赣州市2008年房地产市场形势分析2008年以来，受“大气候”影响，我市全年商品房成交量急剧下滑，购房者的观望心态日渐突出，市场持续低迷，房地产投资热情锐减，感觉到了房市的冬天。

一、房地产市场主要表现1、商品房新开工面积正在锐减。

2008年，全市完成房地产开发投资62.2亿元，与去年同期相比+22.3%；其中中心城区完成房地产开发投资22.37亿元，同比+9.52%。

全市商品房施工面积887.71万平方米，同比+6.2%，其中中心城区商品房施工面积290.09万平方米，同比下降7.24%。

但是，新开工面积却明显减少，全市商品房新开工面积为353.61万平方米，与上年相比下降23.2%；其中中心城区商品房新开工面积仅为50.91万㎡，与上年同比下降66.52%。

表面看房地产开发投资是在增长，但是从新开工商品房面积正在锐减的情况就说明实际上2008年新开工的房地产开发项目正在急剧减少。

“一增一减”也说明2008年完成的房地产开发投资大部分源于2007年结转项目，随着项目的不断建设和竣工，投资增幅将逐步减小。

全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的18%，属于偏低的状况。

2、商品房销售面积大幅下降。

2008年全市商品房销售面积为225.45万平方米，与2007年同期相比下降29.3%；其中中心城区商品房销售面积52.18万平方米，住宅47.58万平方米，与去年同比分别下降50.86%和51.11%，销售面积下降幅度较大。

由此也说明在经济活动较为集中的中心城区，受经济大环境的影响比县市更大、更为明显。

在二手房市场，成交量也有所回落，从中心城区二手房交易办证的情况看，2008年二手住房交易2484宗共27.67万平方米，较2007年宗数下降17.58%，面积下降10.13%。

全市商品房销售额为36.84亿元，与2007年同比下降37.14%，全市商品房销售额占全社会零售商品消费额的13.85%，比2007年下降了13.28个百分点。

3、房价已呈下跌趋势。

2008年，全市商品住房成交均价为1836元/㎡；中心城区商品住房1-6月成交均价为3428元/平方米，而全年成交均价为3058元/平方米（不含经济适用住房）。

由此可以看出，房价已经呈下跌趋势。

不仅如此，2008年，商品房销售各类促销活动比比皆是，而且促销活动的优惠幅度、赠送物品的价值有越来越高的趋势，甚至于价值50万元的住房销售时直接优惠10万元，也等于间接降价20%。

据国家统计局赣州调查队的统计，08年8月份，中心城区的房屋销售价比上月下跌0.1%，这是自2005年以来商品房销售价格环比指数的首次下跌。

4、商业地产量降价涨。

2008年，商业地产销售量同样出现萎缩。

中心城区全年的成交量为4.43万平方米，同比2007年下降44%，商业地产成交量的下降率低于住宅成交量的下降率，但商业地产价格却逆市而上。

从2007年上半年均价7183元/平方米涨至2008年上半年10428元/平方米，涨幅达45%，最高价格达到25800/平方米。

说明在当前形势下，置业者的房地产投资已逐步由住宅投资转向商业地产投资，同时说明房地产市场也需要差异化竞争。

5、住房供应结构得到调整和优化。

针对少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），提出了十五条意见；7月6日,建设部制定了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）。

通过几年来的宏观调控，我市的住房结构已得到调整，逐步趋于合理化，调控的作用已经初步显现；通过宏观调控，我市的房地产市场也逐步走向理性、成熟。

一是小户型的比例明显增大。

中心城区合同备案（包括经济适用房）情况为：90㎡以下占43.78%，90～120㎡占6.51%，120～144㎡占22.69%，144～180㎡占13.82%，180㎡以上占13.12%。

目前，小户型面积比例正逐步增加。

二是精装修住房已在市场上出现。

精装修住房虽然在价格上比普通粗胚房高出1000元左右，但其性价比还是明显比普通粗胚房高。

此类商品住房的推出，是我市商品房销售的新卖点，也是房地产市场发展的方向和趋势。

目前，中心城区的超高层楼盘多为小面积、精装修公寓式住房。

6、土地市场遭遇寒流。

近年土地市场活跃，开发商争相购地。

在中心城区，2008年通过招拍挂拍出了最高楼面地价每平方米1975元的商住地块。

成交了12宗房地产开发用地，共165亩，成交金额仅3.49亿元，与2007年同比下降近70%。

特别是从6月开始，土地流拍现象愈演愈烈，2008年，中心城区推出38宗共981.6亩商业及商住用地，其中流拍22宗共757.6亩；流拍宗数比达58%，流拍面积比达77%。

2007年与2008年商业及商住用地出让情况对比表二、房地产行业主要特点回顾2008年，虽然我市的房地产业急转而下、市场形势跌入低迷，但是房地产业在我市经济发展中的地位依然很重要，行业贡献也是有目可睹的，行业自身发展也得到了进一步的提高。

1、行业贡献大一是为地方财政增加收入。

2008年全市房地产业税收9.2亿元，占全市税收总额的25.84%；房地产交易契税3.26亿元，两项税收合计12.46亿元，占地方财政收入的22.46%。

二是改善城市基础设施。

2008年全市房地产开发新开工面积353.61万平方米，仅按照30元/㎡缴市政公用设施配套费一项收费，合计缴纳1.06亿元；而中心城区房地产开发的规费收入就超过了5000万元，有效地支持了城市基础设施的开工建设，改善了城市环境。

三是带动相关行业发展。

由于房地产业与相关产业的关联度高，房地产的生产、流通和消费，对建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种产生影响。

资料分析，每100元房屋销售，可以拉动相关产业消费130-150元，依此推算，仅2008年全市商品房销售36.84亿元，可以拉动消费55.26亿元，相当于社会消费品零售总额的20.77%。

2、行业发展迅速几年来，赣州市房地产业进入了一个快速发展时期。

在强劲市场需求的拉动下，房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等方面呈全面增长态势，全市房地产开发投资及其占全社会固定资产投资的比例、房地产开发销售面积、带动相关行业的发展和拉动相关消费等情况均是连年快速增长。

只是在2008年，受金融危机的影响，相关指标在环比下降。

但是，通过几年的开发建设，使城市基础设施、居民居住条件得到极大改善，城市面貌一新。

蔚蓝半岛、蓝波湾、黄金时代、水岸新天、爱丁堡、南康中联芙蓉新城、于都阳光水岸、中都章江豪园等一批精品小区的开发建设，使赣州人居环境得到迅速改善，城市品位得到迅速提升。

特别是在保障性住房建设方面，中心城区在全省率先启动廉租住房建设，廉租房建设、分配、管理经验被誉为“赣州模式”在全国推广。

2008年，又在全国率先建设廉租店铺和新市民公寓；建设廉租店铺8621㎡，可解决200户低保户的零就业问题。

新建、续建廉租房22.19万平方米，新增经济适用住房23万平方米，完成19万平方米危旧房改造。

发放租赁补贴3924万元，受益户数达18094户。

中心城区和所有县城人均住房面积10平方米以下低收入家庭住房困难问题全部得到解决。

迄今为止，通过廉租住房和经济适用住房的形式进行实物配租、发放租赁补贴和租金核减等方式，让全市城镇30857户住房困难群众受益。

三、存在的问题从我市房地产市场的种种表现，我们可以看到当前房地产企业是真正地困难，项目不能停工、银行贷款困难、商品房销售有价无市、资金难以回笼、项目周期越长开发的成本就越高；同时我们也可以看到当前房地产市场还存在一些加重企业负担的因素。

如不及时采取有效措施，房地产开发企业面临的困难还将更加严重。

1、开发企业资金链遭受严峻考验。

在2008年，受金融危机的影响，银行贷款紧缩；加上商品房成交量急剧下滑，房地产开发企业回笼资金减少，因此当前有项目的房地产开发企业都面临资金紧缺的困难，资金链遭受严峻考验。

据统计，资金来源中，国内贷款比重减少，自筹资金比重也在减少。

中心城区房地产开发统计报表显示，2008年房地产开发资金来源33.77亿元；其中国内贷款仅4.44亿元，自筹资金10.57亿元，定金和预付款4.48亿元，其他资金14.28亿元。

表明在房地产形势不好的情况下，国内银行釜底抽薪，加大了房地产开发企业的资金困难；随着市场形势的变化，定金收取越来越少；而且自筹资金比例还在减少，说明企业自筹资金已到了一定的限度，使得企业风险加大，社会风险加大，特别是个别较大的楼盘将面临资金断链而崩盘的危险。

中心城区房地产开发资金来源比较单位：亿元2、执行税率偏高，增加购房户和开发企业的负担税收政策主要由国家制定，但具体的执行标准各地仍有一定的差异。

房地产税收涉及多个税种，在土地开发环节涉及契税、耕地占用税和印花税，在房屋建设环节涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加；在房地产建成转让环节涉及契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。

从取得土地到产权交易，房地产纳税约为销售额的14%左右，而且在计算方式和征收时间等方面都存在不尽合理之处。

既增加了购房成本、开发成本，又抑制了购房需求。

具体情况为：⑴土地增值税预征税率偏高。

国家税务总局规定按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，浙江、上海和广东等大部分地区执行1%，但我市却按3%预征，高于国家规定的上限，明显增加了企业的资金投入，增加了开发成本。

⑵企业所得税预征基数偏高，国家已将征收税率由33%下调至25%，本来是对企业的支持，但我市却把征收基数从15%提高到20%，不仅没有起到减轻企业负担的作用，反而增加了开发企业的负担。

⑶契税征收方面:国家规定税率为3%-5%，个人购买自用普通住宅减半征收。

全国不少地区执行的是普通住宅 1.5%和非普通住宅3%的税率，我市执行的是普通住宅2%和非普通住宅4%，虽然房产新政规定自2008年11月1日起至2009年12月31日止，个人首次购买普通商品住房的契税税率统一下调至1%，但是也只限于90平方米及其以下的普通商品住房。

这对于我市来说不尽合理，因为我市目前市场上90-144平方米户型的消费占主要地位。

同时在操作环节也还存在问题：本可以在办理房产证时一次性缴交的，却要在签合同后一个月内预交，到办房产证时再重新核定，多了一道环节。

3、垄断企业行为增加房地产开发成本⑴水、电、气等供应单位的垄断经营，特别是小区外的配套工程均要由开发企业负担。

而且这些工程还必须由水、电、气等垄断企业来施工，其工程费用一般都高于市场行情的2-3倍，直接增加了房地产开发成本,也不符合相关规定。