权人。用益物权的优先性是根据物权的性质所作出的判定，亦即一物之上设定限制性物权时，该限制性物权优先于其所赖以设定的基础性权利。例如，当地役权人的利用与供役地所有人的利用相冲突时，原则上应依双方当事人原约定的内容确定。如果不能确定的，应认为地役权人有优先使用的权利，这就是学者所称的地役权人利用优先的原则。
物权法解释：合同效力和物权效力区分 来源：考试大【相信自己,掌握未来,考试大值得信赖!】2009年4月28日物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我
浅谈物权的优先效力 物权的优先效力,又称物权的优先性,是指权利效力的强弱,即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时,具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利实现。由于物权的核心内容是权利人直接支配标的物,并排除他人的干涉,为确保实现物权的此本质内容,故同一标的物上物权优先于其他权利,效力更强。以此维护现有的占有关系,达到物尽其用。 一、物权之间优先效力 同一标的物上两个或者两个以上的物权并存时,应依据“时间在先,权利在先”的原则确定其效力强弱或实现顺序。 1、所有权之间 按照“一物一权”原则,同一标的物上不能同时并存两个或两个以上相互矛盾、相互冲突的权利,所有权即是不相容的物权,不允许同时并存。故此时除了善意取得和取得时效等特殊情况之外,先成立的所有权排斥后成立的所有权,即先成立的所有权有效,而后成立的所有权被排斥并消灭,根本不发生法律效力。 2、担保物权之间 两个或两个以上的担保物权同时并存于同一标的物之上在司法实务中频繁发生,优先行使哪个担保物权直接决定着债权人权利的实现。此时依然根据“时间在先,权利在先”的原则来确定其实现顺序,即同为登记的担保物权或同为未登记的担保物权先成立的先实现,后成立的在其后行使,而非不发生法律效力。 3、用益物权与担保物权之间 内容不相冲突的用益物权与担保物权即用益物权与抵押权同时在一个标的物上并存时,其效力仍依据成立时间来确定。 4、例外:所有权与他物权之间 所有权与他物权同时并存在实践中更是普遍,但这是“时间在先,权利在先”原则的唯一例外。此时所有权的成立永远先于经所有权人设立的他物权,但后成立的他物权效力却优先于先成立的所有权,因为所有权人在其所有之物上设立他物权时,即意味着他的所有权要让位于他物权。 二、物权对债权的优先效力 物权与债权同时并存时何者效力更强乃是物权优先效力主要解决的的问题。我们知道物权具有支配性、排他性、法定性、对世性,而债权则是议定的、对人
通过本案看物权效力与合同效力的区分 [ 王永刚]——(2013-10-28) / 已阅81次 我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？ 我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。 对于该案件，有两种意见： 第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。 第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。 笔者赞同第二种意见，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立
一、合同效力和物权效力的区别有哪些 （一）合同效力 合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要当事人履行合同并承担违约责任。 合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。 （二）物权效力 物权效力是指大陆法民法理论对物权法律效力的概括。通常认为包括三方面： （1）物权具有对世效力和排他效力，它仅凭借权利人的对物支配行为即可实现，并可排除第三人的不法干涉，它对权利人以外的一切不特定人具有普遍约束力。 （2）物权具有追及效力和归一力，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人依法均可向实际占有人主张权利，追索原物，以回复初始权利状态。有学说认为，物权的排他力和追及力均应概括为物权的请求权效力。
（3）物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权而行使的效力，有担保偾权具有优先于无担保债权而行使的效力。 （三）区分原则 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、物权的优先效力如何体现 1、当物权与债权并存时，物权优先于债权。 例如，享有担保物权的人较之普通债权人具有优先受偿的权利。 2、同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。 即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则。在不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定。 三、合同效力待定的情形有哪些
物权的优先效力 [摘要]司法实务中民事权利之间的冲突时有发生，尤其是在物权和其它民事权利之中如何确认其权利的效力，直接决定着权利主体的利益。本文从物权本质出发探讨其相互关系。 [关键词]物权债权优先效力 一、问题的由来 甲公司在某市以房地产公司的名义，开发建设了一幢商住楼，地下室和地上一楼为商业用房，第二层至第六层为住宅。地下室在设计时有两个安全出口（楼梯），分别设在东、西两头各一个出口，出口在一楼的商用房内，该出口在设计时与一楼的商用房没有进行隔离，是相通的。甲公司将整个地下室和一楼东侧的一半房屋卖给了乙某，并办理了房屋所有权证书；甲公司将一楼靠西侧的一半房屋卖给了丙公司，并办理了房屋所有权证书。丙公司因经营管理不善而破产，破产时丁公司购买了一楼靠西侧一半的房屋，丁公司没有办理房屋所有权证书。丁公司要求将该地下室的安全出口（楼梯）封堵，其目的是为了增加使用面积。产生的问题： （一）丁公司有没有权利封堵安全出口？ （二）丁公司请求权基础是什么？是债权？还是物权？ （三）安全出口的所有权应归谁所有？ 二、物权优先效力的基本依据 笔者就当前的理论界对物权优先效力的争论和实务中急需解决民事权利之间的效力 的现状发表意见，就教于前辈、同行。 物权的优先效力亦称物权的优先权。关于优先权的内容，在学理上一直有不同的意见。有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力[1].也有的学者则认为物权的优先效力仅限于物权之间的优先效力[2]，在物权依当事人合意而设定、移转之法制，可适用先发生的权利优先于后发生的权利的原则，这时才有物权间的优先效力可言。但如果动产物权依交付而设定、移转，不动产物权依登记而设立、移转时，一物之上不容有同一内容的物权同时成立，故为物权成立与否之问题，而非效力优先之问题。他人因时效而取得所有权时，则原所有人之所有权因而消灭，更不发生先后问题，其非同一内容之物权，例如地上权与抵押权，或就一供役地成立观望、通行、引水等的同时行使之地役权，则彼此共存，亦不发生优先问题。惟抵押权因登记之先后而定其次序。然此为物权之次序，即为物权效力强弱之问题。又在直接占有间接占有之阶段，占有不因成立之时之先后，而异其效力。另外有的学者还认为同一标的物上有两个以上内容相同之物权的效力，属于物权的排他效力而非优先效力问题。但通常还是认为物权的优先效力对于先后发生的物权及物权与债权间都是存在的。在我国民法学界也有勇于批评新论迭出者。例如：有对物权优先效力予以批评者[3]；有对物权优先效力的否定者[4].
不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
关于《物权法》第二十四条与2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项的冲突思考 两条法规都是关于船舶、航空器和机动车等物的“一物多卖”之内的物权纠纷的解决办法。这两条都是将船舶等单独提出，这是因为其具有特殊性。即，这些是“准不动产”。 一般来说，物被分为动产和与其相对的不动产。“不动产”指位置固定、不能移动或者一经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如土地、房屋、林木等。船舶等虽可以移动，但因其价值较高，所以交易习惯上转让程序较为慎重，而且法律上亦具有不动产的某些特征，所以在被称为“准不动产”。 动产和不动产在权利设定，公示方式有很大区别。动产的转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产无权的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。动产的转让以交付为公示方式而不动产和其他权利的设定则以登记为公示方式。“准不动产”的特殊性使得其物权登记效力产生争议与问题。在《物权法》中也仅说明了其对抗主义效力，没有生效要件。 物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消失，未经登记，不得对抗善意第三人。 这里的“善意第三人”我认为指，对物权在当事人间发生了变动这件事不知情的对当事人之间变动的物权所涉之物享有物权的人，即对同一标的物享有“依其性质”可与当事人之间变动的物权发生“竞存抗争关系”的权利的人。 这里债务人的一般债权人并不包括在内。因为物权如果成立，无论是否登记，其效力都优于一般债权。物权具有排他性，此为物权法的基本规则，其效力优于一般债权。这里的善意第三人是有“对抗”的，这表明权利有同一性。而且一般债权人从其性质上看其理应承担债务人不能清偿风险，其与物权标的物并无直接法律关系，不具有对抗物权的效力。 也就是说，对善意第三人从一定方面进行了限制。要求其所获得的权利应当与受让方获得物权相互冲突和矛盾。即当事人双方各自享有的权利不能并存时，一方排斥另一方（如双重买卖取得权利）；或各自享有的权利兼容时，一方权利对另一方权利有所损害（如抵押权对所有权的损害）。如果善意第三人获得权利与受让方的物权相互之间并不冲突，能彼此兼容，则不发生对抗问题。同时，善意第三人的权利应当是通过有效的交易行为从原物权人处获得，如果第三人是非法占有人或不法行为人，则显然不属于“不得对抗”的范围。 这里提出了“未经登记，不得对抗善意第三人”。明确了准不动产的登记对抗主义生效要件。即，是动产的公示方式，登记不是必须的要件，但是未登记的不得对抗善意第三人。 一般物权都具有对世性。在登记对抗主义效力下，无论标的物的占有是否发生移转，在未为登记前，当事人之间的物权变动仅在内部产生效力，而不能对抗善意的第三人的物权主张。应该注意的是所谓“不得对抗”，并非不发生效力，而是指未经登记的物权变动在当事人之间业已完全有效成立;在对第三人的关系上亦非绝对无效。仅该受让物权的当事人不得对抗善意第三人主张物权变动的效力而已。 因此，第三人既可以否认未经登记的物权变动的效力，也可承认未经登记的物权变动的效力，因为法律之所以规定不得对抗善意第三人，其根本目的在于保护第三人的利益。如果第三人愿意放弃自己的利益，在不违反公序良俗的前提下，基于意思自治原则，当然可以允许该第三人承认这种未经登记的物权变动的效力。简而言之，在实践中，物权变动非经登记不得对抗的法律效果，尽管登记对抗的是不特定第三人，但必须第三人主张物权变动的效力不存在的时候，才发生对抗力问题，而并非因未登记之事实而自然发生。 综上，物权法第二十四条，明确了船舶、航空器和机动车等的登记对抗主义生效要件为
物权效力和合同效力的区别 在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义： 第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。 第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。 第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不
法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。 目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形．在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变r这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。 司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产
物权登记的效力 何为物权登记效力？——物权登记的效力是指登记对物权的设立或变更起何种效力的问题。物权作为绝对权，在因法律行为发生变动时需要采取特定的方式进行公示，借以保护第三人和社会公众的利益。登记作为不动产物权及一些动产物权的公示方式，是指将物权的取得、丧失与变更记载于专门机关掌管的簿册上。那么，物权登记具有哪些效力呢？ 1.物权登记具有公示力。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。如动产抵押权虽办理了登记，但仍不能对抗抵押物的善意受让人，其原因是尊重动产交易习惯及保护善意第三人利益。 2. 物权登记具有公信力。登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。这主要是为保护信赖登记而做出交易的第三人。登记要具有公信力，必须符合特定的条件，要统一登记机关，实行登记实质审查，并需要建立针对真正权利人的错误登记赔偿制度。在我国物权登记现状下还不具备赋予登记公信力的条件，应当采用其它制度来保护第三人的合法利益。但当登记的物权状态与物权的真实状态不一致时，错误的登记能否发生相当于真实物权存在的效果则是登记是否具有公信力的问题。 针对不同物权，登记的效力亦不相同。根据物权客体——物的分类,物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。 所谓不动产登记的效力，指的是权利人申请国家职能部门将有关权利人的不动产物权的事项记载与不动产登记簿的事实，对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”确立不动产登记的意义，在于作为对不动产进行管理、确定产权并课税的依据；在民法的意义上，不动产登记则为不动产物权变动的公式方法，具有物权设立的公示功能，物权变动的公示功能和权利正确性的推定功能。绝大多数的物权登记为不动产物权登记。 在我国，不动产登记是一种行政行为，所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的权利。不动产登记应当由统一的职能机关负责，改变我国目前的分散的登记状况。《物权法》第十条第2款规定对此已经作出明确的规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
以案释法之物权效力与合同效力的区分 我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？ 我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。 对于该案件，有两种意见： 第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。 第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。 笔者赞同第二种意见，理由如下： 首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋所有权就不能发生转移。 其次，我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当
买卖合同解释与物权法解释的交汇 ——尹田教授讲座整理笔录 董磊 讲座时间：2013-05-08至2013-05-09 一、概述：物权法司法解释的重点 1、不动产登记问题 2、共有财产的认定和分割 二、登记问题 （一）合同效力与物权行为的区分（《物权法》第15条）1、合同有效的条件 （1）主体适格 （2）意思表示真实自愿 （3）不违反法律的规定 （4）内容有履行的可能性
整理批注： （1）对于主观不能，客观不能，自始不能，嗣后不能与合同效力的区别（参王泽鉴书） （2）台湾学说争议较多，林诚二，邱聪智，王泽鉴等人的见解大不一样 2、物权行为与物权变动的规则 整理批注： （1）姚瑞光、梁慧星：物权行为=变动的合意+形式（登记或交付），姚瑞光的见解是对台湾通说的批判，台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。物权行为中，物权变动的意思作为构成要件没有争议，但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。 （2）物权变动的规则（《物权法》第17条至27条），史尚宽《物权法论》介绍各国法律 （3）尹田讲座中对物权行为的无因性问题似乎未提及，我国物权法没有采该理论 3、约定受到法定的限制，违反则有可能导致合同无效 如《买卖合同司法解释》第34条规定，所有权保留只适用于一般的动产
4、合同效力判断的一般规则 （1）以合同成立时的法律规定判断 （2）其他情况也是依照合同成立时判断 （3）违法性的判断（《合同法》第52条第5款，合同法解释二第14条） 合同法解释一规定，依照旧法认定无效，依照合同法有效的，认定合同有效 （4）合同成立时的客观情况进行判断 （二）无权处分 1、负担行为和处分行为（整理添加：参见王泽鉴） （1）负担行为：发生给付义务 （2）处分行为（狭义）：发生权利变动 2、尹田认为合同法第51条规定有误，因为处分无权限的物是负担行为，依照合同效力判断看，应当有效，《买卖合同司法解释》第三条是对其彻底的否定 整理批注：
无处分权人订立的合同效力 无处分权人订立的合同效力 ――《买卖合同司法解释》第 《买卖合同司法解释》第三条规定： “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或 者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 ”从而确立了无处分权人订立的合同， 不应其无处分权而无效的裁判规则 [1] 。因此，可以说《买卖合同司法解释》第 3 条彻底颠 覆了《合同法》第 51 条，使后者暂时失去了适用的空间。 一、物权变动模式不同致使对《合同法》第 51 条的理解不同 《合同法》第 51 条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题， 被誉为中 国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动 模式并没有确立， 经常被用来解释或批判《合同法》第 51 条的物权变动模式有两种： （一） 以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下， 本无严格的处分行为的概念， 仅依债权合同即可依法直接发生物 权变动 的效力， 即物债合一，不作区分。 [2] （二） 以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关 系，即负 担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。 正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素， 只是一个单纯的效率问题。 [3] 通说认为，我 国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采 纳物权行 为理论。我国也并未采取债权意思主义模式； 而是采折衷观点，区分物权变动与原 因关系（以下简称区分原 则）。 《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记， 常常有当事人以未办理过户登记为由而认 为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一） 》第 9 条“法律、行政法规规定合同应当办理 登记手 续，但未 规定登记后生效的， 当事人未办理登记手续不影响合同的效力， 合同标的物 所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则 [4] ，但对登记、交付在物权 变动中所起到的作 用， 学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义， 认为 物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、 交付特定 的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、 交付等所谓的处分 买卖合同司法解释》第 3 条引发的“革命” 3 条引发的“革命”
无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命” 无处分权人订立的合同效力 ——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命” 《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。 一、物权变动模式不同致使对《合同法》第51条的理解不同 《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种： （一）以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。[2] （二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。 正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。 [3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则）。 《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则[4]，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义，认为物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、交付等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为，一种基于法律行为的履行行为，而非独立的物权行为。[5]王利明教授认为，我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件。但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。[6]而崔健远教授则认为，在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转[7]。《物权法》施行后，
论物权的效力 一、物权效力概述 物权的效力，是指物权基于对物的支配权性质而产生的特定保障力。物权的效力论题说明的问题是，同一物上确定的物权与其他权利（包括他人的物权、债权及非权利的占有）发生支配冲突时，确定物权能否排斥其他权利以及如何排斥的问题。学者对物权效力问题有不同的学说如二效力说。三效力说以及四效力说等。依二效力说，物权的效力有优先性效力及物权的请求权效力；依三效力说，物权的效力有优先性效力、物权的请求权效力及排他性效力三种；而四效力说不仅包括三效力说所指的三种效力，还包括追及的效力。 二、物权的优先效力 有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力，有的认为仅指先成立的物权优先于后成立的物权的效力。更多的学者认为(即所谓的“通说”)，此二者均为物权优先效力的范围，即认为物权优先效力是指先设立的物权优先于后设立的物权及物权优先于债权的效力。物权的优先效力，其基本涵义是指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利的实现。这种物权的优先效力是物权因对标的物的直接支配权而具有的排他性的表现，是法律根据物权的特性而对之赋予的强烈的法律效力。 (一)物权相互间的优先效力 1.“时间在先，权利在先”原则 同一标的物上，凡数个性质相容的物权并存时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。该原则具体表现为：(1)先成立的物权，优先享受其权利;(2)先成立的物权可压制后成立的物权。 2. “时间在先，权利在先”原则的例外 (1)定限物权优先于所有权。 定限物权是在一定范围内，限制他人所有权的权利，所以虽然定限物权成立在所有权只后，但其优先于所有权。 (2)法律对物权的顺位次序有特殊规定时，从其规定。 例如我国《海商法》第25条规定：“船舶优先权先于船舶留置权受偿。”又如《物权法》第239条规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。” 反对该“通说”的学者提出的主要理由是：第一，“先设立的物权优先于后设立的物权”的观点，在逻辑上有错误，将推导出后设立的物权无优先性或某些物权无优先性的错误结论;第二，该命题没有普遍性，只是个别担保物权特有的现象，不能以偏概全;第三，所有权与定限物权、用益物权与担保物权、担保物权之间，有的可以并存于同一标的物上，但它们之间物权之位序或者说物权效力的强弱问题，而非何种物权优先行使的问题。 (二)物权与债权之间的优先效力 1.物权优先于债权的效力 (1)所有权优先于债权。特定物为债权之标的物，该物上如又有物权存在时，无论其成立在先或在后，均有优先于债权的效力。例如：在“一物二卖”场合中，因交付或登记而先取得标的物所有权的人，其权利优先于未取得标的物所有权的债权人之权利(无论其债权发生在先或在后);在所有权人将所有物出借、出租于他人时，如该他人陷于破产境地，则所有权人的所有物不得加入借用人、承租人的破产财产范围，所有权人有“取回权”; 财产共有人的优先购买权也优先于共有物承租人的优先购买权。