1 目的为了加强个人住房贷款管理，实现业务操作的标准化，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》以及中国人民银行颁布的《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》和《个人住房贷款管理规定》等有关法律规章，制定本操作规程。

2 范围2.1 本规程明确了个人住房贷款管理的贷前咨询、贷款受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节规定与程序的内容与要求。

2.2 本规程适用于丹东银行办理的个人住房贷款业务。

3 术语与定义本操作规程所称的个人住房贷款是指丹东银行用信贷资金向购买各类住房的自然人发放的贷款。

4 职责与权限总行零售银行部负责全行个人住房贷款各项制度、办法和政策的制定、业务检查、指导和管理。

各分支机构负责具体承办个人住房贷款业务，按照职权范围严格操作规程，认真履行职责。

5 政策个人住房贷款要保证贷款资料真实完整，贷款担保足额、合法，贷款发放符合政策、法规，贷款风险有效控制。

6 流程图见个人住房贷款管理规定。

7 风险控制要点详情见风险库。

8 内容与要求8.1 贷前咨询8.1.1 丹东银行通过窗口咨询、现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。

8.1.2 申请个人住房贷款咨询的主要内容包括：a) 个人住房贷款产品介绍；b) 申请个人住房贷款应具备的条件；c) 申请个人住房贷款需要提供的资料；d) 办理个人住房贷款的程序；e) 个人住房贷款利率，还款方式及还款额参考表；f) 与个人住房贷款有关的担保、抵押登记、公证等事项；g) 合作楼盘及开发商、合作机构的有关情况；h) 获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道；i) 贷款经办行的地址及联系电话。

8.2 贷款受理8.2.1 个人住房贷款业务经办行负责受理个人住房贷款申请，并设立贷款受理人员。

8.2.2 贷款受理人应要求借款人填写并提交《丹东银行个人住房借款申请书》，并按申请的贷款品种要求借款申请人提交申请材料。

对于有共同申请人的，应同时要求申请人提供相应申请材料。

8.2.3 贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回借款申请并向申请人说明原因。

如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规定，应要求借款申请人补齐材料或重新提供有关材料。

经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。

8.3 贷前调查8.3.1 个人住房贷款业务经办行应设立贷前调查人员。

贷前调查人员与贷款受理人员可以互相兼任。

8.3.2 贷前调查人负责审核申请材料是否真实、完整、合法、有效，调查借款申请人（含共同申请人，以下同）的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性以及贷款担保情况。

8.3.3 对于借款申请人还款能力明显不足的，贷前调查人员应要求其增加共同申请人。

对于借款申请人的家庭收入作为还款来源的，须要求其符合条件的家庭成员作为共同申请人。

8.3.4 贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内、外有关信息系统查询等多种方式进行。

8.3.5 贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。

贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况，借款所购房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容，以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。

书面面谈记录应由贷前调查人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。

8.3.6 贷款调查人应对以下申请材料进行审核。

所有文件副本（复印件）均需由贷款调查人负责验收文件正本后于副本上盖章证实。

8.3.6.1 审核申请人（包括代理人）身份证明a) 贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件与申请人是否一致，原件和复印件是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内。

b) 对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。

8.3.6.2 审核借款申请人偿还能力证明1) 借款申请人偿还能力的证明材料主要包括：a) 稳定的工资收入证明。

如至少过去三个月的工资单、工资卡或存折、住房公积金缴纳清单等；b) 投资经营收入证明。

如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等；c) 财产情况证明。

如房产证、存单、股票、债券等；d) 其他收入的证明材料。

2) 贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业，所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性做出判断，必要时进行进一步调查、取证。

8.3.6.3 审核首付款证明a) 开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等可以作为首付款证明材料，开发商开出的首付款收据应与银行进账单同时使用作为首付款证明材料；b) 贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款余额是否达到贷款条件要求，交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。

8.3.6.4 审核购房合同或协议贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，并根据实际情况审核购房合同的交易鉴证和销售登记手续是否办妥；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实、有效。

8.3.6.5 审核担保材料个人住房贷款的担保方式分为抵押和保证。

a) 抵押是指借款人以所购房屋作为抵押。

贷款调查人应核查抵押物权属是否清楚无异议。

b) 保证担保是指贷前调查人应查验贷款保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等。

8.3.7 贷款调查人应对借款申请人的偿还能力，还款意愿、信用等情况进行调查。

8.3.7.1 调查借款申请人的资信情况。

贷前调查人要通过访谈、电话调查、行内、外信息系统等多渠道调查借款申请人信用记录是否良好，是否有良好的还款意愿，是否有不良记录；要充分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与我行的历史往来。

8.3.7.2 贷前调查人应对借款人收入情况进行调查，查询个人信用报告，对借款申请人的资信进行测评。

8.3.7.3 调查借款申请人实际拥有住房套数。

8.3.8 贷前调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。

对出现以下情况，应重点调查：a) 多个借款申请具有某一共性；b) 向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供单位不存在或查无此人；c) 申请贷款所购买房屋价格与同类楼盘价格相比异常；d) 借款申请人对所购买房屋情况不了解；e) 借款申请人收入明显与实际情况不符；8.3.9 贷款调查人应对贷款担保情况进行调查8.3.9.1 抵押担保，应调查：a) 抵押物的合法性。

包括调查抵押物是否属于《担保法》及其司法解释规定且我行认可的抵押财产范围；b) 抵押人对抵押物占用的合法性。

包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；c) 抵押物价值与存续状况。

包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合理。

8.3.9.2 保证担保，应调查：1) 保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具有保证资格。

2) 保证人与借款人的关系。

3) 核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任。

4) 保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格，是否具有代偿能力。

a) 对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债，是否按我行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。

b) 对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况、财务情况、高级领导层等变动情况与我行合作情况，是否按我行要求存入足额保证金等进行调查。

5) 对保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，包括基本情况、经济收入和财产证明等。

8.3.10 贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《个人住房贷款调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额等，贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、需要落实的贷前条件、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请人资料和面谈记录等一并送交贷款审核人进行贷款审核。

8.4 贷款审核8.4.1 人住房贷款业务经办行应对贷前调查人提交的资料进行审核。

8.4.2 贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的《个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查内容是否完整进行审查。

贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。

8.4.3 贷款审核人审核完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等，在《个人住房贷款调查审批表》上签署审核意见，并经分支机构行长或经授权的副行长签批同意后，连同申请材料、谈话笔录、《个人住房贷款调查审批表》等一并送交总行信贷管理部门进行审批。

8.5 贷款审批8.5.1 总行信贷管理部门应对以下内容进行审查：a) 借款人的借款资格和条件是否具备；b) 借款用途是否符合贷款规定；c) 申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款办法规定；d) 借款人提供的材料是否完整、合法、有效；e) 贷前调查人的调查意见，对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；f) 对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规、有效；g) 其他需要审查事项。

8.5.2 贷款有权审批人应根据审查情况在《个人住房贷款调查审批表》上签署明确审批意见后，应将审批表连同有关材料转回贷款经办行。

8.5.3 贷款经办行应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：8.5.3.1 对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作；8.5.3.2 需要补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序；8.5.3.3 经审批同意或有条件同意的贷款，贷款经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件，办理合同签约和发放贷款等。

8.6 贷款发放8.6.1 个人住房贷款业务经办行负责已审批同意或有条件同意的贷款人签约与发放工作。

贷款发放人员可由贷前调查人兼任。

8.6.2 对经审批同意或有条件同意的贷款，贷款发放人员应首先通知借款申请人以及其他有关签约人，确认签字时间。