房地产开发未来发展趋势
、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅， 动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。
联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、 产过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、 化。
以提高住宅生产的劳
生产物的标准化、生
技术生产科研的一体
深圳万科、深圳金地、广州珠江、广州合生创展不仅集中于房地产开发，而 且集中于住宅这个最大的细分市场；香港的和黄、新世界、恒基中心、新鸿基地 产则主要集中于写字楼和商业楼；北京某些高档的写字楼开始聘请国外的物业管 理公司进行专业化管理，以提升为客户的服务质量与价值。
因此，专业化是未来房地产企业产品层面的竞争趋势。
参股方式成立自己的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、商贸公司、销售 公司，甚至成立自己的设计所。由于房地产开发企业与其上下游企业形成了实质 意义上的母子公司关系，加上人事、经济利益等方面的关系因素，使房地产开发 企业直接在工程工期控制、质量控制、工程预决算、物业管理等方面处于难于控 制的尴尬境地，与成立这些公司的初衷相悖。
四、
从98年取消福利分房， 房地产企业开始走向市场化运作以来， 围绕着股权、 土地、项目的整合案例层出不穷。国务院在18号文件确立了房地产业在国民经 济的支柱产业地位且明确提出： “支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼 并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团” 房地产行业的零散与支柱产业的地位极不相称，需要适度集中。
三、
随着拍卖、 挂牌、招标的土地获取政策出台， 一方面小的开发企业将被拒之 门外，另一方面大的开发商凭借实力将能够迅速进入不同区域市场， 市场也更加 规范透明， 极大地简化和加快了有实力的开发企业进入异地发展的步骤。 同时对 于中小型房地产公司， 在区域内寻找具有发展潜力， 竞争不很激烈的二三级城市 市场，摸索出适了自己的发展道路，为自身的快速积累打下良好的基础。
的撇分包，小公司出劳务，有名
'的公司被淘汰的格局；
1住宅产业化后4损耗可减
6(%,建筑材料行业将会面临 大的洗牌；
一会面其次，工厂化所具备的标 技术产、大规模复制将大大提高项目 无周转速度，例如万科实行住I无化后项目交付面积与开工建1
的比例会由5提升到：3,甚至
准化
企生
无
g产业
殳面积
发生基于产品集成化、配套化
(1)住宅产业化的影响分析
住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材
料行业及建筑行业均产生一定的影响。
高了首先，工厂化的生产方式
1对建筑施工企业要求自然更
k主宅普遍实现产业化后，小建筑大程改善结构精度和产品质量;
将逐渐失去生存机会，行业将厂—
临大的洗牌逐步形成大公司靠扌
2、横向整合趋势：建筑材料行:业将管理实力承包大工程，中小
2005年10月，万
2007年，万科
计戈临8年采用
09年达到300
科工业化实验1
已将工厂化技
工厂化技术开
万平方米，5
号楼破土地工
术在上海进行
发面积60万平
年内完成所有
试点，上海新
方米，
项目的产业
里程20号、21
化,09年万科
号两栋住宅项
住宅产业化的
目已向市场推
效果将有明显
出，开பைடு நூலகம்面积 达到15万平方 米
住宅产业化发展的趋势：
今后的住宅将向着节能指标达到70%零能耗住宅（不消耗不可再生资源，没 有采暖设施的住宅）的方向发展；
今后将是PC（Precast Concrete即预制混凝土）大行其道的时代；
住宅产业化将在今后五年到十年内实现。
、产品层面竞争趋势之二：专业化
房地产市场上下游产业发育不完全， 迫使开发企业向大而全、小而全的方向 发展；许多房地产开发企业都力图在房地产上下游产业中综合发展，即以控股或
血部分建筑民工将转型为产业
的技术创新，例如日本新型建筑材过再教收入将翻倍。 料的应用在墙体材料中的80重占
斗行
%左右，但我国还不0到。
图54住宅产业化影响
(2)住宅产业化的典范——万科
能建好，现在只需要一天了
化了第三，产业化形成了规模
将大大提高行业壁垒；
4住宅产业化将大量使用标
准化
工人设计，会使住宅设计市场萎缩。
未来的地产行业， 并购整合是不可逆转的趋势， 面对这样的潮流， 地产公司 中或多或少也存在一些投资的机会， 在看到这些机会的同时需要仔细分析其中存 在的风险，理性分析，不能盲目跟风。
的表现
「I「I「It丨I I「1「I心I「I「I「I「I「I「19992005
政府建设部等八部委 提出住宅产业化，王 石是第一个也是唯一 一个响应者
图55万科住宅产业化趋势图
（3）住宅产业化发展的趋势
住宅产业化不仅由于其内在的优越性，得到了政府的大力推动：
1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的 若干意见》；1999年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》， 于7月1日实施；2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建设部和 国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行；2006年6月21日，建设部 颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》；
向整合趋势；
3、纵向整合趋势：房地产开发企业建筑施工企业的核心竞争要素将,原来一层楼需要一周时间才 将与建筑材料企业积极地进行战■合作，共同推进标准化，降低成 例如：万科与北京市榆树庄构 合作建立了榆构万科住宅产业化 发中心共同推进住宅产业化；
4、住宅产业化将推动建筑材料
I略发展改变；
本°按照日本的经验，住宅产业 厂提高工作效3到倍，可节约大量 研的劳动力成本；
土地和资金紧缩的大背景下， 众多中小型企业加速退出， 行业整合的主旋律 有四：国企做大做强、股份制企业加速布局、外资企业的加速进入、家族式企业 规范发展。 整合中占据优势的是国家扶持的大型国有房地产企业、 资金和融资实 力较强的公司、管理和品牌比较优秀的公司和拥有较多土地储备的公司。
房地产并购的主要的形式有资产注入、 兼并、资产置换、借壳上市等， 另外， 资金实力较强的企业或者投资者还将可以通过投资与收购控制或持有优质房地 产企业，拥有较好的资金实力、 品牌知名度或土地储备的公司都将成为并购与被 并购的对象。