客群分析
竞争形势
河东万达广场是本项目最强势竞争对手，对本项目生存产生巨大影响， 应规避正面竞争，专注自身特色，通过差异化寻求生存空隙
远洋未来广场 河东万达广场 本案
远洋未来广场 & 本案 区域 定位 体量 火车站商圈 区域级 区域
战术选择： 避其锋芒，特色制胜！
河东万达广场 河东商圈
定位
体量
城市级
24万㎡（商业部分）
以零售作为核心强势业态，带动整体商场人气 餐饮主要作为引导垂直人流动线的辅助
零售 万达核心优势，我们很难与之抗衡 受到成本和物业条件限制，本项目很难做有竞争力的规模零售 餐饮 河东万达、远洋未来广场均未在餐饮方面形成特色优势，存在市场空白 整体上，河东万达的餐饮相比未来广场，档次更高，规模更大，处于合作关系的本案有能力和可能助力餐饮模块 娱乐体验 目的型消费为主，消费频率较低，经营面积需求一般较大，不适宜作为核心业态
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客群分析
业态定位方向
【市场角度分析】河东万达和远洋未来广场均没有给与年轻群体足够的 关注，于是占年轻人消费比重最大的餐饮成为最契合市场的业态选择
项目客群定位关键词：
全年龄层次、 中高端收入家庭
河东万达广场
消费档次偏高，抑制了年轻群体的消 费欲望 针对全年龄层，没有给与年轻客群特 别的关注
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客群分析
年轻客群分析
项目辐射范围内年轻客群基数庞大，虽然消费水平有限，但消费频率 高，消费欲望强，市场存在针对性空白，是本项目优质客群
天津市年轻消费者餐饮消费情况分析
客群来源 客群属性 河东区、河北区、南开区、和平区、红桥区。几乎全市的年轻人 均作为潜在消费主体
客群数量
共享优势
斗则两败，合则双赢！
交通便利，紧邻地铁二号线出站口，100米内公交车站 人口支撑，由于区位极佳，3公里范围内辐射人口67万
共受限制
距离核心商圈太近，客群流失严重 自身业态档次中等，竞争力不强 体量小，档次一般
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客群分析
业态定位方向
【区域角度分析】根据对区域内竞争及合作项目的分析，餐饮是最契合 区域竞争环境的业态选择
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客群分析
合作关系
远洋未来广场紧邻本项目，独立来看，由于受到核心商圈和河东商圈夹 击，二者竞争能力都很弱，应采取互通有无的合作策略
战术选择： 相互借力，互通有无！
本案 体量 层数 辐射范围 吸附人群 3公里 近6万㎡
远洋未来广场
本案
远洋未来广场 体量 层数 辐射范围 吸附人群 13万㎡ 地下3层，地上4层 3公里 周边办公人群及家庭
收入水平 消费能力 单次消费金额 消费频次 消费场所
天津全市年轻人口约580万
天津市18~35岁年轻群体平均月收入2800元左右 50元~80元 2~3次/周 购物中心、百货商场、大型超市
出行方式
消费习惯 消费目的
地铁、公交等公共出行方式
情侣约会 公司团建 社会交际
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客群分析
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客群分析
小结
将餐饮作为核心业态，将年轻人作为主力客群，打造特色餐饮主题来匹 配年轻客群的餐饮消费需求
业态选择
避开河东万达广场在零售业态的显著优势， 选择餐饮作为核心业态，作为项目的核心驱 动力
特色餐饮
客群锁定
选择远洋未来广场在客群抓取上疏漏的年轻 客群作为项目资源主要针对客群，而家庭客 群和办公客群可直接利用远洋未来广场的人 气进行导入
办公客群
主要指项目范围1公里以内的办公 人群，周边办公人口近4.3万人
年轻客群
年轻客群精力充沛，追求新鲜，对 路程远近不太敏感，所以全市范围 的年轻人群都可作为补充客群
是远洋未来广场的主要客群，利用项目地缘毗 邻关系可直接导入，无需在业态上多做针对性 措施
是远洋未来广场并未足够重视的 人群，应利用其需求特征来吸引 这部分客群
+
通过餐饮来赢得年 轻消费力量！
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客群分析
客群分类
根据消费特征，将周边客群划分为住宅客群、办公客群、年轻客群三 类，其中年轻客群的需求是市场盲点，也是本项目机会所在
欲与远洋未来广场合作共赢，应该定位哪类客群，既作 为自身主抓客群，又不挤占对方市场？
家庭客群
指项目辐射3公里范围内的常住人 口，辐射人口多达67万，其中拥有 14岁以下儿童的家庭住户，是本项 目最主要的潜在客群
家庭客群、 周边办公客群
远洋未来广场
注重家庭生活式消费，儿童、体验等 业态占比高，几乎放弃了年轻客群 餐饮档次低，数量少，对年轻人缺乏 吸引力
共性：都没有给与年轻客群足够的关注
年轻群体消费频率 高、消费欲望强， 是市场不该轻易放 弃的消费主体 年轻人三大社会活 动：情侣约会、公 司团建、社会交际， 均与餐饮消费密不 可分
年轻客群
需求匹配
从年轻人餐饮消费需求特征出发，打造中西 并存、口味融合、正餐轻餐结合的特色餐饮 系统，以满足年轻客群对新鲜潮流的追求以 及高频率的社交需求
多元化、 特色化、 潮流化
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竞争方河东万达业态分析：
6 40 48
服装 精品零售 餐饮 体验
合作方远洋未来广场业态分析：
2% 10% 39%
餐饮小吃
服饰 化妆品 儿童 休闲娱乐 生活配套
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ14%
6%
37
餐饮占比36.6%
零售占比58.8%
29%
餐饮39%
主打家庭生活体验，餐饮以连锁餐厅为主，数 量有限，且缺乏特色，缺乏对年轻人的吸引力
需求匹配
在以餐饮为核心业态、以年轻人为主抓客群的前提下，如何将两者进行 适配，是客群分析最终的关键所在
年轻客群餐饮消费特征： 追求新鲜 匹配的餐饮种类/元素：
口味多样

异国风情 民族特色 各地菜系 特色主题
聚餐频率高
消费能力一般

轻餐饮 中低价位 小吃甜点 火锅烧烤
针对年轻客群， 档次定位中端， 以多元、特色、 潮流为主题，中 西结合，丰富菜 系，正餐与小吃 并重，打造符合 年轻人餐饮需求 特征的核心业态
远洋13万㎡ + 本案6万㎡ 以家庭生活体验为核心，突出儿童、 业态 休闲、餐饮业态（未来广场） 2014年1月1日（未来广场） 开业时间
业态
开业时间
全业态，成熟
2010年11月20日
体量小 能级低 吸引客群单一

大体量 能级高 业态齐全且成熟 品牌效应
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