房地产开发未来发展趋势
一、 产品层面竞争趋势之一：住宅产业化
所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。
联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、生产物的标准化、生产过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、技术生产科研的一体化。
（1）住宅产业化的影响分析
住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材料行业及建筑行业均产生一定的影响。
上游行业
上游行业建筑材料行业
建筑材料行业建筑行业
建筑行业本行业
本行业1、住宅产业化后材料损耗可减少
60％，建筑材料行业将会面临大的洗牌；
2、横向整合趋势：建筑材料行业将发生基于产品集成化、配套化的横向整合趋势；
3、纵向整合趋势：房地产开发企业将与建筑材料企业积极地进行战略合作，共同推进标准化，降低成本。
例如：万科与北京市榆树庄构件厂合作建立了榆构万科住宅产业化研发中心共同推进住宅产业化；
4、住宅产业化将推动建筑材料行业的技术创新，例如日本新型建筑材料的应用在墙体材料中的比重占80％左右，但我国还不到20％。
1、对建筑施工企业要求自然更高了。
住宅普遍实现产业化后，小建筑队将逐渐失去生存机会，行业将会面临大的洗牌逐步形成大公司靠技术与管理实力承包大工程，中小企业做分包，小公司出劳务，有名无实的公司被淘汰的格局；2、建筑施工企业的核心竞争要素将发展改变；
3、按照日本的经验，住宅产业化将提高工作效率3到4倍，可节约大量的劳动力成本；
4、部分建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍。
1、首先，工厂化的生产方式将最
大程改善结构精度和产品质量；2、其次，工厂化所具备的标准化生产、大规模复制将大大提高项目周转速度，例如万科实行住宅产业化后项目交付面积与开工建设面积的比例会由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了；3、第三，产业化形成了规模效应将大大提高行业壁垒；4、住宅产业化将大量使用标准化的设计，会使住宅设计市场萎缩。
住宅产业化的影响分析
住宅产业化的影响分析
图54 住宅产业化影响
（2）住宅产业化的典范——万科
计划08年采用工厂化技术开发面积60万平方米，
政府建设部等八部委提出住宅产业化，王石是第一个也是唯一一个响应者
2005年10月，万科工业化实验1号楼破土地工
2007年，万科已将工厂化技术在上海进行试点，上海新里程20号、21号两栋住宅项目已向市场推出，开发面积达到15万平方米
09年达到300万平方米，5年内完成所有项目的产业化，09年万科住宅产业化的效果将有明显的表现
1999
2007200520082009
目前万科正在加大住宅产业化的资源整合。
位于东莞的住宅产业化基地已正式投入运作，还与北京市榆树庄构件厂合作建立了榆构万科住宅产业化研发中心，并计划08年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。
图55 万科住宅产业化趋势图
（3）住宅产业化发展的趋势
住宅产业化不仅由于其内在的优越性，得到了政府的大力推动：
1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》； 1999年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，于7月1日实施； 2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行；2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》；
住宅产业化发展的趋势：
今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发展；
今后将是PC(Precast Concrete 即预制混凝土)大行其道的时代； 住宅产业化将在今后五年到十年内实现。
二、 产品层面竞争趋势之二：专业化
房地产市场上下游产业发育不完全，迫使开发企业向大而全、小而全的方向发展；许多房地产开发企业都力图在房地产上下游产业中综合发展，即以控股或参股方式成立自己的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、商贸公司、销售公司，甚至成立自己的设计所。
由于房地产开发企业与其上下游企业形成了实质意义上的母子公司关系，加上人事、经济利益等方面的关系因素，使房地产开发企业直接在工程工期控制、质量控制、工程预决算、物业管理等方面处于难于控制的尴尬境地，与成立这些公司的初衷相悖。
深圳万科、深圳金地、广州珠江、广州合生创展不仅集中于房地产开发，而且集中于住宅这个最大的细分市场；香港的和黄、新世界、恒基中心、新鸿基地产则主要集中于写字楼和商业楼；北京某些高档的写字楼开始聘请国外的物业管理公司进行专业化管理，以提升为客户的服务质量与价值。
因此，专业化是未来房地产企业产品层面的竞争趋势。
三、产品层面竞争趋势之三：区域多元化
随着拍卖、挂牌、招标的土地获取政策出台，一方面小的开发企业将被拒之门外，另一方面大的开发商凭借实力将能够迅速进入不同区域市场，市场也更加规范透明，极大地简化和加快了有实力的开发企业进入异地发展的步骤。
同时对于中小型房地产公司，在区域内寻找具有发展潜力，竞争不很激烈的二三级城市市场，摸索出适了自己的发展道路，为自身的快速积累打下良好的基础。
四、产业层面竞争趋势：并购、整合加速
从98年取消福利分房，房地产企业开始走向市场化运作以来，围绕着股权、土地、项目的整合案例层出不穷。
国务院在18 号文件确立了房地产业在国民经济的支柱产业地位且明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。
中国房地产行业的零散与支柱产业的地位极不相称，需要适度集中。
土地和资金紧缩的大背景下，众多中小型企业加速退出，行业整合的主旋律有四：国企做大做强、股份制企业加速布局、外资企业的加速进入、家族式企业规范发展。
整合中占据优势的是国家扶持的大型国有房地产企业、资金和融资实力较强的公司、管理和品牌比较优秀的公司和拥有较多土地储备的公司。
房地产并购的主要的形式有资产注入、兼并、资产置换、借壳上市等，另外，资金实力较强的企业或者投资者还将可以通过投资与收购控制或持有优质房地产企业，拥有较好的资金实力、品牌知名度或土地储备的公司都将成为并购与被并购的对象。
未来的地产行业，并购整合是不可逆转的趋势，面对这样的潮流，地产公司中或多或少也存在一些投资的机会，在看到这些机会的同时需要仔细分析其中存在的风险，理性分析，不能盲目跟风。
购并类型特点
战略合作型这类并购典型的特点是企业规模都比较大，各自拥有一定的优势，从战略的高度考虑企业的合作，并购后有助于实现优势互补。
资源重组型这类并购典型的特点是企业都掌握一定的资源，但是一方具备明显的优势，为了发挥资源的最大效用，由共同的关联方进行资源控制权的调配
业务扩张型这类并购典型的特点是企业处于高速成长期，有内在扩张的需求，通过收购兼并的方式企业可以迅速做大做强或实现在某个区域市场的立足
借机触地型这类并购典型的特点是企业原先并不从事房地产业务，通过收购兼并“触地”寻求新的业务增长点或实现多元化的经营
五、资本层面竞争趋势：融资渠道多元化
我国房地产行业资本层面现状：
（1）融资渠道单一，银行借贷为主要融资方式，信贷紧缩导致企业压力变大；
（2）限外政策使得利用外资困难重重；（3）直接融资将成为未来主导方向。
图56 房地产融资现状
各种融资渠道的优劣势分析：
融资类别主要优点主要缺点
银行信贷
主要的融资渠道,融资成本
低，运作规范、成熟
直接受国家宏观政策影响，对融资企业的
要求高
房地产信贷
当前市场为数较少的可融资
渠道之一，相对要求低
市场容量小，对行业融资的贡献有限房地产基金
是国外房产业融资的重要渠
道，在中国有较大的发展潜力
在缺少政策和法律支持下，业务发展受
阻，另外，当前企业不规范也是限制其发
展的一个原因
私募基金融资灵活，受国家政策影响小
市场不成熟，缺少规范运作模式和诚信的
市场
资本市场融资
可持续的融资渠道，并能够提
升公司的品牌和管理能力。
上市要求严格，成本高，时间长发行债券融资成本低，融资时间短
一方面国家相关政策严格，发行困难；债
券市场不成熟，流通性弱金融继续收紧，企业融资渠道将趋向多元化。
融资渠道的单一，使企业的风险加大，多元化的融资渠道将使行业的发展更具可持续性与平稳性。
资本层面的竞争将呈现以下几种趋势：
（1）上市融资将成为最好的选择；
（2）房地产信贷将脱颖而出；
（3）房地产基金必将大量涌现；
（4）房地产行业将进入资本时代，房地产企业将在资本平台上展开新一轮的较量。