次主力店
个人时尚购物
700
资料来源：实地调研，九洲远景分析
26
重点租户
凤凰汇在招商上充分考虑到目标客群的特点，丰富的业态组合密切联系 定位主题，满足目标客群的需求（1/3）
凤凰汇部分重点品牌描述
重点品牌 品牌LOGO 所属行业 位置 简介
嘉禾影院
文化娱乐/家庭 娱乐
3F
• 橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集电影制作、融 资发行及影院营运于一身，是全球最具有影响力 的华语电影娱乐集团之一 • 截止2010年9月，在中国、中国香港、中国台湾 及新加坡已经营30家影院共234块银幕
资料来源：实地调研，九洲远景分析
商圈范围
凤凰汇核心商圈约5公里，主要向北辐射，辐射商圈包括整个东部城区
商圈范围及周边人群
项目所在区位概况
核心商圈
约5公里范围内，主要向北拓展，南至三里屯，北至 亚运村、望京等地区
辐射商圈
整个北京东部城区
资料来源：实地调研,九洲远景分析
8
A. 案例基础资料 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
购物中心 定位：
• 时尚青年主题购物中心
开业时间： • 2012年2月
资料来源：实地调研,九洲远景分析
3
背景情况
凤凰汇强强联手的团队组合，为项目的成功开业及后期运营提供了有力 保障
• 团队介绍
• 华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合 型地产开发商之一 ，总资产超过1581亿港元，土地储备面积超过2600万平方米 • 华润置地业务包括住宅和商业地产，已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个 • 持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式 • 代表作：深圳万象城、杭州万象城、北京五彩城 • Laguarda.Low Architects (LLA)建筑师事务所创立于2000年，总部位于美国得克萨斯州达拉斯 市 ，设计作品遍及欧洲、亚洲、北美和南美等地区， • 项目类型包括从总体规划到规模各异的综合体开发项目、商业/娱乐中心、办公楼、度假村、住 宅开发和公共建筑项目 • 商业代表作品：东京啦啦宝都丰洲、 墨西哥zona vitro、north gate budacest等
开发商： 华润置地
建筑设计： 美国LLA
招商运营： 凤凰商街招商办 北京华润物业管 理有限公司
• 隶属于华润置地，有丰富的招商和运营经验
资料来源：internet，九洲远景分析
项目区位
凤凰汇临近北三环，紧邻CBD，位于太阳宫等多个商圈交集处，具有一 定的商业氛围，竞争激烈
项目区位示意图
项目区位概况 区位：
凤凰汇的餐饮类子行业中正餐比例最高，达46.8%，餐饮品类丰富，其中 美食广场品类占比最高，达21.2%，其次是亚洲餐和中餐
凤凰汇餐饮行业占比概况
餐饮类行业面积占比[%]
餐饮类各品类面积占比 [%]
创意菜 美食广场
9.50%
10.6%
其他餐饮 21.2%
12.5%
面包糕点 西餐
正餐, 46.80%
9.5%
凤凰汇购物中心
1
A. 案例基础信息 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
2
凤凰汇概况
凤凰汇购物中心由华润置地开发，位于三元桥东北角，建筑面积3万平方 米，定位于时尚青年主题购物中心
凤凰汇基础资料
凤凰汇购物中心概况 地理位置： • 北京市朝阳区三元桥东北角 •项目总建筑面积约26万平方米，其中凤凰 汇购物中心体量3万平方米，地下1层，地 上3层 项目规模： •项目由5栋独立国际甲级写字楼、1栋大型 购物中心、1栋服务式公寓、2栋法国雅高 国际品牌酒店构成 •项目停车位共951个，其中地上约60个
目标消费群体定位
独特性导向
生活方式导 向
价值导向
价格导向
家庭
资料来源：实地调研，九洲远景分析
青年
女性
商务
旅游
11
支持
根据不同客群的消费特征和行为研究，青年客群追求时尚、个性，以服 装服饰、年轻娱乐和主题活动为主要驱动因素
年龄 家庭构成
• 夫妻2年以上 • 夫妻携子（未成 年） • 子孙三代同堂
• 独自一人 • 成年与父母同住 • 同居或已婚2年内
餐饮
购物
备注：其他指空铺部分 资料来源：实地调研，九洲远景分析
16
购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（1/3）
子行业 品类
时装 鞋 皮具 箱包 个人时尚购物 饰品 化妆品 珠宝 手表
业态
综合百货（CDS） 专业百货（SDS）
基础时尚（全品类店） 运动时尚
女性
23岁以上
• 含以上青年、家 庭中的女性
时尚/潮流/美 丽
5-10公里
价值—独特性
商务
23岁以上
• 含以上青年、家 庭
商务/礼节
3-5公里
>价值/生活方式
旅游
23岁以上
• 等于以上青年、 家庭客群
放松/休闲
＞3公里
价值/生活方式— 生活方式
注：以上客群划分不计入极端消费行为或个例
核心驱动
凤凰汇以时尚购物品牌组团、特色餐饮聚集和独有品牌优势为核心驱动 ，对目标客群形成吸引
业态
现代快餐 传统小吃 地方特色
亚洲快餐 西式快餐
其他快餐
饮品及甜品 休闲餐饮
其他快餐
咖啡店 果汁吧 冰淇淋 甜品
茶坊
中式简餐/茶餐厅 中式简餐
其他
茶餐厅
其他
其他
西式简餐/餐吧
面包糕点 美食广场
西式简餐
西式甜点店 面包店
餐吧 亚洲甜点店 其他
火锅 其他
品牌店
其他餐饮
自助餐
资料来源：九洲远景分析
22
餐饮类占比
礼品
其它
资料来源：九洲远景分析
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购物类占比
凤凰汇的购物类行业中个人时尚购物面积占比较大，其中时装类的占比 最大，达69.2%，其次是杂货和健康保健
凤凰汇购物类各子行业、品类占比概况
购物类各子行业面积占比[%]
儿童母婴 文化体育
11.5%
购物类各品类面积占比 [%]
4.6% 0.7% 0.4% 1.0%
凤凰汇主次力店概况 主力店面积占比情况
品牌名
嘉禾影院 主力店
21%
主次力店
主力店
所属行业
家庭娱乐
面积（㎡）
2500
粮呈吉时
次主力店
其他餐饮
1000
Blt精品超市
51% 34%
次主力店
食品杂货
1000
优衣库
次主力店个人时尚Biblioteka 物1400一般租户
次主力店
H&M
次主力店
个人时尚购物
1400
hollister
1% 2% 12%
食品杂货
2.6% 2.8%
7.2%
化妆品 健康保健 礼品 母婴用品 时装 饰品 文化用品 箱包
个人时尚 购物
84%
69.2%
杂货
资料来源：实地调研，九洲远景分析
20
餐饮类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
餐饮类业态覆盖率（1/2）
子行业 品类 业态
本帮江浙菜
快速时尚（全品类店） 设计时尚
顶级时尚
其它
专业百货（SDS） 顶级时尚 设计时尚 基础时尚
个人数码
其他
资料来源：九洲远景分析
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购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（2/3）
子行业 品类 业态
大卖场（含仓储式） GMS
精品超市
超市（含生鲜超市）
杂货 外卖食品 食品杂货
便利店 菜场
休闲食品 烟酒茶
健康保健（HBA）
其他
药妆店 药店
保健品
其他
资料来源：九洲远景分析
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购物类业态覆盖率
本项目按照九洲远景对购物中心的行业分类标准进行研究
购物类业态覆盖率（3/3）
子行业 品类
母婴用品 儿童母婴用品
业态
童装
文玩用品 体育用品 文化用品
专业百货（CK） 品牌店
文化体育
办公用品
特色餐饮娱 乐聚集
独有品牌优 势
时尚购物 品牌组团
时尚购物、特色餐饮以及独有品牌组合的联动冲击力为核心驱动
资料来源：实地调研，九洲远景分析
13
支持
凤凰汇通过引入大量符合目标消费者需求的时尚、特色品牌，吸引消费 者
• 驱动品牌示意
•时尚购物品牌 组团
• …
•特色餐饮娱乐 聚集
• …
•独有品牌优势
• …
• Hennes & Mauritz的简称，由Erling Persson于 1947年在瑞典创立，主要经营服装和化妆品 • 目前，H&M的发展惊人，拥有超过1,400 家专卖 店，足迹遍布 28 个国家
机场高速 京顺路
• 公交： ‒三元桥站：离项目约100米，仅847、852两趟公交经过 ‒三元桥东站：离项目约300米，847、131、359、401 、403、404、641七趟公交经过 • 地铁： ‒三元桥站：离项目约50米，地铁十号线和机场快轨的换 乘站
机场快轨 公交站
‒离项目最近的B口主要是机场快轨的出入口，随机人流 少
5
人文/教育
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