已成为中国地产行业中具有竞争力和领
现金流量表结构十分重要，总量相
导地位的公司。
同的现金流量在经营活动、投资活动、
（二）华润置地现金流量表主 筹资活动之间分布不同，则意味着企
要财务数据 2013年4月份，华润置地发布2012
年年报，其全年共实现综合营业额 443.64亿港元，同比增加23.9%。截至 2013年3月10日，华润置地已布局全国 42个城市，总土地已储备达2935.94万 平方米，其中新增投资物业土地储备 125.13万平方米，在建及拟建持有投资 物业土地储备510.30万平方米。华润置 地2012年实现房屋销售金额521.93亿 元，较上年同期大幅上涨45.2%，实现 销售面积473.61万平方米，较上年同期 上涨59.1%。2012年华润置地的净现金 流量是211.64亿港元，说明公司发展良 好。
大致了解，我们可以直接从总体上分析 金净额可以用作企业财务预警，创造利
现金流量表结构，认定企业生命周期所 润的经营业务现金流是163.94亿，而毛
在阶段。众所周知，企业的生命周期分 利是166.96亿，短缺3.02亿，经营活动
为四个阶段：导入期、成长期、成熟期 现金净额小于净利润，说明企业盈利质
和衰退期。企业在生命周期的导入期阶 量不好，虽然有利润，但是没有收到现
企业的现金流对企业的生存和发展 至关重要，影响着企业的经营状况和投 资规模。人们常说“现金为王”，这句 俗语用于英国知名的成长型投资大师吉 姆·史莱特（J i m S l a t e r）是毋庸置疑 的。他是莱特·渥克金融公司（S l a t e r W a l k e r）的创始人，但后来由于过度借 贷等原因公司破产，吉姆·史来特由亿 万富翁变成负百万富翁，不过他并没有 被打败，在沉寂了17年之后，他再度 以畅销书——《祖鲁法则》（T h e Z u l u P r i n c i p l e）重出股市，在68岁时他已赚 回比破产前还要多的财富。现金流是商 业企业的灵魂，在很多情况下，从利润 中取得的现金流远低于资本性支出的需 要，所以经营者必须借更多的钱，说服 企业的所有者将更多的资金投资于业 务，或动用现金储备。
在经济时代，现金流量表总结了在 企业中现金的来源和使用情况。精明的 企业管理者在提及现金流之前不太可能 说出利润这个词。成功的企业管理者会 告诉你，他们必须管理利润和现金流， 你不能忽视它们其中的任何一个。忽视 现金流将会把你从一个成功利润公式的 表象拖入泥潭，当然，仍有一些经理专 注这样制造利润而忽视现金流。国际会 计准则委员会（I A S C）将现金流量定义 为现金及现金等价物的流入和流出。现 金流由三部份组成：即经营活动产生的
3#-5-5.+









业 的 现 金 3#/-5ห้องสมุดไป่ตู้-5.+




流 状 况 有 资料来源：据华润置地年报制作
置地已进入中国内地39个城市，正在发 财务风险增大，管理债务资金的能力显
展项目超过70个。华润置地已全面转型 得尤为重要；到了衰退阶段，较低的企
为综合物业开发商，住宅开发与投资物 业风险伴随着较高的财务风险，消极的
业出租互补并依托物业管理增值服务， 增长前景会迫使企业采取战略防御，以
成为其主要的商业运营模式。华润置地 期获得最后的现金流。
（三）华润置地有限公司现金 流现状分析
用各种财务比率指标分析企业的现 金流的文章已经很多，笔者就不再赘
业不同的生命周期和财务状况。华润置 地2012年财务数据显示，经营活动现金 净流量为正数，投资活动现金净流量为 负数，筹资活动现金净流量为负数时， 可以判断企业处于高速发展期并逐渐进 入产品成熟期（见表1）。相对于一个 经营良好的公司，两者正常的情况是经 营现金净流量为正，投资现金净流量为 负，筹资现金净流量为正、负相间，总 的净流量为正，可能表明企业经营状 况良好，可以偿还前欠债务的同时继 续投资，但应密切关注经营状况的变 化，防止由于经营状况恶化而导致财 务状况恶化。
PRACTICE DISCUSSION 实务探讨
房地产企业现金流管理研究分析
——以华润置地公司为例
谢晖
摘要：企业的现金流对企业的生存和发展至关重要，影响着企业的经营状况和投资规模。房地产行业作为我国国民经济运 行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，关系到国计民生的各个方面。房地产开发过程有其自身特点：价值大、开发周 期长、受政策影响大、风险因素多等，导致房地产行业对资金需求有其特殊性：对资金需求数额巨大、占用资金周期长，占用 风险性大、运作复杂。因此，房地产企业的现金流管理显得更为重要。
理对于企业乃至整个经济的发展都将具 有重大的历史意义。通过现金流量表， 企业管理者可以评价资产的流动性，确 定企业的利润分配方案，分析企业的重 大筹资和投资及效果。对于投资人和债 权人来说，可以了解企业未来产生更多 现金的能力，现金偿还债务的能力以及 现金支付红利的能力等。
2013年年初，一线城市房价的上涨 超过了预期，楼价处于“失控”状态。 北京、广州等地，不少高端的物业和预 售的房子，受到政府的限售和限签，真 实的房价已经远远超过了官方公布的数 据。2月20号，国务院常务会议出台了 五条房地产调控措施，被称为“新国五 条”，紧接着在3月1号，国务院又发布 了“国五条”细则，要求各地区坚持房 地产调控，对限购进行升级；房价上涨 过快城市要提高二套房首付比例和利 率；出售住房要按规定征收20%个人所 得税；要加快中小套型项目审批，禁止 囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地 等。其目的都是为了挤出投资需求，达 到控制房价的目的。
132 中国总会计师·月刊
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成本。这些没有收到现金的利润风险明 显比收到现金的利润风险要大，收益质 量要低。
仔细研究近两年经营业务现金流， 息税前利润由2011年的14.48亿增加到 2012年的17.50亿，只增加了20.86%。 应付账款由2011年的9.14亿增加到16 亿，却增加了75.05%，如果经营活动 产生的现金流量净增加额是由于应付账 款的增加而增加，那是毫无意义的。
费时间较 长，不容
01(-5)7 %4(-5)7 24(-5)7







易在短时 间内对企
-5-5.+ 7 !'',$
现金流量、投资活动产生的现金流量、 筹资活动产生的现金流量。虽然现金流 量表中的数字都是重要的，但通常认为 经营现金流是需要更加关注的，经营活 动的现金流量部分反映的是企业经营活 动的主体，揭示去年一年的主要经营活 动，有时也称为利润活动，因为目的是 创造利润，表明企业把利润转变成现金 的能力。现金流量表是综合反映企业在 一定会计期间内现金流入和流出及其增 减变动情况的报表。相对于资产负债表 和损益表而言，现金流量表是以收付实 现制为基础编制的一张动态报表，是联 系资产负债表和损益表的桥梁，它可 以弥补资产负债表和损益表中找不到的 会计信息，满足企业管理者及投资人、 债权人的需要。本文以华润置地公司为 例，研究分析房地产企业现金流管理。
一、房地产行业现状
房地产行业对资金的依赖程度远远 大于其他行业，房地产业作为我国国民 经济运行当中的支柱型产业，其能否持 久健康的发展，关系到国计民生的各个 方面。房地产开发过程有其自身特点， 价值大、开发周期长、受政策影响大、 风险因素多等，导致房地产行业对资金 需求也有其特殊性，对资金需求数额巨 大、占用资金周期长、占用风险性大、 运作复杂，因此房地产企业的现金流管
本文介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性，分析了房地产现金流运行的特点。以房地产行业中的一家上 市公司——华润置地（01109.HK）作为研究对象，对其公布的2012年度财务年报中的现金流量表进行结构分析，以期对华润 置地财务状况及经营状况得出简要结论，为房地产企业现金流管理提供参考。
关键词：房地产公司 现金流 现金流管理
中国房地产已经是中国经济很重要 的一部分，而当前国内中心城市的房价 持续上涨，已经不止是个经济问题， 而且还已经发展为社会问题。从政策面 分析，“限购”、“限贷”、“限价” 等政策将持续。新政策加码和新调控手 段出台，不但不会放松，而且会进一步 收紧，总体目标是为了抑制中国房地产 泡沫。从资金面分析，房地产市场的兴 衰与货币政策关系非常密切，如此高速 发展的房地产行业需要大量的资金。此 外，还有高额的土地成本、销售成本 及融资成本等，各种因素将导致盈利 能力进一步下降。2013年6月份的“钱 荒”，给开发商提了醒：货币政策和资 本市场也是多变的，开发商应该增加风 险意识。
其中，征收20%的个人所得税是 “国五条”细则中最受人关注的一条， 经济学家用税收归宿来指税收负担的分 配，税负转嫁的大小主要取决于商品所 在市场的供求弹性。一般而言，税收负 担更多的落在相对缺乏弹性的一方，在
2014·03 总第128期 131
实务探讨 PRACTICE DISCUSSION
住宅市场上，需要价格弹性小于供给弹 性，因此买方承担更大比例的税款。另 外，经济人的理性预期也会对政策的效 果产生一定影响，以美国著名经济学家 罗伯特·卢卡斯为代表的理性预期学派 把经济活动当事人的理性预期行为作为 分析经济现象的一部分，强调理性预期 在经济生活中的作用，认为政府的干预 在短期内也是无效的。在政府颁布调控 政策之前，开方商、买房者等已将政策 影响考虑在内，而后面出台的政策只不 过是兑现了这种政策，所以政府虽然出 台了很多调控政策，但其结果收效甚 微。我们从成交量数据来看，尽管有 “新国五条”的影响因素，但上半年楼 市成交量仍达到近几年来的最好水平。 根据中华人民共和国统计局网站的数 据显示，1-6月，全国商品房销售面积 51433万平方米，同比增长28.7%；商 品房销售额33376亿元，增长43.2%。