投标文件（罗马校区）广州维克物业管理有限公司2014年7月目录一、公司简介........................ ....................... .............. ....... . (3)二、罗马校区保安项目管理设想计划.................. ... .................... ................. . (5)三、质量目标（服务承诺）............................. ....................... . (7)四、保安员工作计划..... ....... ........ ...... ............... ................ ......... .......... . (8)五、保安员管理培训..... ... .. ..... .. ..... .. ..... ..................... ......... (11)六、保安员消防系统管理培训................................. ...... ........ ................... . (12)七、保安管理服务设施及装备........... ........ ........ .... ...... ......... . (15)八、维克物业管理公司员工守则. ............. ......... .... . .... ................... ......... .. (16)附件1：北大附中广州（罗马）校区保安工作流程.... ............. .......... .......... .. (17)附件2：公司营业执照...... . .......... .. .......... .... ............. .... . .... .. (18)一、广州维克物业管理有限公司简介广州维克物业管理公司是一家专为学校、写字楼、酒店、商场、工厂、住宅小区等提供专业清洁保洁、安全保卫、园林绿化、室内水电安装及维修、餐饮管理等优质服务的物业管理公司。

公司拥有一支经验丰富、技术规范、素质优秀、扎实肯干的专业技术人员和管理人员队伍，在绿化清洁、安全保卫、餐饮服务等方面为客户提供最佳的解决方案和高质量的管理服务。

广州维克物业管理有限公司现有北大附中（广州校区）、番禺南村中学、广州天河职中、广州市沙东中学、银利花园小区等物业管理项目。

管理的物业类型包括：学校、多层小区、写字楼、企业物业等，管理面积达到数万平方米。

在公司同仁的努力和广大业主的支持下，获得了“优秀物管”等荣誉称号，保安队被评为“先进保安班”。

广州维克物业管理有限公司立足于广州地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支专业骨干队伍，同时在提高专业化服务管理理念，推广物业管理认知程度，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。

在全体同仁共同努力下，服务领域得到了巩固和拓展，业务也蒸蒸日上，并已将业务拓展至广州周边等区域。

同时，在现有物业基础上认真向更专业化的管理同仁学习，积极拓展其他物业项目，争取在广东省内实现规模化、连锁化、专业化的物业管理服务集团。

广州维克物业管理公司始终坚持以“专业、诚信、细致、周到”的理念，在为客户提供高质量服务的同时，始终与客户分享专业管理带来的美好生活。

广州维克谨记“服务铸就品牌，专业铸就权威”的经营理念，不断提高技术标准，扩大市场范围，将服务品牌推向更高的层次，使维克公司立足于同行业的不败之地，与客户共同携手走向辉煌灿烂的未来！【经营理念】维克物业管理有限公司（下述简称“维克物业”）的经营理念与企业文化均建立在“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。

要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。

企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。

我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。

对外：一、立足于广州地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。

二、充分了解广州地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。

三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。

四、建立有偿服务等多元化的经营模式。

五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。

对内：一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。

二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。

三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。

四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。

【发展规划】维克物业未来五年发展的是增加广州地区中高档次的物业项目，今后公司的发展规划：一、建立本土化的经营模式。

二、推广“维克物业”的品牌，提升知名度。

三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。

四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。

五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在广州地区的服务面积。

六、承接多种类型的物业管理项目：高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。

七、积极申请高级资质，提高企业品位。

八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。

九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。

二、北大附中广州（罗马）校区保安项目管理的整体设想及规划一、构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学校物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，维克公司将采用先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创建该模式的主要措施有：·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

·采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。

·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。

二、专业形象与礼仪1、着装规范（1）按时上下班，着统一制服、深色皮鞋，佩戴保安标识、上岗证；（2）按季节和场合着规定的保安制服，不得混穿制服；（3）保持制服干净、整洁，不留长发、胡须、长指甲，不得染发；2、站位站姿：（1）按岗位要求进行站位，不得随意变化位置；（2）站位时昂首挺胸、面带微笑，展示积极向上的精神风貌；（3）站位时不得长时间接打手机，不相互聊天；（4）站姿规范，不得有备手、叉腰，抖动双腿等不文明举止；3、器械规范：（1）钢叉、警棍平时固定摆放在门房显眼位置，不得随意变化位置；（2）警戒站位时钢叉、警棍、催泪瓦斯必须拿在手中或随身携带；4、文明用语：（1）工作中不逞强、不斗狠，善于化解矛盾；（2）接待时表现大方得体，有礼有节；（3）熟练使用“文明用语五句话”：（敬礼）您好，请问您找谁？/请您出示证件，请登记/请稍等，我帮您联系/请进；或本人不在，请您下次再来/请您慢走！三、人员出入管理1、管理制度上墙：（1）校园安全管理制度应整齐悬挂在值班室；（2）校园管理制度有：《学校安全管理制度》《保安员职责》《人员出入管理制度》2、师生上学、放学时的站位：（1）提前半小时站于大门两侧警戒，并密切关注大门附近安全情况；（2）警戒时必须手持警具，提高警惕，随时做好应急反应；（3）发现可疑人员或事件时，及时报告，并按预案积极妥善处置。

3、上课期间人员出入管理：上课期间学校大门必须关闭，所有人员出入严格登记，内容包括：姓名、单位（班级）、出入事由、出入时间、联系人姓名。

（1）学生：上课期间不允许出外，如遇特殊原因（如生病等）需外出，必须由班主任通知保安，并（2）本系统人员：上级领导来校检查工作，先由保安向总务领导请示，经确认后登记放行；（3）外来人员：学生家长来校办事，须在校外等待下课，由家长与班主任联系并登记家长及学生的基本信息，由班主任确认后通知保安放行；其他来校办事人员，须与学校领导或老师联系，由领导或老师亲自到门卫处确认后带领进校；严禁社会闲杂人员进校。

4、校园安全巡视巡查时间区间：上课期间每隔20分钟巡查一遍校园，每次一人交替进行；夜间值班人员每隔半小时巡查一遍校园。

巡查范围及内容：（1）在巡查时要重点检查：校园围墙、教学楼、宿舍楼、操场等重点部位是否存在安全隐患；（2）在巡查时要检查：教学楼公共灯光，教室灯光及空调电扇是否关闭，防火门是否关闭，楼梯门需要上锁是否落锁；消防、水电器材的放置是否符合规定要求，是否有损毁现象，发现异常情况及时报告总务部领导，使学校能够及时进行更换或修复；（3）责任区卫生管理：保持责任区卫生，无明显垃圾、异物或乱堆乱放的物品；五、紧急情况应急处理外来突发事件：学校外发生突发事件时保安必须坚守岗位，在第一时间向学校及公安机关报告，并做好应急准备。

校内突发事件：校内发生突发事件时保安在保证大门安全的前提下，首先要赶到现场判明情况，协助学校领导处理；必要时报警处理。

三、质量目标（服务承诺）如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学校的物业管理：学校项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。

质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1 治安、消防发生率1‰以下（年）1‰以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/学校内物业学校总务部为责任治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安员24小时值岗，不定期巡逻；统一调动人员。

2 有效投诉率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。

有效投诉处理率95% 100% 处理的有效投诉数量/有效投诉总数3 保安员培训合格率100% 100% 培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。

4 服务回访率25% 25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。

5 客户满意率95%以上96.5%以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。

四、保安员工作计划一、校园保安员值班制度1、保安员值班实行24小时三班轮值制，上班时间：早班7：00—15：00；中班15：00—23：00；晚班23：00—7：002、各岗位保安人员应相互配合，密切协作，共同做好整个校园的安卫工作。