房地产抵押贷款1.房地产抵押贷款概述房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。

抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金，利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。

房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押发地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。

在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押房地产折旧或拍卖，变卖该抵押物所得偿还贷款本金和利息；协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。

房地产抵押贷款的基本特征是：以抵押为前提建立的贷款关系；以房地产抵押为条件的贷款；房地产抵押贷款的现实性。

其作用是：增强工薪阶层的购房能力，促进住房自由化和房地产消费市场的发展；增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展；发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展；确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。

2.住房抵押贷款的证券化证券化的概念：20世纪70年代以来，金融创新席卷全球，证券化作为其三大标志之一，尤为引人注目。

现代市场经济中，无论是自愿的配置，还是资产存量结构的形成或增量结构的调整，在主要方面都是通过证券与证券市场来进行的。

所谓证券化是指一定的机构以证券为主要形式在资本市场进行资金筹集的普遍化趋势。

具体来讲，证券化包括融资证券化和资产证券化。

融资证券化是指大量的机构融资者脱离对银行间接融资的依赖转向从证券市场融资，以至于债券和股票在资本量中不断扩大和增强的过程或趋势；资产证券化是指将缺乏流动性但是预期未来能够产生稳定现金流的资产，通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的行为。

住房抵押贷款的证券化显然是属于后者。

3.住房抵押贷款证券化的意义上面已简要介绍了住房抵押贷款以及其证券化，而它对于我国经济具有十分重要的意义：首先，住房抵押贷款证券化有助于缓解国有商业银行流动性不足的压力。

信贷资产证券化可以使银行在不增加负债的情况下获得新的资金来源，有助于缓解流动性不足的压力。

其次，信贷资产证券化有助于提高国有商业银行的资本充足率。

通过运用证券化技术，将部分信贷资产证券化，减少风险资产额，可以在自有资产额不增加的情况下，提高资本充足率，。

第三，信贷资产证券化有利于提高国有商业银行的资产收益率。

如果银行将那些期限长、利润薄的贷款证券化，则可提前兑现部分利润，而且可以通过加快信贷资产周转的速度，提高资产的收益率。

第四，住房抵押贷款的证券化有利于激活住房消费市场，推动经济增长。

目前，我国实行扩大内需的政策来刺激经济增长。

扩大内需的重要举措之一便是发展居民住房抵押贷款，刺激居民的住房消费。

但住房抵押贷款发展速度依然相当缓慢，银行在提供贷款时，条件都相当苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、实际贷款额度小等。

如果能将住房抵押贷款证券化，则可使银行提供更宽松的贷示条件，从而激活住房消费市场。

4.我国住房抵押贷款证券化种类的选择国外已开发的住房抵押贷款证券化工具繁多，目前在市场上占据重要地位的主要有三种：抵押转递证券、抵押支付债券和担保抵押债务证券（简称CMO）。

下面我们对这三种证券的特点逐一进行分析。

抵押转递证券是特设信托机构将购买的住房抵押贷款集中在一起组成资产池，然后凭以发行的证券。

证券所有者按其购买份额享受相应的权益。

转递证券具有两个重要的特征：（1 ）现金流量取决于抵押贷款的现金流量，投资者按月收取由特设信托机构转递过去的本金和利息。

（2）直到所有抵押贷款被完全偿清，投资者才能收回转递证券的所有本金和利息。

正是由于转递证券所具备的以上两个特征，使投资者面临着现金流量难以确定所带来的提前偿还风险（prepayment risk）。

例如当市场利率发生变动时，购房者趋向于增加或减缓提前偿还率（prepayment rate），从而给投资者带来再投资的风险。

转递证券的这一缺陷将其局限于初级市场，其二级市场并不活跃。

抵押支持债券是代表发行人（SPV）普通债务的一种证券，它由抵押贷款来担保，作为抵押的贷款组合仍在发行人的帐薄上以资产表示，抵押支持债券以负债表示。

抵押支持债券也有两个重要的特征：（1 ）发行人保留了抵押贷款的所有权，对贷款产生的现金流可进行再投资，通常半年支付债券利息一次，到期才支付本金。

对于投资者而言，抵押支持债券的这一特点克服了转递证券所具备的现金流不确定的缺点。

（2）发行抵押支持债券一般要求超额抵押，即抵押品的市场价值须超过债券本金和应计利息。

这虽然对债券持有人提供了额外的保护，但却降低了抵押品的利用效率，加大了发行抵押支持债券的成本。

担保抵押债券（CMO ）是一种由一个抵押贷款组合或一些抵押转递证券的组合作担保所发行的债券，它一般有几档，每档的到期期限不同。

任何一档的投资者在其本金得到偿付之前每隔一段时间收取一次利息。

本金则是由作为担保的住房抵押贷款收到的本金和提前还款支付。

先偿还前一档的本金，偿还完前一档的CMO本金以后再偿还后一档的本金，直到所有各档本金均被清偿。

CMO 既克服了转递证券现金流不稳的缺点，又克服了抵押支持债券抵押品利用率不高的缺点。

（1 ）运用现金流重组技术创造出利率、期限、风险不同的多个级别的证券，增加了现金流的确定性，满足了不同投资者的需求，从而扩大了投资者的范围。

（2）与抵押支持债券抵押品按市场价值衡量不同，CMO抵押品的价值以抵押品带来的现金流来衡量，因此，虽然CMO 抵押品级别比抵押支持债券抵押品低，但利用效率却更高。

正是由于CMO 集中了其他抵押证券的优点而无它们的缺点，它的发展十分迅速。

自从第一笔CMO于1983 年在美国问世以来，到1993年，其规模已达近5000亿美元。

根据以上的分析，我们认为我国在开展住房抵押贷款证券化时，可主要考虑采用CMO 这种工具。

住房抵押贷款证券公司是住房抵押贷款实现证券化的关键所在，它使居民借款户与市场投资者最终得以沟通，使住房贷款市场的供需双方有机的结合起来，在于居民借款户发生联系时。

它通过向贷款发放银行购买住房抵押贷款资产来实现；在与市场投资者发生联系时，它通过向证券商发行经过组合包装的抵押担保证券来实现。

保险公司对抵押贷款组合提供违约保险，审计机构对抵押贷款组合进行财务预算和核算，评级机构根据提供的保险类别，审计结果，超额担保的额度，贷款类型，贷款的地理分布，贷款的期限等方面的信息，对抵押贷款组合既可以经证券商向市场投资者销售，也可以直接销售给投资者的受托人，由受托人向投资者对付本息。

如果抵押贷款出现拖欠情况，托管银行代表市场投资者的利益负责催收，托管银行收取服务费用。

下图就是CMO的具体实现流程图：CMO 业务流程图5.创新点总结将房地产抵押贷款证券化，这在现在的中国本身就属于一种创新，它能够将市场上的所有供给者和需求者等结合起来，从而实现房地产市场的高效运转。

而CMO是一种由一个抵押贷款组合或一些抵押转递证券的组合作担保所发行的债券，它一般有几档，每档的到期期限不同。

任何一档的投资者在其本金得到偿付之前每隔一段时间收取一次利息。

这对于现在中国的国情比较符合，是具有实用意义的创新点。

6.开发房地产抵押贷款证券化需克服的障碍资产证券化是一项复杂、专业化程度高、技术性强的系统工程，它要求得到法律、信用评级、会计制度和税收制度等多方面的支持。

由于目前资产证券化在我国仍是一种融资工具的创新，缺乏实践经验，因此法律、信用评级、会计和税收制度尚难以对资产证券化形成支持，此皆成为我国开展资产证券化的障碍。

机构投资者参与的法律障碍。

一种金融工具能否顺利推销，需求是一个决定性因素。

由于资产支持证券的复杂性，期待个人投资者成为资产支持证券市场的投资主体是不现实的，机构投资者应占据资产支持证券的主体。

但是，目前我国法律却严格界定了机构投资者的准入资格。

如《保险法》明确规定，保险公司的资金运用仅限于银行同业存款、买卖国债及经国务院批准的其他方面，从而明确界定了保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款证券。

目前我国养老基金介入证券市场也只是处于试验阶段。

如能在法律上允许保险基金和养老基金进入由政府担保的资产支持证券市场，对我国资产证券化的开展无疑是一个强劲的需求。

信用评级与实现信用增级的障碍。

信用评级是资产证券化过程中不可缺少的重要环节，它不仅影响投资者的投资决策，而且决定着发行人筹资成本的高低。

而目前我国的信用评级制度还很不完善，一是许多评级机构的体制和组织形式不符合中立、规范的要求；二是缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构。

发展我国的资产证券化必须完善和规范我国的信用评级制度，这方面可考虑与国际著名评级机构如标准普尔公司和穆迪公司进行合作。

资产证券化的成功进行还依赖于证券化资产的信用增级。

信用增级分为内部信用增级和外部信用增级。

内部信用增级主要有直接追索、超额抵押、购买或保留从属权利三种方式。

而外部信用增级是第三方为资产支持证券提供金融担保，从而增加资产支持证券的信用等级。

美国的住宅抵押贷款二级市场之所以能逢勃发展，政府国民抵押协会（GNMA）和联邦国民抵押协会（FNMA）发挥了重要的作用，它们担保发行的抵押转递证券体现了美国政府的全面信用支持，具有极高的信用等级，提高了投资者的信心。

而目前我国还缺乏外部信用增级的机制，要发展我国的资产证券化，尤其是住房抵押贷款的证券化，必须借鉴国外的经验，建立政府住房抵押贷款担保机构。

会计制度和税收制度的障碍。

资产证券化过程涉及到许多会计问题，而目前我国尚未有资产证券化的实践，因此相应的关于资产证券化的会计处理制度也是一片空白。

此外，在资产证券化过程中，也涉及到税收方面的问题，主要包括资产销售的税收和特设信托机构的所得税处理两方面。

根据我国现行的会计和税收法规，结合资产证券化本身的特性，制定相应的会计和税收制度将推动我国资产证券化的开展。