价 格
房地产价格
信心 指数
土地 价值 研判
利率
GDP
时间 1945
我们的服务内容
我们的房地产服务业务，涵盖房地产建设的各个 环节，包括项目市场可行性与经济可行性论证、房地 产产品功能、类型、业态、景观、环境、氛围、形象 市场定位与概念规划设计、营销战略策划与战术实施、 销售代理、媒体整合、广告传播，以及企业发展战略 设计等。
自己非常个人的理解，这种取向正好让每个人都有空间 去遐想属于自己的那份——
“和谐、亲情感觉”。
和谐生活文化
我们的推广主线
和谐生活观
广告表现策略
为受众留有足够的想象空间
他们是聪明的一群，不需要喋喋不休地告诉他们这里怎么好 那里怎么好，而是需要为其营造一种真诚的氛围。
风格朴实，情感诉求
他们就是为了寻找生活的感动和真情才来到，我们的广告就
项目营销定位
西安首创互动式亲情文化社区


现代都市生活的繁华背后是人性的迷失与人与人之间真诚的 丧失，迷茫、冷漠、空虚、放纵，带着面具生活，是当今都 市人群的真实生活写照 人们呼唤真诚，渴望沟通，希望找回迷失已久的人性
项目营销主题定位
现代都市和谐生活样板
项目案名
怎样说比较有效？
行销传播的策略
• 精确区隔消费者
• 提供一个具有竞争力的利益点。 • 建立一个突出、完整的品牌个性，以便消费者区别本品牌与竞争者的不 同 • 确立真实而清楚的理由，来说服消费者相信品牌提供的利益点 • 发掘关键的传播渠道，了解如何更有效地接触到消费者 • 为策略的成败建立一套责任评估准则 • 确认未来市调及研究的需要，作为策略修正的参考
我们的人力资源
毕业于清华大学，后留 学日本，机械工程学士、工 商管理硕士、宏观经济学博 士，高级工程师，曾派遣日 本进修。先后在日本、北京、 大连、深圳从事企业管理咨 询与品牌运营、产品整合营 销策划，曾担任深圳外资金 宝通电子有限公司企划总监。
策划总监
于
强
西北大学工商硕士， 并在清华大学环境工程系、 土木建筑系进修年,1992 年至今一直从事市场营销 企业策划、管理设计及企 业形象设计(CIS）；在深 圳工作两年，为房地产业 管理及营销人员先后进行 培训十余次。
• Touched 、 Sincerity 、 Interaction 、 LOVE SPACE
一个充盈着感动、真诚、互动、爱的城市空间 是一个洋溢着人性和生活光芒的心灵驿站 Not only a home，It’s a enjoy space，
项目主力户型定位
主流户型定位于80㎡——125㎡之间
项目主力户型定位
主流户型定位于80㎡——125㎡之间
客户对户型、格局、楼层需求分析（%） 19% 6% 4% 80~90 90~100 100~120 120~130 130~140 140以上 27% 18%
26%
项目主力目标客户定位
项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事
业单位的团购客户。）
世纪东方
城市之心
翡 翠 新 城
项目销售价格定位
2100元/㎡ ——2300元/㎡
价 格
房地产价格
信心 指数
土地 价值 研判
利率
GDP
时间 1945
行销推广策略
房地产广告推广最怕什么：
※对自己的产品没有信心，卖点朝三暮四
※对购买者没有判断，希望大小通吃，一服药治百家人
※缺乏动态的分析和应变能力，一样饭吃到老
※盲目相信广告轰炸的效果，不能分阶段和步骤进行推广 ※过于强调产品的功能和性价比，最后无话可说。
客户对户型、格局、楼层需求分析（%） 19% 6% 4% 80~90 90~100 100~120 120~130 130~140 140以上 27% 18%
26%
项目主力目标客户定位
项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事
业单位的团购客户。）
项目销售价格定位
2100元/㎡ ——2300元/㎡
园存在一定差距的情况下，与万国.金色家园
的直面竞争势必处于被动。
从利润追求层面看
高档住宅，市场风险较大，但从开发 的经验看，楼盘品质档次越高越往往获 利更大。因此出于利润最大化原则的考 虑，本案也不宜开发中低档住宅。
项目营销定位
西安首创互动式亲情文化社区


现代都市生活的繁华背后是人性的迷失与人与人之间真诚的 丧失，迷茫、冷漠、空虚、放纵，带着面具生活，是当今都 市人群的真实生活写照 人们呼唤真诚，渴望沟通，希望找回迷失已久的人性
S W O T 分 析
O—机会
琳苑小区、锦绣.芙蓉苑、万国.金色家园对于这一板块的 宣传、炒作、烘托，将提升该板块的认同度，同时有利于 聚集人气。 东二环的开通（10月份）必将扩大项目的销售辐射力。 潜在项目的陆续投入将进一步提升本区域的价值
S W O T 分 析
T—威胁
来自锦绣.芙蓉苑的直接竞争——锦绣.芙蓉苑总规模在 200亩左右，因此其销售战线可能持续相当一段时间，这必 然会与本案形成直接的威胁。
S W O T 分 析
W—劣势
项目体量偏小，不易在市场竞争中形成规模优势 从主干道进来的车少（409、707、16），且有火车专运线 阻隔，交通便利程度不够 地块附近为农村住房及生产厂区和老式家属楼，生活环境、 社区品质、人员素质较差，不利于项目整体形象和价值的 提升 周边生活配套虽然较为齐全，但均为品质较低的基本性生 活配套
项目营销主题定位
现代都市和谐生活样板
项目案名定位
心 城 主 人
心城主人 应该是也只能是
• Touched 、 Sincerity 、 Interaction 、 LOVE SPACE
一个充盈着感动、真诚、互动、爱的城市空间 是一个洋溢着人性和生活光芒的心灵驿站 Not only a home，It’s a enjoy space，
广 告 推 广 策 略
感情互动 心灵交融
我们实际上是要用一个不同的方法，去搔他们的痒 处，不管他们打没打算买房子，要让他们先感动，然
后就放松，然后就对我们有兴趣，然后就接受了我们。
以往很多广告太在乎消费者是否能够全盘接受项目 的某些既定讯息，而我们希望更加海阔天空，绝对容许
消费者并不百分之百地成功接受讯息，甚至欢迎他们有
项 目 定 位
原
则
项目成功开发的同时，为发展商赢得最大的利润与品
牌资源
规避市场风险，最大限度地降低项目的开发风险
走差异化道路，超越竞争对手
强化优势，弱化优势，或者干脆变弱势为优势
项目的品质定位：中档
从金融政策层面看
商业银行对开发商贷款进行限制，开发商开发高 档住宅，其贷款成本加大（银行利率和贷款期限上 做了限制）。 银行对购房者个人贷款购买高档住宅进行了限制， 购房者购买高档住宅，需要提高首付比例。 从《121号文件》、 《18号文件》和《国8条》可 以看出，未来中高档、高档项目将成为严格控制的 对象，而中档普通住宅项目则是央行金融贷款的支 持重点。所以这样定位不但有利于本项目规避相关 政策性的限制，而且有可能获得政策的支持。
厦门大学毕业管 理学学士，曾就 职于厦门民（集 团）房地产开发 有限公司，担任 蓝海风文化发展 有限公司销售总 监，蓝海风国际 策划联盟的创始 人之一 。
商业总监
杜
沣
我们的服务案例
城 市 境 界
华泰城市广场
丽 彩 2 0 0 8
丽 彩 阳 光
平
湖
秋
月
现代都市和谐生活样板
——西安首创互动式亲情文化社区
我们本次提案的任务
‫٭‬明确我们项目的方向和卖点 ‫٭‬对项目进行鲜明的形象区分及定位 ‫٭‬出奇制胜的营销策略和传播渠道
S W O T 分 析
S—优势
本案地块方正、朝向正南正北，易于小区规划。 目前本案周边区域已经发展成为一个相对成熟的居住区， 生活配套服务相对齐备，这就为本案的开发提供了很好的 外部环境条件。 周边初具居住人气，良好的人气氛围对项目项目而言具有 良好的促进作用。 临近环城路，闹中取静、适宜居住
市场总监 朱 芳
营销总监
翁伟国
资深企划人。曾任浙江 奇正国际商务咨询有限公司 品牌师、蓝海风国际策划联 盟执行总监兼副总、澳洲西 安金邦物业顾问公司副总经 理、北京东方恒基西安地产 策划公司顾问。从事企划行 业 8年，曾工作于深圳、香 港等地，服务企业近百余家， 具有丰富的理论及实践功底， 尤其对西化管理及营销技术 的本土化有效应用颇有研究。
周边在建、待建项目可能成为本案的潜在竞争。
项目定位的总体指导原则
（1）针对项目区域、地势、建筑、景观特点，
我们的整体思路是:
刻意在八府庄打造出一个中档的精品楼盘；
树立起“八府庄最适合居住的亲情社区的”形象。
（2）实现项目价值最大化的几个关键点：
市场定位、形象定位、功能定位、属性定位、目标群 定位等，必须绝对完整，组成项目内在的价值体系与认同 “诱导”
从项目地块周边看
从企业自身条件看
客观上讲，佳元在品牌、知名度、认 知度等方面在西安还居于生力军，因此， 如果开发中高档、高档住宅，其销售将 比诸如紫薇、高科、雅荷等开发企业具
有更大的难度和压力。
从竞争层面看
若开发中高档项目，势必与万国.金色家 园形成“面对面”的竞争。显然，在本案无 论是社区规模配套，还是开发实力、品牌和 市场认知度、美誉度等方面都与万国.金色家
要充分体现这一点。
推广阶段划分
阶段
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
任务
试销启动 开盘强销 平稳旺销 尾盘消化
推广核心
推广形象 强势建立 丰富形象 推出卖点 推广和谐生活新概念 针对性地解决销售问题