珠江新城板块公寓市场调查报告
目录
一．公寓市场概况 (3)
二．珠江新城公寓市场特征 (3)
三．珠江新城板块公寓经营情况 (4)
1.分布情况 (4)
2.产品结构 (6)
3.客户群定位 (6)
4.功能定位 (7)
5.销售价格 (7)
6.市场回报率 (8)
7.装修标准 (8)
8.经营模式 (10)
9.物管服务 (11)
四．市场小结及趋势分析 (11)
前言：随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。
一．公寓市场概况
随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。
目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。
二．珠江新城公寓市场特征
总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征：
1.公寓作为投资性产品已被市场认可
随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。
公寓作为投资型产品，就犹如股票、基金一样在投资市场上得到了追捧。
2.珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景
今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。
特别是跨国企业领事馆、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。
3.经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升
服务式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。
08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。
三．珠江新城板块公寓经营情况
1.分布情况
公寓产品在珠江新城早有出现，如早期的凯旋新世界、双城国际以及星汇国际均是珠江新城较为早期的公寓物业。
随着珠江新城CBD的不断发展，区域不断有新的公寓落成，目前公寓产品主要以集中在西区为主，如爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等已投入服务的及在售的领峰W公寓、朱美拉公寓等。
详见下图：
珠江新城西区公寓市场状况一览
铂林国际公寓20000元/㎡起租金：58元/㎡嘉裕礼顿公寓
17000元/㎡起
租金：55元/㎡
富力史丹尼国际公寓
20000元/㎡起
3800元装修
朱美拉公寓（D栋）
20000元/㎡起
4500元装修
领峰W公寓
25000元/㎡起
6500元装修
富力爱丁堡20000元/㎡起租金：70元/㎡富力威尔斯商务公寓17500元/㎡起
3500元装修
新大厦公寓16000元/㎡起租金：54元/㎡
酒店式公寓写字楼式公寓二手公寓星汇云锦20000元/㎡起6000元装修
2.产品结构
目前区域内的公寓产品主要以一房和单身公寓为主，面积集中在50-97㎡为主；
而近期在售的领峰W公寓及星汇云锦均因针对高端的商务人士，则以80-90㎡左右的舒适型一房单元作为主力户型。
3.客户群定位
买家方面：目前珠江新城板块公寓产品的买家多是看中CBD的发展前景、追求高回报率的高端投资者。
而近年随着对外籍人士购买房产的政策不断放宽，外籍人士在珠江新城购买公寓产品的比例亦有所增加。
租客方面：随着总部经济发展的需求，到广州工作、居住的外籍人士也越来越多，现时珠江新城公寓产品租客多为较高端的外籍人士。
该类型外籍人士对居住环境都有着较高的要求。
一般来说，交通时间成本、外籍人士聚集区域、小区内部环境、服务配套，以及装修风格均为综合考虑的要素。
4.功能定位
目前板块内公寓产品功能定位方面主要分酒店式公寓与写字楼式公寓两类。
●酒店式公寓
酒店式公寓大多数都是以住宅性质报建的，实质上与普通住宅没有什么区别，使用期限为70年。
另酒店式公寓主要特征在于大多引进了知名的物业管理公司，采用五星级酒店式管理，为业主提供全方位的家政、文体、教育、商务等服务。
如免费的服务就包括礼宾服务、代订报刊、平信投寄、订票服务、代冲印服务、代办电视、电话、宽带网报装手续等若干项内容；此外，还提供裁缝、熨洗、送餐、家庭宴会、传真、打字、翻译等有偿服务。
●写字楼公寓
写字楼公寓则是公寓具有写字楼功能。
其属商业性质，使用期限一般在50年。
该类物业物业具有面积小、总价低、可注册等优点。
在“住宅禁商”政策下，该类型物业除可居住外，还可以为广州市大量的中小型企业提供了适合其需求的办公场所。
如现时在售的富力威尔斯商务公寓，就是写字楼式公寓的代表。
5.销售价格
目前板块内在售公寓销售单价都在18000元/㎡--23000元/㎡之间，总价则在每套120万-250万左右，在广州整体楼价属高端概念。
该区域是广州商务公寓市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是珠江新城大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目前珠江新城生活配套设施还略显滞后，这对发展商务公寓这类带有生活配套性质的物业，与纯住宅项目相比反而更加有利。
6.市场回报率
珠江新城公寓市场的兴旺来自CBD发展的需求，公寓租客主要有国内企业高级职员、跨国集团高级雇员、驻华办事机构等外籍人士、SOHO族等，这部分租客是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。
目前珠江新城公寓整体投资回报率在4%-5%之间，仅属中等水平。
原因在于现时珠江新城板块多处建筑还在兴建当中，办公气氛未完全成熟，交通道路网还没完善，使租赁价格暂时受阻。
而在往后几年，随着市场气氛渐趋成熟，预计未来公寓投资回报率将在5%-8%之间。
7.装修标准
⑴区域内公寓产品都以精装修房作为交楼标准
区域内如较早期的富力史丹尼公寓及爱丁堡公寓等带有写字楼性质的物业都以居家风格的精装修房作为交楼标准来吸引投资者。
毛坯交楼标准早已不复存在。
⑵区域内公寓产品装修标准不断提高
近年区域内公寓产品为增加其项目附加值，不断提高装修标准。
如近期推出的星汇云锦、领峰等酒店式公寓，装修标准都在6000-6500元/㎡之间，其装修表现在所送的国际名牌越来越多、越来越贵。
屋内多处地方使用名贵石材、木材，甚至连墙纸都采用皮革。
而在早06年、07年销售的嘉裕礼顿阳光及铂林国际公寓，其以前2000元/㎡档次装标，现在已纷纷被取代。
附：各楼盘装修标准图片
领峰ｗ公寓
星汇云锦
富力威尔斯国际公寓
富力史丹尼国际公寓
富力爱丁堡国际公寓
铂林国际公寓
8.经营模式
现时公寓市场其经营模式多数以发展商先把产品卖给业主，业主再自行委托中介出租，发展商聘用专业的物业管理公司统一管理为主。
这对发展商而言较利好，可以
迅速收回开发资金。
而像早期新世界的新凯国际公寓，发展商自行持有物业，采用只租不售的形式则为数较少，主要原因在于这经营模式对的资金实力有严格的要求，因为国际公寓是一种长线投资。
另外，使用者的口碑，租赁服务也是对发展商和其所聘请的物业管理公司的一种考验。
9.物管服务
在广州公寓市场早期由于从成本角度考虑，大多使用自己的物业管理公司来管理自己开发的“国际公寓”。
而随着所开发的产品不断升级，现时许多发展商逐步趋向于聘请国际品牌的物业管理公司来管理。
如领峰W公寓及星汇云锦都不约而同地引进世界知名的管理团队来增加其产品附加值。
这些物业顾问公司基本都提供语言翻译、24小时服务、会所、健身房等软硬件设施，严格来说应与五星级以上酒店提供的项目相类似。
四．市场小结及趋势分析
◆公寓投资需求大：珠江新城公寓投资潜力及前景收益已被市场认可及追捧。
◆注重中长线投资：目前绝大部分投资客投资公寓式是用来做中长线投资，而投资回报率自然成为他们最为关心的问题。
◆市场承接力强：高素质公寓的市场承接力非常可观，特别是复合型地产项目（如领峰W公寓、朱美拉公寓），由于商业及酒店配套的硬件优势被中长线看好，售价在2万元/㎡以上，仍消化得相当理想。
这些公寓产品价格与年初相比略有提升，年初大部分公寓产品均价在1.8万元/㎡左右，而现在有不同程度的提升，主要是受楼市回暖影响所致。