36 1.8
预计07年4月~10年4月
47
30
17 1.8
2005年10月~08年4月
东建06E及西地块 预计toho、高层
13.6
0
13.6 2.2
预计07年3~4月~08年
东
长盛05H
预计洋房、小高层
平
河
凯德06D
预计别墅、高层
22 23.4
0
22 2.5
1.65
0
23.4 1.1
预计07年10月~10年4月 预计07年9月~10年4月
2007年佛山禅桂区域竞争产品统计（总价140万以上）
项目 金地 雅居乐
万科A7 中海06A 凯德置地06D 力迅上筑 天湖郦都 中海万锦豪园 合计
面积区间 180-200
TH200-350
洋房240 TH约240-320 200以上 250-300
220-360
套数
推出时间 竞争类型
130
07年底
220
120
25
桂城 禅城
7500 8000
保利一号公馆 力迅上筑二期
2007年5月 2007年3月
308
312
70
合计
657 500 1000 410 0 0 1852 600 300 986 400 800 500 460 500 3293 862 1710 0 2200 365 620 70
2007年禅城区供货量预计将达10800经套典PP，T模较版 欢之迎下0载6年成交量8283套增长30％； 2007年桂城区供货量将在130万平米左右，是06年供货量的2倍；
随着区域的融合和交通路网的打通，
长胜东海蓝湾
竞争干扰高端客户跨区域置业的趋势 开始出现，南海地区的部分别墅项目
东建东方水岸
也对本项目形成竞争干扰
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07年为佛山各高端板块竞争呈现产品均质化和新项目集中放量的趋势，
为佛山市场同质竞争的主题年
板
块
名称
产品类型
规划建面 万平米
已售 万平米
搂盘较多且集中 高档盘扎堆， 生活气氛浓厚
竞争区域关系：
本项目所在的千灯湖片区与紧邻 的桂城东片区形成直接竞争关系， 与具备相似资源的调蓄湖板块形 成间接竞争关系，同时与新佛山 规划中未来的新中心区东平河片 区形成潜在竞争关系；
新中心区东
平河
资源：东平河景观， 市政规划CBD、 CLD，土地储备丰
富
980
180
禅城
7000
龙光三期
2007年10月
250
250
350
12
6500-7500元的 禅城
7000
禅城
7000
金地 中海06A
2007年10月 2007年10月
650
180
150
550
50
130
禅城
项目 7000
雅居乐
2007年3月
600
800
500
300
桂城 7000
万科A7一期
2007年8月
洋房、TH
300
07年4月
独立别墅、叠加 TH
洋房100 TH25
07年8月
洋房大平面 TH
-
07下半年
TH
-
-
-
70
07年上半年 复式洋房
200
07年上半年 洋房大平面
100
07年上半年
复式23，其余为 洋房大平面
约925（未包括中海06A、凯德置地）
容积率 2.0 1.8
2.2
2.0 1.65、1.1 1.8 1.8 2.3
24
0
24 2.2
预计2007年9月~08年5月
50
25
25 2.8 2005年5月—预计08年10月
中海06A
——
40
0
40 2.0
预计07年11月-10年11月
调
金地06B
高层、小高层
蓄
雅居乐
TH、洋房、小高层
湖
TH、高层、小高层、独
天湖郦都
栋
22
0
22 2.0
预计07年11月-09年5月
36
0
B（Benefit）
阶层感 私密性 品质感 边界内的都市感（有 边界的社区） 与众不同（高度）
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项目的核心价值
F（Features）
RBD核心 景观中轴 水城综合体
A（Advantages） B（Benefit）
景观资源的独占 水城配套的享用 片区的建设者（后期）
——城市中心的景 观豪宅生活
怡翠馨园二期
调蓄湖片区间接竞争 项目（黑色部分）： 龙光天湖郦都、雅居
力讯上筑
恒福新城 龙光天湖丽都
乐花园、金地06B项
怡翠玫瑰三四期
目 竞争干扰（蓝色部
分）：各区域的其他
项目将不同程度地形
星星地产项目 丽日玫瑰三四期
雅居乐花园
金地06B项目
汇银奥园二期
中海06A项目
成对本项目的干扰；
世博家园二三期
6300
长胜东海蓝湾一期
2007年4月 在售/部分未推
2007年7月
220
100
80
330
350
120
100
250
150
禅城
6500
汇银奥园
2007年7月
120
280
24
36
桂城 6500 中海万锦豪园二期二批 2007年3月
400
100
桂城 6800
佛山保利花园
2007年12月
225
350
1558
加上一号公馆项目后禅桂区域单套户型140万的套数 620套，总量达到约1700套，保利项目约占40%；
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市场及竞争分析小结
整体竞争： ➢07年的区域供应量呈倍数剧增，一号公馆总价相当于别墅价位，总量比 例大面临巨大的压力； ➢巨大的市场竞争还体现在对媒体等营销推广资源的争夺上，竞争项目和 干扰项目的推广信息无疑使一号公馆更难吸引客户的眼球； 个盘竞争： ➢最直接的竞争来源于区域内，主要为万锦豪园，主要为二期第二批单位； ➢桂城东万科A7项目高端项目的入市会产生少量客户分流； ➢调蓄湖板块（龙光、雅居乐）干扰项目的竞争，但在主销期内影响不大；
我们就此找到带给客户价值：
城市中心+珍稀自然景观=城市中央的领袖生活
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一号公馆介绍
保利千灯湖一号公馆关键指标： 总建筑面积：约15万平米（不含 地下） 总建筑高度：120米 栋数：4栋40层620套 纯大户型设计：每户建面约210277平米
立面夜景效果图
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属于佛山名片性项目，但同时也是区域第一个超高层，需要打破客户的一些排斥。
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（四）、推售安排
储客计划及选房安排
步骤
Step1: 认筹
Step2: 样板房 开放、 算价
Step3: 开盘解筹源自内容4.25——认筹金5万，并派发VIP卡，卡号不作为选房顺序号，
但表示排在前面的号码将有优先选房权；不采用抽签，但具体方 式待定。鼓励提前认筹。 规定：1、一张身份证只有认筹一个，一个筹只能购买1套房，且 不可更名； 2、认筹金在选房成功后转为定金（不计利息），如果选房没有成 功，则在一个月内退还。
聚集了佛山早期的一批 商品房；生活等配套便利 成熟；老佛山人的置业 偏好区；未来供应量少，
客户主要被南城分流
桂城东
生活配套齐 全/成熟居住 区/规划良好 /教育资源配
套突出
城西
中低端项目； 无相关规划等利好；
发展较为一般；
城南
资源：季华公园，调蓄湖版块
城市干道，新老城区稀缺景观资源/ 交汇处，惠景公园，教育配套领先/
5500
恒福新城二、三期 在售/部分未推
1152
700
禅城
5500
世博家园三期
在售/部分未推
400
200
禅城
5800
龙光二期
在售
禅城
6000
怡翠玫瑰三\四期 在售/部分未推
50
150
100
394
266
305
21
禅城60060000-65东0建0东方元水岸的一期
禅城 禅城
项目 6300
丽日玫瑰三\四期
别墅
桂城 4800
南海颐景园二期 在售/部分未推 486
58
53
17
43
桂城 4800
时代名轩一期
200
300
桂城 4800 江南名居五、六期
在售
600
400
桂城60408000 元以桂南下名都的二期
在售
250
160
桂城 5000 万科金色家园二期
2007年5月
项目 桂城 5000
怡翠馨园二期
在售
禅城
产品以小高层、高层为主，且绝经典P大PT模多版 欢数迎下为载 07年新推向市场的项目；
07市场及竞争分析
2007年佛山市场供货量激增，项目所在桂城市场竞争空前白热化
售价
项目
推售时间 30~90 m² 90~130m² 130~150 m² 150~180 m² 180~220 m² 220 m²以上
3、 40年的土地年限 在佛山尚未出现类似的住宅项目，作为第一个试水的项目，风险不言 而喻。 即使物权法出台，其商业的用地性质也使得它无法受惠。
4、较高的价格 预计均价7000元/平米。