细分市场占有率公式=
拟建酒店竞争力得分÷（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）
×100%×影响力系数
步骤五——拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）
说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也 就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数× 目标酒店入住率×细分市场占有率。
步骤四——确定拟建酒店的市场占有率
说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量 乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。 在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户 的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。
1
0.8 0.6 0.4
0.2
酒店名称
酒店A 酒店B 酒店C 酒店D
直线距离（Ｍ）
800 1200 2200 4000
影响力系数
1 0.8 0.5 0.2
步骤二——确定目标酒店
说明： 根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目 标酒店。 根据影响力系数递减规律，一般影响力距离为在5000米以内，选定与项目具有竞争关系的酒店确 定为目标酒店；
根据2-3年内 区域内酒店增量 和市场增长情况 根据前面的 分析得出新
来校正拟建酒店
所能获得的 未来市场份额
建酒店
的规模
步骤一——确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数
说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距 离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店 间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。 距离（米） 影响力系数 1000以内 1 1000-2000 0.8 2000-2500 0.6 2500-3000 0.4 3000-4000 0.2 4000以上 0-0.1
直线距离（Ｍ） 1449 1323 2268 影响力系数 0.8 0.8 0.6
乾阳大酒店
普宁寺上客堂
3654
6678
0.2
0.1
确定目标酒店
说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店 作为目标酒店。
承德宾馆 天宝假日酒店
锦江文冠饭店 京城大酒店
四星
四海国际大酒店
距离（米） 影响力系数
1000以内 1
1000-2000 0.8
2000-2500 0.6
2500-3000 0.4
3000-4000 0.2
4000以上 0-0.1
注：具体测算过程及相关数据见附件1
四星酒店与本项目直线距离图 8000 6000 4000 2000 0 6678 3654 2709 2583 3213 2331 2079 2268 1449 1323 1 承德宾馆 盛华大酒店 承德大厦酒店 普宁寺上客堂宾馆
根据2-3年内 区域内酒店增量 和市场增长情况 根据前面的 分析得出新
来校正拟建酒店
所能获得的 未来市场份额
建酒店
的规模
酒店区域影响力系数
说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距 离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店 间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。 承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根 据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：
拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=
∑（目标酒店房间数×目标酒店入住率× 细分市场占有率）
步骤五——客房区体量配比
说明
根据相关档次酒店客房设计标准行业参数确定各客房基本体量配比
类别 开间 进深 层高
设计标准 一般4m至4.6m（少数有3.8m的，也有5m以上的）； 一般8m至9m，（低的少数有7m多的，高的少数有12m多的）； 国外酒店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。国内星级酒店“设施设备 评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合国内实际。为了节省能源，在一般情况下 2.8m最合适； 包括卫生间和门内小走廊）一般30至40㎡，其中净面积 (不包括卫生间和门内小走 廊)20至28m2，卫生间4.5 ㎡ ，并符合国家《饭店星级的划分及评定设施设备评定标准》 中关于客房面积不少于38、30 ㎡ 的规定和要求。
非常完善
100 优 100 非常齐全 100
比较完善
99-80 良好 99-80 比较齐全 99-80
基本完善
79-60 一般 79-60 一般齐全 79-60
不完善
59以下 较差 59以下 不太齐全 59以下
周边配套打分标准表
周边配套 得分
交通状况打分标准表
交通状况 得分 非常方便 100 一般 99-60 不太方便 59以下
1.
客房区规模测 算
拟建酒店规模（客房数）预测模型
说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细 分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的 房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。
区域定位
目标酒 店选取
竞争力 对比
获得存量 市场份额
未来市 场分析
酒店规 模确定
根据市场调研 和经验判断， 确定拟建酒店 所能影响到的 最远距离， 并确定区域内 的影响力系数
资料来源：世联地产顾问部
根据对区域内 的酒店调研和 拟建酒店定位 确定能够与新 建酒店产生 竞争关系的 目标酒店 通过对拟建酒店 综合竞争力得分 与目标酒店 竞争力分析， 得出酒店竞争 力得分 和影响力系数， 推算拟建酒店 项目能获得的 存量市场份额
酒店竞争力分析——打分标准表设臵
周边配套打分标准表
周边配套 得分 非常齐全 100 比较齐全 99-80 一般齐全 79-60 不太齐全 59以下
交通状况打分标准表
交通状况 得分 非常方便 100 一般 99-60 不太方便 59以下
拟建酒店的市场占有率
说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量 乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。 在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户 的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。
酒店 项目
价格 星级 档 次 规模 内部配套 服务水平 周边配套 交通状况
权重
拟建酒店
A酒店
B酒店
C酒店
酒店竞争力分析——打分标准表设臵
说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。 根据承德酒店的实际情况，我们制定如下打分标准表：
价格打分标准表
价格（元） 得分 300以下 100 300-350 99-85 351-400 84-70 401-450 69-55 451-500 54-30 501以上 29以下
酒店名称 承德宾馆 天宝假日酒店 四海国际酒店 盛华大酒店 云山饭店 直线距离（Ｍ） 2709 2583 3213 2331 2079
天宝假日酒店 云山饭店 锦江文冠饭店
影响力系数 0.4 0.4 0.2 0.6 0.6 酒店名称 京城大酒店 承德大厦酒店 锦江文冠饭店
四海国际酒店 京城大酒店 乾阳大酒店
档次打分标准表
规模（间） 得分 内部配套 得分 服务水平 得分 300以上 100 非常完善 100 优 100 251-300 99-80 比较完善 99-80 良好 99-80 201-250 79-60 基本完善 79-60 一般 79-60 200以下 59以下 不完善 59以下 较差 59以下
酒店测算模型
酒店体量测算原则——酒店体量规模按功能分区进行分别测算
1 2
说明：
客房区体量测算
其它功能区体量测算
酒店功能区大致可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。各个 功能区的体量均是相互匹配、相互有机联系； 客房区的体量测算为酒店体量测算的重中之重，决定了其它功能区的体量
详细调研当地市场情况，确定其它功能区规模标准；
根据项目的独特情况适当放大某些功能区，如餐饮区、商务会议区等；
酒店测算模型
酒店体量测算案例示意 ——承德嘉和广场
1.客房区规模测算
拟建酒店规模（客房数）预测模型
说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细 分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的 房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。
盛华大酒店 云山饭店
承德大厦宾馆
乾阳大酒店 普宁寺上客堂
酒店竞争力分析——各项指标综合打分
说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争 力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。
价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。 档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。 周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。 交通状况：交通是否方便。
酒店A 酒店B
D
5 0 0 0 m
B
四星
A
酒店C
酒店D
C
步骤三——酒店竞争力分析——各项指标综合打分