款等取得现金，形成企业的现金流入；而发包工程、购买设备材料、接受
利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无 形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关
的现金等。
投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期
资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金ｌ债权性投资所支付的现 金；支付的其他与投资活动有关的现金。．
电力企业的社会保险工作的质量直接关系着电力企业内部员工稳
定性和电力企业的经济发展进度。电力企业的社会保险工作作为电力企
社会保险服务。
４总结
总而言之，电力企业的社会保险工作是一项长期的工作，更是一项
业完善自身体制过程中的关键环节，在电力企业的发展中起着不可替代
的作用，因此，电力企业在发展过程中，一定要保证各个部分工作的进度 保持在同步的状态，让员工参与到企业的发展建设中来，增强电力企业 的凝聚力。提高企业内部员工对企业发展的参与度，保证电力企业内部 发展上下一条心，以企业的生产经营目标为出发点开展相关的工作，保
２现金流■表的作用
编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债 权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提 供会计信息。 （１）可使企业管理当局掌握现金流量信息，做好资金筹划与调度，最
大限度地提高资金使用效率，化解财务风险。
在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发 展能力。即使企业有盈利能力，但如果资金周转不畅，现金调度不灵，就 会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存，如在１９９７年亚洲金融风
１．３筹资活动产生的现金流量 筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这 里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有 关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。债务 是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及
偿还债务等．
筹资活动产生的现金流入有：吸收权益性投资所收到的现金；发行 债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的 现金等。筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资 费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金：偿付利息所支付的 现金；融资租赁所支付的现金：减少注册资本所支付的现金；支付的其他 与筹资活动有关的现金。
中华民居２０１２年１２月
（２）企业未来发展状况的预测。一般情况下，一个企业要扩大生产规 模，长期资产必须增加，反映在现金流量表中即投资活动中的现金流出 量就会大幅度提高。对内投资的现金流出量大幅度提高，往往意味着该 企业面临一个新的扩张机会；对外投资的现金流出量大幅度提高，则说 明该企业在通过对外投资寻找新的获利机会和发展机遇，典型的就是通
过购买土地来增强房地产开发企业的土地储备和持续发展能力。另外，
金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。 （２）可使投资人、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支
付能力、偿债能力和未来发展情况。 由于利润表中的净利润指标是企业根据权责发生制原则和配比原
则编制的，利润质量往往受到一定影响，它并不能反映企业生产经营活 动产生了多少现金，但通过经营活动的现金流量与会计利润进行比较， 就可以对利润质量进行评价。有些项目，如固定资产折旧、计提减值准 备、大量应收账款及坏账准各等不影响现金流量但会影响损益，使当前
劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现 金流出。现金流量状况能够反映出企业经营状况是否良好，资金是否紧 缺、企业偿付能力大小等相关信息，从而为企业管理者、投资者、债权人 等报表使用者提供非常有用的决策依据。在此应该明确指出的是：企业 现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金， 企业用现金购买将于三个月内到期的国库券等。房地产开发企业的现金 流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹 资活动产生的现金流量三种类型。 １．１经营活动产生的现金流量 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项．就 房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提 供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳 务、缴纳税款等等． 经营活动产生的现金流入有：销售商品房、转让土地、提供劳务收到 的现金：收到的租金ｇ收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现 金等。经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商 品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金：支付给职工以及为职 工支付的现金；支付的营业税款，支付的所得税敖，支付的除营业税、所 得税以外的其他税费：支付的其他与经营活动有关的现金等。 １．２投资活动产生的现金 投资活动是指企业长期资产的构建和不包括在现金等价物范围内 的投资及其处置活动。 投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金：分得股利或
系统的工作。是为企业员工提供保障的，只有从电力企业内部管理开始
加强，才能确保社会保险工作积极性作用的发挥，更好的保障企业员工 的权益，使企业内部员工团结互助，最终实行电力企业的可持续发展目 标。
证电力企业的管理人员与电力企业施工人员团结一致，朝着一个共同的 目标努力，在生产经营过程中，保证员工的主观能动性能够得到充分的 发挥，发挥自身的优势．取长补短，弥补自身的不足，提升企业员工业务
ｆ３｝羚成禧．薪形势下企业思想政治工作的探索与创新ｍ工会论坛；山东省工会管理
干部学院学报．２０１１（１４）．
【４１董万宝．浅析新形势下如何为创建和谐企业打造“六型惟保发挥作用叨．活力，
２０１０（１４）．
【５】黄寅桓．试析社会保障财务信息失真的必然及策略叨．中国外资（上半月），２０１１
（１０）．
・１９５・
还贷的现金压力．资金占用情况分析：房地产企业的资金占用主要是应 收账款、预付账款和存货占款。从结构来看，房地产企业的存货中开发产 品和开发成本占了绝大部分，应收账款占总资产的比倒一般很小，预付 账款主要是预付的项目土地和工程预付款，均为对开发项日的投入。开 发成本主要包括土地储备和未完工的开发项目。开发产品是指已完工但 未实现销售的成品。开发产品占用资金相对于开发成本来说时间较短， 而且金额是基本稳定的，只要产品适销对路，规划设计经济合理。其变现 能力还是较强的。但开发成本不同，开发成本中的土地储备不仅本身占 用资金，而且其后续的开发也需要大量的资金，所以其转为经营性现金 流入，还需要企业加快项目开发进度，提高资金周转效率。 从资金来源和资金占用情况两个方面进行对比，可以向资金周转良 好的企业学习各种经验，分析他们的现金流转状况，从而取彼之长补此 之短；还可以发现对方的不足之处，形成一种竞争优势。许多企业发生财 务危机不是因为盈利能力差。而是因为现金的短缺造成企业信用的丧 失。的确，盈利意味着发展的空间，现金流却可决定企业之生死。
价企业短期偿偾能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对
３．２加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析 如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其他企业进行对比，就谈 不上知己知彼，不知道与同行业其他企业相比较的差距或优势。这种比 较并不是简单的一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的 综合比较。通过对比分析，可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理 当局对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间． 房地产企业作为典型的资金密集型行业，对其进行现金流分析最能反映 房地产行业的动态。资金来源分析；①银行借款；②自发性负债，包括应 付账款、其他应付款、预收账款：③股东投入资本。企业应该充分认识到 房地产企业做大做强必须走“地产＋金融”的经营模式。在尚未上市打开 资本市场融资渠道时，企业必须以良好的赢利能力和优质资产做支撑， 按照风险可控的原则，加大对外借款，为企业迅速扩大经营规模提供稳
万方数据
建设经济 暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措６０００万美元以偿还到期债务， 最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金 融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但
终因现金不足无法清偿到期债务，被追清盘。因此，一个企业如被拖欠的 应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱 组织再开发、偿还应付款。所以，企业管理当局根据现金流量表掌握的现
中华民届２０１２年１２月
建设经济
房地产开发企业中现金流量的管理与分析
徐建林
（江苏南通市房地产开发集团有限公司）
摘要：本文笔者结合多年的工作经验，对房地产开发企业中现金流量管理作出了详细分析。供大家参考。 关键词：房地产；现金流：分析
ｌ房地产开发企业现金流量的种类
现金流量是指在某一段时问内企业现金流入和流出的总数量。如企 业销售商品房、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借
笔对外投资的资金支付到期债务，意味着企业没有扩张的动机。
现金流量与会计利润之比若大于１或等于１，说明会计收益的收现能力 较强，利润质量较好；若小于１，则说明会计利润可能受到人为操纵或存 在大量应收账款，利润质量较差。 对于投资者来说，现金流量表能更直观地体现投资者企业的实际价 值。现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动， 借以偿还债务、分发股利或重新投资以维持或扩大开发经营规模的能 力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现 ．金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评
市场，２０１２（１５）．
险工作的进程，促进电力企业的可持续发展。 ３．４提高服务意识 电力企业的社会保险工作具有体系构成庞大，分支较多，涉及的领
域比较多等方面的特点，因此，电力企业在进行社会保险工作前，一定要 细化社保工作的人员的责任，从企业员工的根本利益出发，对员工的工 作及生活中的困难展开周密的思考，为企业员工提供优质、更占心、真诚的
的会计利润与现金流量不一致，但是二者应大体相近。因此，通过经营活 动产生的现金流量与会计利润对比可以评价利润质量。经营活动产生的