酒店经营收入数据模型估算
当代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。

中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店A为例，作应用实例分析。

A酒店总投资8亿元（其中土地成本4亿元），资金来源为资本金4亿元，银行贷款4亿元。

酒店建筑面积 6.2万M2，共有客房400间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2008年6月正式营业。

一、收入数据模型的应用
•酒店经营收入数据模型估算
•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。

按此估算，A酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有效投资4亿
元*38%）至12400万元(建筑面积 6.2万M2*2000元)。

•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。

按此估算，A酒店的平均房价应在1000-1200元之间。

•按当地经营情况测算经营收入
•经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入
•本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60％，旺季客房出租率80％，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，淡旺季餐饮上座率经验数值(本案例餐饮为出租经营,为简化计算, 不估算餐饮经营收入)。

•按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表：
•偏差分析
•通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32％－17％，偏差较大。

主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。

二、成本费用数据模型的应用
•由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。

•按当地经营情况测算A酒店成本费用
•酒店总成本=固定成本+运营费用
•固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。

•本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。

•按当地经营情况测算A酒店总成本为10550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：
三、利润预测模型
•酒店经营利润（G O P）数据模型估算
•行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的33%计算；有物业出租的酒店按照营业收入的38%—42%计算。

•按以上办法测算的A酒店经营利润为3922万元（收入10320*38%）至4334万元(收入10320*42%)。

•按当地经营情况测算酒店的经营利润
•酒店的经营利润（G O P）=全年经营收入-运营费用
•按当地经营情况测算的A酒店经营利润为5180万元，净利润为-230万元，年现金净流入2300万元，详见下表：
•分析偏差
•按当地经营情况测算的A酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差32%-20%,偏差较大。

经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。

四、结论
大量的经验数据表明，偏差控制在10%-20%之间是合理的，偏差较大时,需分析预测数据,找出差异原因,看是否需要重新测算。

分析A
酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。

通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。