第三章房地产开发程序与管理
第一节房地产开发程序概述
一、房地产开发的基本概念
二、房地产开发的一般程序
第二节投资机会选择与决策分析
一、投资机会选择
二、投资决策分析
第三节前期工作
一、获取土地
二、项目核准和开工计划
三、确定规划设计方案并获得规划许可
四、工程建设招标
五、开工申请与审批
六、其他前期工作
第四节建设阶段
一、质量控制
二、进度控制
三、成本控制
四、合同管理
五、安全管理
六、竣工验收
第五节租售阶段
一、选择物业租售形式
二、制定租售方案
三、制定宣传与广告策略
第三章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念P64
二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段）
第二节 投资机会选择与决策分析（最重要阶段） 一、投资机会选择
二、投资决策分析
第三节 前期工作
①提出投资设想 ②细化投资设想
③可行性研究
④获取土地使用权
⑤合同谈判与协议签署
⑥工程建设 ⑦竣工交用 ⑧物业资产管理 ☆①投资机会选择与决策分析阶段
②前期工作阶段
③建设阶段
④租售阶段
①投资设想
②寻找和筛选投资机会
③细化投资设想
①市场分析 ②项目财务评价 ③投资决策
（市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平） 项目经营收入、成本费用、盈利能
力
综合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价 前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划
三、确定规划设计方案并获得规划许可P72
四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作
隶属国土资源管理部门
一、获取土地（一）土地储备与土地开发
1.土地储备
土地储备工作具体实施由土地储备机构承担。
土地储备实行计划管理：
土地储备的范围包括：
土地储备4个步骤：
③储备
②开发整理
①收购
④供应
2.土地开发
土地开发的项目实施模式
2、授权开发商负责（为主）
1、政府土地储备机构负责实施
3.土地储备资金
③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出
④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用
②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用
①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。
P69
①依法收回的国有土地
②收购土地
③行使优先购买权取得的土地
④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
⑤其他依法取得的土地
③年度供应规模和年度土地储备临时利用计划
②年度前期开发规模
①年初与年末土地储备规模
专项用于：
资金来源
①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金
②土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款
③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金
（二）开发商获取土地的途径
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
2.土地使用权划拨
1.土地使用权出让
4.与当前土地使用权拥有者合作
（1）招标
（2）拍卖
（3）挂牌
以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式
土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。
管理费用不高于土地储备开发成本的2%
由开发商负责筹措资金，利润率不高于预计成本的8%
土地储备开发成本：
①征收、拆迁补偿费及有关税费
③市政基础设施建设有关费用
②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
⑤贷款利息
⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。
⑦不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
（一） 项目核准申请材料 P71
（二） 项目申请报告的主要内容
（三） 项目核准评估的重点
（1） 由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份 （2） 城市规划行政主管部门出具的规划意见
（3） 通过招拍挂方式取得的，
需提供出让合同或土地证。
其他取得的，应提供土地预审意见 （4） 环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见（除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供） （5） 交通行政主管部门出具的交通影响评价文件意见（除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供） （6） 房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件 （7） 中外合营项目，合营各方签署的合作意向书 （8） 节能评估与审查的项目，需提供发改委做出的固定资产投资项目节能专篇审查批准意见或节能登记表 （9） 区县发展改革委初审意见和请示 （10） 项目单位身份证明（机构代码和营业执照复印件） （11） 项目单位经办人员的授权委托书（应注明：委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名） （12） 其他应提交的材料 （1） 申报单位及项目概况 （2） 发展规划、产业政策和行业准入分析 （3） 资源开发及综合利用分析 （4） 节能方案分析 （5） 建设用地、征收补偿及居民安置分析 （6） 环境和生态影响分析 （7） 经济影响分析（。
） （8） 社会影响分析（。
） （1） 符合国家法律法规
（2） 符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、
土地利用总体规划以及行业发展规划
（3） 符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准 （4） 符合当地区域布局和产业机构调整的要求
（5） 符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促
进环境保护和改善生态环境
（6） 符合自然文化遗址、文物保护的有关政策
（7） 主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全 （8） 符合社会公共利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益
产生重大不利影响
（9） 房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件 （10） 申报单位具有承担相应项目建设的能力
三、确定规划设计方案并获得规划许可
确定规划设计方案并获得规划许可。
具体包括：四、工程建设招标①下发《规划意见书（选址）》
②核发《建设用地规划许可证》
③设计方案审批
④核发《建设工程规划许可证》
（一）开发项目选址、定点审批阶段
（二）《建设用地规划许可证》申领阶段
（三）设计方案审查阶段
（四）《建设工程规划许可证》申领阶段①开发商需持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件
②《规划意见书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）
③国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）
④建设用地钉桩成果通知单
⑤按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1:500或1:2000地形图等资料
“《建设用地规划许可证》主要规定了用
地性质、位置、界线”
“开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规
定，办理规划验线、验收事宜。
工程竣工验收后，按规定应编制竣工
图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城
市档案馆。
”
(一）招标方式
1.公开招标
2.邀请招标（二）招标机构
（三）招标程序指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
依法必须进行招标项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
1.招标过程中的决策活动
2.招标中的日常事务工作
3.招标工作小组组成人员（1）确定项目招标范围
（2）确定合同方式和发包内容
（3）组织编制工程量清单
①固定价
②可调价
③成本加酬金
➢全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
➢采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。
➢评标委员会成员为5人以上的单数，专家不得少于三分之二
P80
建设资金已经落实。
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，超过一年的，不得少于30%。
符合条件的申请之日15天内办法施工许可证。
第四节 建设阶段
一、质量控制
二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理 五、安全管理 六、竣工验收
（一）
（二）（三）（四）1）设备、仪器检查
2）控制混凝土质量
3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装要求。