Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS 现代商业115浅谈房地产企业现金流管理左　玲天津新世界环渤海房地产开发有限公司　天津　300457摘要:据不完全统计，2018年是历年发布房地产调控政策次数最多的一年，政府对房地产市场的调控，使得房地产暴富的时代已经过去。

据2017年的房企排名，前十名的房企平均净负债率达到90.3%。

房地产行业正迎来一个关键的时刻，传统的发展模式现在都不合时宜了。

本文从财务管理角度出发，提出现金流管理对房地产企业的生存和发展重要作用，做好房地产的现金流管理是房地产企业实现持续健康发展的重要途径。

关键词:房地产企业；现金流管理；战略；融资中图分类号:F275 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)20-0115-02在高速发展的经济时代“现金为王”。

现金流管理好坏直接影响企业的生死存亡。

房地产企业需要树立现金流管理的观念，从企业内部管理着手，有针对性的对资金进行调配，防范经营风险；从企业宏观出发，为实现企业发展战略目标，做好统筹规划。

从经济、社会、法律、技术等多方面对现金流进行分析，资金安排长短期相结合，对企业的经营、投资及筹资活动进行全面系统的管理。

现金流管理是指通过企业现金流入及流出的归集整理进行细化管理，将企业经营活动、投资活动和筹资活动作为核心管理的体系。

企业为了实现其战略目标和价值目标，对当前到未来一个时间段内的现金流在数量和时间安排方面所作的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析与评价。

并依据上述活动报告和反馈的信息来指导企业的管理决策。

它反映企业经营过程中的现金流收入与支出的变化情况，并根据分析汇总结果为管理者、债权人和投资者提供决策依据。

一、房地产企业加强现金流管理的意义房地产开发一般分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

对资金需求有其特殊性：资金量大、流转周期长、风险高、运作繁杂。

因此，房地产企业的现金流管理显得更为重要。

房地产企业须科学评估项目现金流，通过现金流收集及分析结果及时、全面的反映企业资金运营状况，对企业的支付能力、偿债能力和运营状况及时评价，及时反映企业的资金余缺情况。

运用现金流量表与资产负债表、利润表互相弥补，使财务状况、经营成果和现金流量相配合，为信息使用者提供更为准确的信息，以便做出正确的决策。

随着严苛房地产政策的出台，房地产的黄金十年到行业的白银时代，其行业利润水平下滑已是业内不争的事实。

且融资环境的收缩也进一步压缩房地产企业的利润空间。

企业自身必须及时提升企业的管理能力，研发能力和应变能力，从各方面提高管理水平才能在未来的洗牌阶段生存下来。

企业通过各生产环节的运作，不断的重复现金流的流转，实现企业价值最大化的目标。

良性循环现金流为企业的持续发展提供重要的保障。

反之如果企业的现金流不顺畅，则无法促进企业实现自身价值的不断提升，甚至更严重的造成企业生产的停滞。

因此现金流在企业管理过程中有着不忽视的重要意义。

具体表现为：第一，现金流信息能够为企业的决策提供有效的数据支持。

通常现金流采用收付实现制进行核算，兼顾权责制的资产负债表、利润表能够更加客观公正地反映各项财务指标数据。

关键指标如：销售收益率、资产收益率、资金周转率等均能够准确地反映在现金流中，从而辅助管理者做出最佳的决策。

第二，现金流管理能促进企业财务结构的完善和提高。

对企业现金流的各环节细化管理，不断改进与调整，从内部实现优化企业财务环境。

通过对企业现金流的分析预测，实现企业内部财务管理具有时效性及战略意义；对外平衡利用企业资源，根据企业成长发展阶段，充分利用负债及权益比重，减轻企业的占用资金流转压力，从而进一步增强企业的运作活力与盈利能力。

第三，良好的现金流对企业的融资实力评价有着直接的影响。

企业价值主要包括有形累计盈余及无形增值，其直接反映出企业本身的融资实力。

现金流管理成为企业财务管理中的一项重要工作，据实完整体现企业的已实现价值与各项优质财务指标，为投资人提供可参考依据，辅助企业管理者制定有效的投资决策。

保持合理稳定的现金流能够进一步增强投资人对企业投资信心，有效增强企业融资能力，实现企业长久稳定的发展目标。

二、房地产企业现金流管理存在的问题(一) 现金流量管理制度忽视企业全过程管理房地产企业在资金流方面仅仅考虑项目投入资金，预期利润等，过度强调企业当期的经营利润等财务数据，忽视了企业长远发展整体规划。

开发项目有其多样化特性，导致了许多房地产管理者忽视了现金流量全程管理的重要性。

通常企业绩效考核指标均是以与收入或利润等数字所反映的量化数据直观衡量员工的工作业绩，而忽略了实际现金流入和流出的附加质量考核的评价作用。

造成企业内部管理的考核与被考核人均重视局部利益，而忽视公司整体收益质量。

过分注重账面利润，而片面忽略实际现金收入与支付能力，妨碍公司最高管理层做出合理准确的投资战略。

部分房地产企业在编制年度现金预算时缺乏从企业整体出发的考虑，对运营资金的需要量预测估计偏颇，导致现金流预算缺乏可执行性及可指导性，造成企业资金的使用混乱。

(二)现金流管理与企业发展战略不匹配对现金流管理缺乏战略思维，房地产企业本身资金需要量大存在较大财务风险，但部分房地产企业不切实际的跟风购买储备用地占用大量资金，导致公司现金馈乏，直接影响正常项目资金运作现金需要量。

对现金流管理仅仅停留在公司短期运营层面，而忽视公司愿景与企业制定长期发展战略方向偏颇，匹配度不高。

(三)融资渠道相对单一自2010年开始，政府对房产地出台了一系列相关限制条款，银行对房地产企业的项目贷款开始收紧。

限贷和限购卡紧了房地产企业资金流入的管道。

对于房地产企业而言，除有实力的内部融资以外，大部分房地产企业普遍依靠银行贷款这一外部融资渠道获得大额资金，但融资条件相对严格，融资难度和融资成本明显提高，一旦资金链运转失灵，临时对外融资的难度较其他行业要大。

DOI:10.14097/ki.5392/2019.20.063Financial View | 金融视线MODERN BUSINESS现代商业116大数据下银行对小微企业放贷策略朱兆迪　尚林波　吴　婷 贾玉林广西师范大学　广西桂林　541004摘要:本文基于对小微企业的信用评价，给出银行通过定量计算和定性分析测算小微企业信用贷款最高额度的方法。

大数据时代下，小微企业繁多数据依附于互联网而存在，利用网络数据的透明性和便利性，帮助银行设计出贷后统计用户评论高频词变化情况和编制动态数列分析商家销售量变化趋势来实现对小微企业贷款资金使用情况的跟踪方法。

最后，给出了银行完善信贷风险管理组织，加快信贷产品创新和提高业务服务能力的建议。

关键词:贷款额度；评论高频词；动态数列；贷后跟踪中图分类号:F832.4；F276.3 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)20-0116-02一、背景及意义目前，小微企业已经成为我国国民经济体系的重要组成部分，极大地促进了国家经济结构调整和就业机会增加，在技术和商业模式创新等方面也有举足轻重的影响力。

然而，小微企业较为微弱，不比大企业较强的抗风险能力，其自身发展受到颇多限制。

在重视小微企业发展的同时，银行也应该为贷款资金的风险进行考虑，减小利益受损的风险，做好小微企业信贷管理。

二、针对小微企业的信用贷款策略(一)测算授信额度授信额度即信用贷款最高额度，也就是说在一段时间内，借款人在银行信贷部门的准许下可以自由支配、随时使用的贷款最高额度。

借款人的信用贷款最高额度是由信用评级产生的借款人的信用上限、申请贷款的金额、总资产、金融资产、该借款人的剩余可用贷款额度以及其他客观因素共同决定。

三、完善房地产企业现金流管理的对策(一)树立全局观念，强化现金流管理意识房地产公司的管理者要高度关注现金流管理，明确现金流管理在企业管理中的重要地位，通过现金流相关数据分析来评价企业的经营绩效。

通过普及财务管理相关知识来丰富管理层的财务管理理论知识和实践操作能力。

确保房地产公司的管理者正确运用与分析财务数据，根据有效的信息能做出符合企业发展的现金流管理决策。

以良性循环的现金流为首要条件，不能为了改善短期利润状况而忽视长期现金流量，以免同时存在运营成果良好而财务状况不容乐观的状况。

与此同时，一方面要明确和正确履行房地产公司财务部、销售部、工程部等各部门的权责，另一方面要对于房地产公司各部门的特性，有针对性地普及相关专业知识培训，能够让各部门提高企业现金流管理水平。

(二)结合企业发展战略目标管理企业现金流现金流管理要把握房地产公司发展的战略目标，立足于其企业持续稳定发展的大局，改变现金流短期运营管理的小格局。

充分考虑市场、行业等外部环境因素，明确企业所处的发展阶段，确保现金流管理与房地产环境变化相契合。

房地产公司应考虑自身资金状况制定出符合本公司发展的现金流管理的战略目标。

影响投资决策的重要因素之一是公司资金状况，房地产公司往往多项目同时动作，企业应按照其开发进程，有序合理的开展各项目，平衡总体现金流收支管理，避免大量资金密集需求造成资金短缺的现象。

(三) 培育多元化的融资管理渠道随着调控政策的收紧，银行也紧缩了信贷，这样致使房地产公司的资金链紧张。

房地产公司融资的主要途径仍是对外借款，特别是银行借款，但房地产对巨大资金的需求无法通过这单一的融资方式得到满足，因而，培育多元化的融资管理渠道将成为企业长期稳定发展的主要策略之一，现金流管理还应包括公司融资活动的管理。

在融资活动的管理过程中，房地产公司要主动积极发掘拓展公司的外部融资渠道，提升其融资实力，保障其在运营开发过程中所需要的资金有强大的资金支持。

房地产公司可以考虑尝试资产抵押融资、保险信托融资、并购资产重组、股票融资等各种融资方式，此外债券融资、房地产基金等直接融资渠道在公司条件满足的情况下也是可进行操作的途径。

另一方面从公司内部资本构架的考量，结合公司现成长阶段，还可以选择通过权益性融资、低分配股利政策等方式实现企业内部融资，增强企业的经济实力。

四、结语综上所述，在国家宏观调控和行业自身的双重压力下，加强现金流管理已经成为房地产的生存和发展的关键。

房地产企业需要发掘自身潜力，增强现金流管理意识，善于管理、合理运用现金流，力求在复杂多变的大环境中及行业日益激烈的竞争中保持实力，稳定长久的经营发展。

对内在项目开发以及企业运营管理过程中建立健全内部控制系统，跟踪内部运行各环节，提供有效准确的分析数据，为管理层决策提供现金流量信息；对外不断地拓宽公司融资渠道，将现金流管理目标与房地产的发展战略目标相结合起来，从而为企业现金流的完善提供强有力的保障，使其成为企业生存发展道路上的推动力量。