3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
化均价
1.39
14930
1.28
14188
0.95
13820
中铁万国城
1.05
=15 * 85.16= 1277.45万㎡
=[（2020年重庆写字楼需求量 * 茶园写字楼投用量 在 主城占比）— 茶园桥现有及潜在供应 ] * 14%
=[（1277.45 * 11.94%）- 70.39] * 14% =11.49
2
产品业态—酒店
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模定位
建议本项目客房为200间，既符合高端精品酒店规律，又满 足重庆本地市场主 流规模的最低水平。
方向二：小型中端特色民宿
梳理茶园近年特色民宿保有量增长情况，参考解放碑发展水平， 预测本板块三年后承载约2.2万m²、552间特色民宿（约5-11家）
年份 2015 2016 2017
茶园近三年游客接待量及特色民宿保有量
时间
2014 2015 2016 2017
（1）：商务市场趋势法 ——根据 “重庆写字楼投用量与GDP、三产占比的线性关系”公式计算
① 写字楼投用量=-15569.7-0.10232*GDP+36612.23*第三产业占比
② 2020年重庆写字楼投用量 — 1042.7万㎡
GDP(亿元） 第三产业占比 写字楼投用量（万㎡）
（1）：根据茶园商圈客群辐射区域及比例，结合区域常住人口增长率，预测2020年茶园商圈辐射的消费者数量，约为104.65万
根据茶园商圈客群辐射区域及比例，结合区域常住人口增长率，预测2020年茶园商圈辐射的消费者数量：约为104.65万
核心消费客群 次级消费客群 边缘消费客群
区域
2017年常住人 口（万）
方向一：高端精品酒店设200间客房（一家），面积约2万m²；方向二：小型中端特色民宿约2.2万m²、552间特色民宿 （约5-11家）。
方向一：大型高端精品酒店
因重庆缺乏五星级精品酒店案例，参考国内外其他精品酒店客房规 模，以及重庆 五星级酒店客房规模区间，建议本项目高端精品酒店 设200间客房（一家），面 积约2万m²。
江北 嘴 CBD
解放 碑 CBD
华润凯旋天地
泽科星泽汇 长嘉汇购物公园
南坪 商圈
保利堂悦
秀苑华俊鸿笙苑 奥园城市天地
庆隆南山高尔 夫国际社区
金隅大成时代都汇
项目 庆隆南山高尔夫
国际社区
保利堂悦
商业体量 3万方 5万方
秀苑华俊鸿笙苑
4万方
奥园城市天地
4 -
7万方
金隅大成时代都 汇
8
8万
万
长嘉汇购物公园 方 约5万方
约105万平方米
集中商业体量 约10万平方米
街区商业体量
约4-8万平方米 邻里商业体量
约10万平方米 商务写字楼体量
约8-12万平方米 酒店体量
高端酒店约2万平方米 中小型民宿约2.2万平方米
约10万平方米 约6万平方米 约18万平方米 约12万平方米 高端酒店约2万平方米
公寓体量
约57万平方米
7
50 30.26 24.39
合计 104.65
（2）：根据人均商业面积国际标准，适宜指标应为1.2㎡，计算2020年茶园商圈合理的商业需求面积：约为125.58万㎡
2020年茶园商圈商业需求面积=2020茶园商业消费客群*人均商业面积=104.65*1.2=125.58万㎡
（3）：将2020年茶园商圈商业需求面积减去现有及已知潜在供应量，得到至2020年茶园商圈可承载的新增商业面积，并乘以33.62%，得到本项目可开发的新 增商业面积约：（备注：茶园商圈远期规化1.13平方公里，本项目占地0.38平方公里，占未来发展面积的33.62%，顾乘以33.62%）
3
产品业态—集中商业
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导
根据茶园商圈2020年辐射消费客群达104.65万人，以国际标准合理的人均商业面积1.2㎡为参照值，计算出2020年茶园 商圈商业需求面积约为125.58万㎡，扣除现有及潜在供应并乘以33.62%，得出本项目可开发集中商业约为10万㎡。
全区游客接待量
特色名宿房数
3580万人次
399
4185万人次
624
4463万人次
979
解放碑近三年游客接待量及特色民宿保有量
年份
全区游客接待量
特色民宿客房数
2015 2016 2017
4199万人次 4762万人次 5400万人次
282 514 1404
参考渝中区发展水平，茶园届时可承载2082间，较目前新增约1103间，按每间 客房建面40m²计算，可支撑约4.4万m²体量，本项目有望占据新增民宿规模的 50%左右，约2.2万m²
茶园新区 南岸区（除茶园新区） 主城九区（除南岸区）
32 57.1 775.96
增速
15.60% 1.96% 1.56%
预测2020年常 预计2020年辐射
以2017年增 住人口（万）
比例
速为预测增
长率，计算
50
1
2020年常住 人口
60.52
0.5
812.84
0.03
预计消费人群（万） （常住人口*辐射比例）
至2020年本项目可开发商业面积=（茶园商圈商业需求面积-现有商业面积-潜在供应量）*23% =（125.58-95.5-0）*33.62% =10.11
4
产品业态—街区商业
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导
根据南岸区街区商业案例，可以看出体量大致在4-8万方，根据项目地块自身情况，建议本项目可开发街区商业约为6万 ㎡。
预测指标（2020）
GDP（23888.67亿元，增速7%），三产 占比（52.05%，年增加1%）
14265.4 15719.72
17558.76
46.80% 47.70%
48.41%
103.15 296.15
343.15
SPSS软件分析结果： 写字 楼投用量=-15569.7-
0.10232*GDP+36612.23* 第三产业占比
15355
融创江南融府
0.71
21916
金科中央御 院
0.87
9425 金隅大成时代都汇
0.54
9997
（2）：社区商业分布于3、9、10#地块，根据地块实际大小，可以看出实际地块可开发社区商业10万方，
开间(m) 972
开间(m) 789
开间(m) 1100
进深(m) 13
进深(m) 13
进深(m) 13
③ 2020年本项目可开发商务面积 — 11.49 万㎡ 2035年本项目可开发商务面积
基准指标 2020年预测
2016年：75.71万人 （重庆写字楼主要办公行业（即现代服务业相关
产业）从业人员） 增速预估：4%
75.71*1.04^3≈ 85.16万人
人均办公面积
预估平均值15㎡
2020年重庆写字楼需求量 =预估人均办公面积 * 预估写字楼从业人员
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
已知茶园某商业商务地块体量为105万㎡， 根据地块特性预设商业商务类型 如何推导出该地块商业商务体量
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产品业态—商务写字楼
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
19500.27
49.05%
399.6
[（1042.7 * 11.94%）- 70.39] * 14% ≈ 7.58万㎡
（2）：商务需求预测法——根据 “写字楼需求量 = 预估人均办公面积 * 预估写字楼从业人员”公式计算
① 2020年写字楼从业人员— 85.16万人
② 2020年重庆写字楼需求量 —1277.45万㎡