国有土地上的房屋征收程序(23个步骤新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行,新《条例》对房屋征收的征收决定、补偿、搬迁三个环节做出了明确规定,具体要经过以下23个基本步骤。
第一步由用地单位提出用地申请,政府负责征收第二步符合国民经济和社会发展规划,符合土地利用总体规划,符合城乡规划和专项规划第三步是保障性安居工程建设,旧城区改建,应纳入市县国民经济和社会发展年度计划(市、县人代会期间第四步是房屋征收部门拟定征收补偿方案第五步是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县人民政府第六步政府公布方案征求意见(30日第七步是政府公布征求意见情况(一般为7天第八步是听证会(至少8天因旧城区建设需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情形。
听证会程序按行政许可法的规定办理。
第九步根据听证会情况修改方案第十步按照有关规定进行社会稳定风险评估第十一步征收补偿费用应当全额到位,专户存储专款专用第十二步市、县人民政府作出房屋征收决定房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。
第十三步市、县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告(告知诉权行政复议是60日,行政诉讼是3个月,另外搬迁期限一般是15天第十四步房屋征收部门组织调查登记第十五步调查结果公布(一般为7天第十六步房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知(不得超过1年第十七步对被征收房屋价值评估第十八步提供周转房、安置房第十九步对房屋进行认定第二十步签订补偿协议第二十一步政府作出补偿决定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议,或专被征收人房屋所有权人不明确的,市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
第二十二步公告补偿决定(一般为7天第二十三步申请法院强制执行旧城改造项目?如何适用《房屋征收与补偿条例》流程特别说明(一本流程图重点适用于旧城改造建设项目时,如何遵循并理解国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
(二本流程图系从事旧城改造专业团队集体讨论编制的民间版本,非官方司法解释版本,敬请阅读者注意两者之间的法律效力。
(三2011年4月1日1 旧城改造立项,确定征收范围1.1立项:市县级政府对危房集中、基础设施落后等地段决定进行旧城区改造。
(条例第8条范围:将旧城改造纳入政府年度工作计划,并根据行政管理辖区权限及地理特征确定征收范围。
(条例第9条1.1.1 旧城改造立项及确定范围后,由市县级政府以招标、邀标或招商引资形式初步确定投资主体。
以明确投资主体下一步应提供一定的必要费用,从而在经费上支持步骤3要求的工作目标达成。
2 确定征收部门2.1 旧城改造立项及确定改造范围后,市县级政府确定房屋征收部门办理房屋征收的相关工作。
(条例第4条房屋征收部门可以直接办理征收工作,也可委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
(条例第5条(注:建设单位不得介入搬迁活动。
(条例第27条2.1.1 征收部门确定后,旧城改造投资主体按步骤1明确的义务,向房屋征收部门或房屋征收实施单位提供相应的必要资金,以利启动步骤3的工作。
2.1.2 房屋征收部门通知相关部门暂停办理拟改造区域内的户口迁入、旧房改建、房产过户等相关手续,但暂停时间最长一年。
(条例第16条3 对被征收物进行入户登记3.1 房屋征收部门对拟改造区域范围内的被征收物进行初步物权状况登记,被调查对象应予以配合。
(条例第15条(注:登记物权状况系为拟定补偿方案提供数据支持。
3.1.1 当被征收物权缺少法定权属文件或法定权属文件不完善时,征收部门组织有关单位对无权属文件的物权进行认定或处理。
(条例第24条4 草拟安置补偿方案4.1 房屋征收部门根据入户调查被征收物的概算合计价值、旧城改造估算容积率和可建产品预期收益,在平衡相关各方利益的基础上草拟《征收补偿方案(建议稿》报市、县级政府审议。
(条例第10条第1款5 公布《安置补偿方案(征求意见稿》5.1市、县级政府对房屋征收部门提交的《征收补偿方案(建议稿》组织相关部门进行论证并修改,修改后的《安置补偿方案(征求意见稿》应当以政府名义向公众进行公布并征求公众的意见,征求公众的意见时间不得少于三十天。
(条例第10条第2款6 修订安置补偿方案并公布6.1 《安置补偿方案(征求意见稿》征求时限结束后,市县级政府应当根据公众提出的修改意见对《安置补偿方案(征求意见稿》进行修改或补充,修改或补充后的《安置补偿方案》市县级政府应当及时向公众公布,公布事项应包含公众对《安置补偿方案(征求意见稿》提出的主要意见、修改或补充的情况等。
(条例第11条第1款6.1.1 当被征收区域内的多数人对《安置补偿方案》持有异议时,做出房屋征收决定的市县级政府应当及时组织被征收人和公众代表所组成的听证会,对《安置补偿方案》进行听证,市县级政府或房屋征收部门应当根据听证会的多数意见,对《安置补偿方案》予以修改并及时公布。
(条例第11条第2款7 是否做出征收决定7.1市县级政府公布《安置补偿方案》后,应当按照有关规定对旧城改造项目进行社会稳定风险评估并制订具体的应对风险预案。
房屋征收决定涉及被征收人数量达到一定值时,是否做出征收决定应当经政府常务会议讨论。
讨论结果系做出征收决定时,进入步骤8流程。
讨论结果系暂不做出征收决定时,退至步骤4流程。
7.1.1 征收决定做出后,市县级政府应当根据征收部门提交的征收工作进度计划,结合定稿的《安置补偿方案》以书面形式告知投资主体搬迁资金使用概算,投资主体应及时对政府告知的搬迁资金使用概算数据进行财务投资分析,如财务分析结果无风险按概算要求准备并划拨相应的资金,如有风险应及时与制订搬迁资金使用概算的机构进行沟通,以尽快达成资金使用共识。
(注:整体规划,分期实施的旧城改造项目,搬迁概算费用按分期实施不同节点分别划拨。
7.2 市县级政府做出征收决定后,未公布征收决定前,旧城改造投资主体应当根据公布的《安置补偿方案》所测算的费用足额打入房屋征收部门指定的金融机构账户(条例第12条第2款7.3 市县级人民政府做出房屋征收决定。
8 公布公告征收决定8.1 市县级政府在当地主流媒体上以公告形式公布旧城改造征收决定(条例第13条。
征收决定应当载明:A.《安置补偿全文》及其必要的附件;B.对征收决定有异议时的行政复议及行政诉讼权利;C.其它事项(如被征收人选定房地产价格评估机构的方法及期限等。
9 被征收人选定评估机构9.1 征收决定公布后,涉征范围内的物权所有人协商选定房地产价格评估机构,在一定期限内协商不成,无法确定评估机构时,通过多数决定或随机选定等方式确定(具体办法由省、自治区、直辖市制定。
(根据条例第20条10 对被征收物进行评估10.1 房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门代表被征收人与该机构签订委托评估合同,评估机构依据委托评估合同办理被征收房屋的价值评估工作(根据条例第19条。
10.1.1 被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估,对复核结果有异议时,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定(根据条例第19条第2款。
10.1.2 根据条例第21条第3款,为实现旧城改造被征收人原地回迁的要求。
市县级政府应协调城市规划部门对改造区域内的规划要点早日出台,以支持步骤11的征收工作目标实现。
11 签订安置补偿协议11.1 房屋征收部门工作人员与被征收主体,就补偿方式、金额、支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立安置补偿协议。
(根据条例第25条制订补偿协议注意事项A.协议生效附条件。
B.履行协议的前提。
C.不可抗力免责条款。
11.1.1 选择异地产权调换时，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋（也可是就近地段），并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（根据条例第 21 条） 11.1.2 选择原地回迁产权调换时，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。
产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
（根据条例第 22 条） 11.1.3 选择货币补偿的，价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（根据条例第 19 条） 11.1.4 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
（根据条例第 23 条） 11.1.5 部分被征收人（含无法联系到的被征物持有人）未签订补偿协议时，市县级政府作出补偿决定并公告。
（根据条例第 26 条）11.1.5.1 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
（根据条例第 26 条第 3 款） 11.1.5.2 市县级政府根据行政复议结果或人民法院的审理结果办理征收事宜。
12 履行《安置补偿协议》 12.1 做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
（根据条例第 27 条） 12.1.1 当被征收人不履行补偿协议时，房屋征收部门通过法律渠道督促被征收人履行协议。
（根据条例第 28 条）下接步骤 13.2 12.1.2 被征收人在法定期限内对市县级政府做出的补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
（根据条例第 28 条）下接步骤 13.3 13 实施征收安置补偿 13.1 被征收人履行《安置补偿协议》。
搬迁应遵照统一实施的原则，房屋征收部门制定履行协议的期限应考虑和法院强制执行日期同步进行。
13.2 征收人依据生效的法律文书要求人民法院强制执行被征收人的被征收物并同时予以补偿。
（根据条例第 28 条第 2 款） 13.3 市县级政府依据生效的补偿决定要求人民法院强制执行被征收人的被征收物并同时予以补偿。
（根据条例第 28 条第 2 款）14 征收完毕，交付拆迁 14.1 所有被征收人搬迁后，对被征收物予以拆除。
市县级政府或房屋征收部门将房屋征收文档副本转交给投资主体。
投资主体有责任无条件履行房屋征收部门与被征收人所签订的《安置补偿协议》所明确的义务。