竞争机制
垄断问题：政府拥有绝对的垄断地位，但是垄断地 位的保证需要较高的监督成本。更重要的是，只要垄断 的征购价格较低而出售价格较高，在巨大的经济利益驱 使下，就会出现初级的土地供给者通过其他形式进入土 地市场，而最终的消费者也会通过其他方式获得更便宜 的土地。于是政府推行市场机制和加强管制。但是加强 管制会造成管制越严，交易成本越高，不但初级供地者 与最终消费者得损失加大，社会净福利损失也将增加。 也就是说，垄断者以较大差价获得的巨额收益很可能将 难以弥补不断增加的交易成本，社会为此付出昂贵的代 价。
区位条件：基准地价；市场条件：房地产 市场价格、拍卖时的交易底价；土地利用程 度：容积率、楼面地价等。
基准地价与土地价格关系不太密切，房 地产价格对土地价格的影响相对较大两者的 相关性也较好，容积率对土地价格也有较大 影响。
土地价格与市场供求
现状：需求变异、供给变异。 价格对市场供求结构的反应可以称之为“价格信 号”，它的灵敏程度与土地市场化的程度息息相关。 长期来看，供给有限，需求不断增加，土地价格的 长期变动方向是趋升的。 地产市场的一大问题：一方面土地大量闲置，耕地 资源减少，浪费现象严重；另一方面，普通住宅供应不 足，甚至在一些地方出现排队购房的热潮，房价、地价 节节攀升，中低收入阶层居民难以承受。
1994年，房产热、炒房热背景下，《中华人民共和 国城市房地产管理法》，第一次以法律形式对土地 使用权的出让和转让做出了明确规定。
1998年和2004年，两次修订《土地管理法》，1998 年提出“建设单位使用国有土地，应当以出让等有 偿方式取得”，为土地租赁、作价入股、授权经营 等多种供地方式的出现留下了法律空间。
土地市场管理制度与政策
思路
土地市场运行机制 宏观调控政策
问题
卖方高度垄断与买方高度竞争的格局 价格体系混乱 有形市场的建设不完善，信息不充分，交易成本过高 隐形市场影响市场的公平竞争性
国有土地所有权代表不明确，中央与地方存在目标偏离 土地收益分配体系不健全 地方政府以地生财助长了房地产泡沫 干预过多，市场效率低下
0.4978
协议 出让
0.639 0.3692
0.036
0.7044
0.2703
0.3213
0.0968
0.0774
0.4551
资料来源：李涛《中国土地市场》；地价、出让比重、招拍挂比重根据2010年 《中国国土资源统计年鉴》数据整理测算而得，其他来源于《中国统计年鉴》，
测算得来
微观：城市内部地价主要影响因素
2010年重点区域不同用途地价水平 单位：元/平方米
地价水平值 各地区
全国 长江三角洲 珠江三角洲 环渤海地区
综合 2882
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4403
3830
3182
商业 5185
7592
12247
5619
居住 4245
7334
6397
5982
工业
629
803
762
645
资料来源：国土资源部2010《中国城市地价状况分析报告》
土地市场的定义
土地产权流动中所发生的土地 供求双方关系以及整个产权交易领 域。（李涛）
是指土地及其地上建筑物和其 他附着物作为商品进行交换的总和 。 （通俗的定义）
土地一级市场：仅指土地出让市 场；土地二级市场：土地转让和新建 商品房；土地三级市场：存量。
特征
低效性、供求关系的特殊性、区域性
垄断竞争性、准市场性、计划性、复杂性
二、三级市场 地产经营者 非地产经营企业 城市居民 各级政府机关、社会团体及非盈利机构
客体
存量土地和增量土地 我国的经济增长速度大于土地供给的增加。
土地需求
供求关系
一级市场，完全垄断的市场均衡
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
土地市场运行机制
一、供求关系
土地供给
一级市场
主体：国家（土地一级市场唯一合法的供给者）
2004年，违法供地占合法供地的13.65%
2009年，3.33%
平均8.17%
（数据来源：中国国土资源统计年鉴）
违法供地主体：集体土地所有者直接进入国有土地市场、 国有划拨土地使用权未经出让、租赁或作价入股直接进行转移。
2004年把“对集体所有的土地实行征用”修改为 “对集体所有的土地实行征收或征用并给予补偿。”
土地市场运行效率的评价
土地市场化程度评价
市场供求均衡 程度评价
市场价格敏 感程度评价
收益—成本 的对比分析
土地市场运行效率综合评价
结果
全国平均土地市场化程度较低，东部地区相对较高。 土地市场的供求尚不平衡，闲置率相对较高。 全国平均土地市场价格的敏感度不高，东部相对较高。 土地市场的收益——成本合理性不高。
土地价格的影响因素
宏观：经济、社会、人口、政策等方面 选取：人均GDP、房地产投资额、市区人口 密度、城镇人均收入、出让所占比重、城市 征地面积、土地供应总量、宏观区位等因素 测算相关系数。
各类土地价格与影响因素相关系数测算结果表
交易 类型
人均 GDP
房地 产投 资额
市区 人口 密度
城镇 人均 收入
二级市场相关指标
当年开发完成与购置面积比 0.69 0.65 0.62 0.62 0.50 0.59 0.74 0.68 0.73 0.72
土地闲置率 0.87 0.62 0.61 0.61 1.00 0.72 1.03 1.03 1.22 1.03
数据来源：中国统计年鉴
土地价格
中国现行地价体系结构
土地市场宏观调控
土地市场管理制度变迁
无市场化阶段，（ 1949~1978 ） 城市土地逐渐国有，取消 土地市场。 市场化阶段，（1979年~今 ） 1979，《中华人民共和国中外合资经营企业法》，场地使用权 可作为中方投资或由合营企业向政府缴纳使用费 1987年，中国首次出让售出的土地在深圳交易成功，标志着土 地有偿使用制度拉开帷幕 1988年，《中华人民共和国宪法修正案》和《土地管理法修正 案》以法律的形式取消了土地使用权转让的禁令
出让 所占 比重
招拍挂 城市征 土地供 宏观 比重 地面积 应总量 区位
出让
0.8242 0.2925 -0.1778
0.8924
0.171
0.2196
-0.1228
-0.1323
0.5128
招拍 挂
0.8142 0.2841 -0.2017
0.8734
0.1735
0.1597
-0.1442
-0.1602