九芙蓉大酒店可行性研究报告第一章总论1.1 概述1.1.1 项目名称青阳县九芙蓉大酒店建设工程项目1.1.2 项目定位标准四星级酒店1.1.3 项目地点青阳县蓉城镇1.1.4 建设性质新建1.1.5 建设单位青阳县九芙蓉大酒店有限公司1.2 项目建设内容及规模项目规划总用地面积6169.33平方米，总建筑面积28139.2平方米，主楼地上建筑面积23336.99平方米，地下建筑面积4802.21平方米，十九层（其中地下一层），建筑高度79.9米。
1.3 主要技术经济指标主要技术经济指标如表1-1：项目名称数量单位备注总用地面积6169.33 ㎡总建筑面积28139.2 ㎡其中地上建筑面积23336.99 ㎡地下建筑面积4802.21 ㎡建筑高度79.9 m建筑层数19 其中地下一层1.4 研究结论1、本项目为青阳县九芙蓉大酒店，为政府的招商引资项目。
因此项目建设是非常必要的、迫切的。
2、该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。
3、本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。
在照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等方面，都完全符合有关节能法规、规范和标准。
综上所述：该工程技术方案可行，项目具有良好的社会效益。
第二章市场分析2.1 城市经济背景青阳县位于安徽省东南部，是沿江经济带池州市的核心城市之一，也是安徽省较知名的旅游城市。
2012年，全县生产总值178亿元，增长13.8%；财政收入10亿元，增长48.5%；固定资产投资76亿元，增长30%以上；社会消费品零售总额33亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17160元，农民人均纯收入5580元，均增长17%以上，跻身皖江城市带承接产业转移示范区先进县行业。
2.2 市场需求九华山以“香火甲天下”、“东南第一山”的双重桂冠而闻名于海内外。
九华山是中国佛教四大名山之一，是世界著名的地藏菩萨道场。
近几年来，九华山的旅游经济高速发展，来山礼佛朝拜的游人香客越来越多，九华山与海外的佛教文化交流也日益广泛。
1、2012年九华山全年接待游客518万人次、风景区接待游客130万人次，其中接待境外游客20万人次，境外主要客源地为台湾、韩国、香港、日本；2、九华山已建成开放大愿文化园，建成九十九米地藏菩萨大铜像，恢复建设九华风情河、太白书堂等文化遗址；3、九华山长远发展目标为：以大愿文化园为核心，以秋浦胜境为延伸，打造“山、水、洞、佛”大旅游格局；建成开通九华山旅游机场；把九华山打造成国际性佛教道场；实施九华山“二次开发”（柯村新区建设、九华山老街改造、闵园和花台景区开发等）。
未来十年，安徽省要从旅游经济大省发展成旅游经济强省，池州市要打造成世界级旅游目的地。
地处佛教圣地九华山的北大门—青阳县城，未来九华山乃至青阳旅游市场前景广阔。
本酒店市场占有优先，是企业抢占市场先机、打造品牌效应、提高影响力的好机会。
2.3 目标市场分析1、池州市全市现挂牌星级饭店有32家，总房间数为500多间（套），其中：五星级酒店暂无，四星级酒店6家。
分别为：三星级酒店16家；2、青阳县全县现挂牌星级饭店有：四星级1家、三星级4家；3、九华山风景区星级饭店有：五星级酒店1家、四星级3家、三星级3家，二星级酒店2家，待评五星级2家，宾馆总床位数为1.2万多张。
第三章项目选址及建设条件一、地理位置项目建设地选在池州市青阳县城中心。
青阳历史悠久，西汉时建县，唐朝天宝（724年）改置青阳县，沿用至今。
县境内有佛教名山—九华山，青阳县是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分，是国家生态经济示范区、皖江城市带承接产业转移示范区。
二、交通状况青阳交通便捷，区位优越，318国道横贯东西，103省道直穿南北，童埠港水运直通长江，合铜黄高速公路穿境而过，在县城东部设有进出口立交，铜九铁路过境设有客货站，“村村通”工程全面完成，县乡道路四通八达，快速、便捷、立体化的交通路网已经形成。
县城距离合肥170 km 、南京210 km 、上海420km 、杭州360km 、九华山机场20km、池州火车站30 km、黄山风景区70km、太平湖40km、九江270 km 、庐山310km、南昌400 km、武汉440 km公路：合铜黄高速连沿江高速，东部连接浙江省，西接铜陵、合肥，南接江西，北连芜湖、马鞍山、南京。
铁路：铜九铁路，北接京沪，南连陇海。
3个小时可到南京、5 小时到上海，境内铁路年通过能力达1亿吨。
航空：距黄山机场60多公里，距合肥新桥机场、南京禄口机场均只200多公里，乘民航进出十分方便。
第四章投资估算一、建设投资估算表11-1 工程费用投资估算表二、固定资产投资方向调节税按财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会《关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知》（财税字[1999]299号）规定，自2000年起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。
三、流动资金估算本项目建成后，项目为营业场所，开业后平均每天营业收入为11万元，现金流较为稳定，平均每天消耗成本为5.5万元，维持正常营业，需占用一定量的流动资金，故流动资金估算为350万元。
第五章 项目建成后运营管理一、运营模式酒店经营模式多种多样，主要有托管经营、承包经营、自营等，根据企业自身条件和本项目的特点，建议采用自主经营，创造企业利润最大化。
二、营销策略1、练好内功，提高酒店硬件和软件质量。
序号工程和费用名称工程量计价标准 金 额 （万元）单位 数量 单位 单价 1 土地费用 ㎡ 6169.33 2 前期费用㎡28139.2元/㎡包括规划报建费、城市配套费、道路等费用3 主体工程 ㎡ 28139.2 元/㎡4 装修装饰工程 ㎡ 28139.2 元/㎡5 财务成本 ㎡ 28139.2元/㎡合 计2、选择适合酒店特色的广告宣传方式，形成独一无二模式，提高酒店的知名度和社会影响力。
第六章财务和经济评价一、经营销售收入和销售税金及附加估算1、经营销售收入本项目建成后，年可实现收入如下：全年收入合计：4075万元。
2、销售税金附加估算本项目营业税金及附加为341.79万元。
表12-1 税金及附加税估算表序号项目名称计算基数（万元）税率金额（万元）备注1 营业税金及附加4075 6.66% 271.41.1 营业税4075 6% 244.51.2 城市维护建设税244.5 7% 17.121.3 教育费附加244.5 4% 9.78二、总成本费用计算本项目投资总额为17753.42万元，由于本项目属四星级酒店项目，故投资总额即为建设主要成本。
经营成本为员工工资及福利费、管理费用、原材料消耗、能耗、维修费用等。
（1）建设成本本项目投资总额为17753.42万元，即为建设成本。
（2）工资及福利费本项目劳动定员为150人，年人均工资按3万元估算，福利费按工资总额的14%计算，工资及福利费为3×150×1.14=513万元。
（3）管理费用管理费按经营收入总额的2%估算，4075万元×2%=81.5万元。
（4）原材料消耗原材料消耗按餐饮经营收入的45%估算，2313万元×45%=1040.9万元。
（5）能耗能耗费用按经营收入的8%估算，4075万元×8%=326万元。
（6）维修费用维修费用按酒店经营收入的1%估算，4075万元×1%=40.75万元。
（7）其他其他费用按酒店经营收入的1%估算，4075万元×1%=40.75万元。
因此，酒店经营销售总成本为2042.9万元。
三、利润总额、企业所得税九芙蓉大酒店建设工程项目按预计经营管理，可计划实现利润总额2032.1万元，所得税后利润1991.36 万元（所得税按2%计），所得税后利润按规定提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，余额为未分配利润1408.02万元。
详见下表。
表12-2 项目建设利润及其分配表序号项目金额（万元）1 经营销售收入40752 总成本费用2042.93 销售税金及附加341.794 利润总额（=1-2-3）1690.35 所得税（=4*2%）33.816 所得税后利润（=4-5）1656.497 盈余公积金（=6*10%）165.658 盈余公益金（=6*5%）82.829 未分配利润（=6-7-8）1408.0210 利税总额（=3+4）2032.09四、项目盈利能力分析根据利润及其分配表和投资总额计算以下指标：投资利润率=（利润总额/项目总投资）×100%=（1690.3/17753.42）×100%=9.5%投资利税率=（利税总额/项目总投资）×100%）=（2032.09/17753.42）×100%=11.4%五、财务评价九芙蓉大酒店项目建成后，在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提下，在保证酒店品牌价值和采取行之有效的营销手段的条件下，年可实现营业收入4075万元，利润总额1690.3万元，利税总额2032.09万元，项目投资利润率为11.6%，项目投资利税率为13%，预计投资回收期为10.5年，可为企业带来一定的经济效益，因此，本项目在财务上可行。