GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的 住宅需求总量以及各种物业需求总量之间 存在显著正相关关系，从上图可见，西安 的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。 预示在未来若干年内西安住宅和办公物业 需求旺盛。
西安市历年人均GDP及增速
人均GDP（元） 人均GDP增速(%)
2000 9446
2001 10092 6．84
小结：
明确了项目的优劣势及机会点和威胁点，在后期的营销环节中我们就可以有 的放矢，放大优势，弱化劣势；利用机会点并转化和规避风险；比如：风险 一转化：区分同期同板块的小户型，对比朝向、采光点、结构的合理性及人 性化、价格等各个因素，用已之长攻彼之短，逐个对比击破，从而确立本案 被客户认可的心理地位。
项目定位之产品定位：
中小户型，高档品位 重点突出： ——户型虽小，功能齐全 ——商业的投资价值 ——物业服务的附加值
项目定位之概念定位：
城市新贵的私享地带 最具投资价值的公寓 关键词：前瞻性 新贵气质 服务式
消费群之区域分布定位：
本项目消费群主要分布在泛文艺路区域，同时在文艺路之外的西安其 他区域也有一定的比例，而西安之外的区域尤其是陕北投资客也值得 重点关注。
套数比例 20% 20% 20% 20% 20%
面积比例 29. 5% 20.7% 15.4% 20.9% 13.5%
裙楼商业定位
文艺路商业的现状: 文艺路主要以布艺专业市场为先导.带动了区域发展. 餐饮和娱乐也较大型化。
文艺路商业的业态分布: 中型商业(家春秋) 茶叶批发市场. 布艺市场; 文艺路裙楼商业较少，主要以家春秋为代表。大型娱乐以凯撒宫为代表。 以上两种商业具有排它性。 建议：裙楼商业主要依附周边专业市场。发挥有现有的商业区域优势。
随着文艺路住宅品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个项目中往 往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、商业、交通、生活配套、升值潜 力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比， 地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。
消费群体特征分析：
1、随着文艺路人口结构升级投资型购买者比例有所增加； 2、区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加； 3、随着文艺路商业圈的拓展，人口政策以及产业政策升级消费群的数量以及质
商业 社区商业， 区域商业，
住宅类 普通住宅； 公寓；
办公类
综合写字楼； 专业写字楼 商住楼
初步设计方案中的某些问题提示：
户型 三室二厅一卫
二室二厅一卫
一室一定一卫 一室一定一卫 二室二厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 三室二厅一卫 合计
层面套数 面积
2
104.1
2
89.2
4 4 4 2 2 2 22
量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。
文艺路区域住宅产品营销特征分析：
随着外地以及大型品牌开发商的进驻，文艺路商品住宅的销售已经突 破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制 定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。
项目周边重点项目比较分析：
万达国际广场项目规模庞大，属于区域标志性旗舰项目。开发商实力雄厚,品 牌影响力强大,工期紧凑，期房信任度高；利用商业与住宅相互促进影响，提升 项目的综合品质。空降姿态，迅速拉升该区域住宅的价格。
场，长安区呈现异军突起。 2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安的房价水平整体上处于比较低位的水
平。 3、西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 4、新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发
展。 5、未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展，西咸一体化，
2002 11027 9．26
2003 12944 17．38
2004 15115 16．77
2005 15925 5．36
2006 17825 11．93
2007 20669 15．96
人均GDP增速图
25000 20000 15000 10000 5000
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2003
2004
940.35 1095.87
14.19
16.54
2005 1265 15.43
2006 1450 14.62
2007 1653
14
经济总量及增速图：
2000 1500 1000 500
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 GDP总量（亿元） GDP增速
文艺路区域住宅产品特征分析：
主要表现为： 1、产品创新比较活跃； 2、产品类型多样化； 3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛。
主力成交面积在70-120平方米； 4、高密度发展，园林绿化率一般； 5、受地块供给限制，小型项目居多； 6：配套尤其是商业配套升级明显；
文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析：
人均GDP（元） 人均GDP增速(%)
小结：从以上数据中可以得出 西安2008年 人均GDP将增长有 所放缓。但增长趋势不可避免。
区域发展之功能定位：
西安文艺路商圈衔接一级商 圈 和二级商圈，处于西安中心商业 区和二环商业区黄金分割点上。 主要以布艺、家饰、床上用品 等的专业商业集群 。
南门
文昌门
小结： 1、受新政影响，2008上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性仍然存在； 2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。 3、2008年房地产投资量明显放缓，成本增加。主要受紧缩银根政策影响。
西安房地产分析
未来三年西安房地产市场增涨依旧,发展格局逐步平衡 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市
45.1 68.7 81.3 54.6 49.8 98.4
3＃楼户型统计
套数
面积小计
48
4996.8
48
4281.6
96
4329.6
96
6595.2
96
7804.8
48
2620.8
48
2390.4
48
4723.2
528
37752
套数比例 9%
9%
18.2% 18.2% 18.2% 9% 9% 9%
面积比例 13% 11%
12% 18% 20% 7% 6% 13%
初步设计方案中的某些问题提示：
2＃楼户型统计
户型
层面套数 面积
三室二厅二卫
2
123.8
二室二厅一卫
2
87.3
二室一厅一卫
2
64.5
二室二厅一卫
2
87.9
一室一厅一卫
2
56.7
合计
10
套数 56 56 56 56 56 280
面积小计 6932.8 4888.8 3612 4922.4 3175.2 23513
项目区位政府规划：
文化厅初步规划之 文艺演出基地
SWOT分析之优势分析：
地处文艺路中段，是西安纺织品批发零售所在地，生活配套齐全，生活 氛围浓厚，距城内繁华仅几步之遥；
户型产品以中、小户型为主，符合市场绝大部分人的需求； 楼体立面简洁、大气、雅致；
SWOT分析之劣势分析：
本案绿化及车位配置欠缺； 文艺路车流很大，噪音及灰尘污染严重； 容积率高，居住舒适度较低； 受规模影响自身配套略显不足；
在商业业态上主要选择特色商业。 要符合区域发展规律。 如示
外立面简洁、明 快、具有鲜明的 特点。
小区内部园林提示
充分的利用有限的空间提高绿化率。 主要是合理的布局。
物业管理提示提示
我们建议：在面市初期，即应确定物业管理公司，并详尽制定物业服务和 管理模式、内容，在整个销售周期内，物业公司全程介入，作为“体验式 营销”的一个重要窗口，为客户模拟出未来的物业服务感受。 从而全面提升项目的品质，提供有力的价格支撑。
由于商业的发展规模在扩大。外地商户选择本地置业。
风险二转化：大的宏观政策我们无法改变，但可以用租金和区位的潜力作理 性分析，让投资者能直观的看到利益点是提高投资额度的唯一办法。
塑造项目整体的商业价值，提升品牌效应。
项目发展策略：
以基于区域升值潜力带动的物业升值潜力为核心卖点来打造产品和组 织营销，在产品打造以及营销方式上强化项目升值潜力。
关中——天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均GDP增加、职工年均工资逐年 提高，促使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。
西安市历年GDP增速表：
GDP总量（亿 元）
GDP增速(%)
1999 576.39
2000
2001
643.26 733.85
11.60
14.08
2002 823.5 12.22
文艺路区域住宅价格分析：
普通住宅
4500-5200元/平方米
公寓
4700-5500元/平方米
整体价格走势：
过去两年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上下幅度1-3%左右。进入
2007年下半年，销售数量增长，受到个别知名品牌物业带动，价格大幅度上
扬。从2006年接近4000元/平米的均价水平迅速拉升至5000元/平米上下。
环 城南 路
城 堡大 酒店
珠江 广场
省人 大
南
长 安 国际
农行
关
南门 国际
工行
正
世纪 龙城
街
中商交 行行行
郦景 豪庭
文
悦
艺
城
北
天
路家
春 秋
伦