2010年后——市场不再空白
2008年，镇附近的风神公社和保利城两个大 型项目开售，填补泛炭步市场的空白，2010 年是炭步镇房地产市场的转折点，保利水晶 城项目动工、好美嘉园迈开了历史的一大步 ，显示着炭步镇房地产市场开始进入商品房 时代！
保利城花园 风神公社
炭步镇房地产 市场演变
风神公社
保利水晶 城项目
汽车城规划：近年来，汽车城定位后，其发展有目共睹 ；据统计，至今已有60家左右的企业进驻汽车城工业区 。为花都拉动经济发展，同时也带动了炭步的区域发展 新引擎
区域大环境
花都区亚运新体育馆
花工厂企业 集中区
马溪市场
马溪市场
片区利好因素
3000亩GOFL球场近在咫尺，仅1公里左右
范
1万人数左右；
围
企业中上层员工工资水平——
据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平
在4000-10500元/月之间，底层员工工资水平在15003000元。 随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约 在6475元/月。底层平均工资水平约在2120元/月。
二级辐射范围：车城大道与东风大道沿线一带
美好嘉园
风神公社
保利城
0
80㎡
100㎡
120㎡
140㎡
160㎡
180㎡ 200㎡以上
数据来源：阳光家缘网 数据统计：无极物业
炭步镇房地产 10年成交总量
起点：5537元/ ㎡
2010年，炭步镇房地产市场开始发展，
数据来源：阳光家缘网 数据统计：无极物业
新增面积22.2万平方米，占全区总量13.7%，成交面积7万平方米，占全区总量4.7%。
城市规划
（一）镇域拓展方向 以中心镇区和巴江河以北汽车城片区为主要方向，同适 当发展大涡纺织工业区组团与环山工业区组团。 （二）镇区拓展方向 沿河发展：沿巴江河两侧布置，塑造“一河两岸”的城 市景观，重现“巴江明珠”的风采。 北接南拓：北接汽车城，适当向南拓展，形成新的居住 组团。
炭步镇作为花都区“两心三翼，绿野花城”空间发展战 略中的“三翼”之一，被定位为广州北部重要工业基地 ；花都西部的公共服务中心，集优良生态环境、丰富文 物古迹、现代产业特色于一身的新型工业城镇。优势明 显。
员工人数—— 据调查，花都汽车城工业区内有大小工厂企业约77家，有资料可循的43家 ；
平均每间工厂企业员工人数约270人，总员工人数在3.3-3.5万人数左右；
详见附表
（以上数据仅为企业对外公布在册登记劳动人数）
企业中上层员工工资水平—— 据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4500-10000元/月 之间，底层员工工资水平在1500-2500元。
经济状况
炭步镇形成以纺织、电子、新型建材、汽车零部配件生产加工为支柱的工业产业结构。孕育了 炭步镇经济发展总公司等大批企业，涉及建筑材料、家用电器、食品、服装、绝缘材料、五金模具、 铜杆电线、羽绒皮革、音响设备、机械制造、建筑工程、房地产开发等众多领域。
2008年炭步镇国内生产总值25.94亿元,同比增长13%，工农业总产值55.92亿元。其中工业总产 值49.58亿元；农业总产值6.34亿元；农民人均收入8665元；税收收入1.9亿元。
随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6250元/月。底层
平均工资水平约在2000元/月。
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炭步镇市场分析
2010年以前。。。。。。
2010年以前当地居民主要自建房解决自身居住需求，这些自建房质量简单而粗糙， 基本都是多层自建住宅，楼下首层出租作商铺，楼上住人，没有绿化，更谈不上物业管理。
花都炭步汽车城市场调 研0812-4
2020年7月19日星期日
1
炭步镇概况
区域位置
花都
从化 增城
炭步
炭步镇，位于花都区西南部，南粤珠江流域巴江河畔，东依白云区神山镇， 西连三水，南靠南海，北傍赤泥镇。于2004年被定为广州市第二批中心镇， “两片两组、一带两轴、沿河发展”的城镇空间布局形态， “一河两岸”的土地利用规划方案使得炭步镇的发展前景无限。 ➢ 面积：113.33平方公里； ➢ 人口：常住人口4.8万人，外来人口1.5万；农业人口4.2万。
【无极观点】 从全镇面积和人口数量看，炭步面积和人口数量都处于花都区中游位置， 主要以本人人口为主，本地市场容量相对较大。
番禺
区域交通
风神大道
9号地铁线 始发站
本 案
【无极观点】 炭步镇地理环境优越 ，水陆空交通便利， 不断完善的水、路、 空交通网络促使炭步 和周边街镇密切的联 系在一起。另外9号地 铁线2013年开通，将 会给汽车城一带广聚 人气，是区域发展的 交通引擎。
保利城
镇外 镇内
好美嘉园
空白期
2007
保利城
2008
风神公社
2009
颐和盛世 好美嘉园
保利水晶 城项目
2010
2011
炭步镇房地产 市场竞争
二三房户型主导市场
2010年炭步镇市场以供应90—120 ㎡的二房户型为主，满足当地居民的改善性需求，
颐和盛世推出300—500 ㎡别墅的别墅产品满足了镇外及镇内的不同需求。
4万㎡国际标准的花都亚运新体育馆落成，离本案仅3公里
地铁9号线现在动工，2013年即 将开通，里本案2公里左右
汽车城各产业分析
有利必有弊 汽车城引领区域发展，带来了集聚效应，汇聚人气，但是由于各种汽车企业，汽车零配件 、橡胶制品工厂、物流、机械等企业汇集产生工业效应的同时，也给片区冠上“工业区” 名头，予人本能上的畏惧心理。
虽然价格水平比全区均价水平有一定差距，中高端项目好美嘉园把价格维持在5000元的水平。
炭步镇房地产 土地市场
政府零供应，旧地起新房
年份
土地编号
2008年以前
地块位置
土地 用途
占地面 积
交易价格
竞得人
2008
没有土地成交记录！
2009
2010
2011
HY11—G02
花都区炭步镇 炭步镇、步云
村
商服
特别是本案地块较为特殊，地段上是处于企业厂房、仓库“包围”之中，通过对项目周边 企业作出以下分析，以对项目客户人群环境进行进一步的了解。
一级辐射范围：花港大道沿线一带
企业年营业额：约1.78亿元
员工人数——
二
据调查，花都区汽车城工业区内有大小工厂企业约55家
级
，有资料可循的37家；
辐
射
平均每间工厂企业员工人数约160人，总员工人数在9千-