最新物业管理法规政策解读
CONTENTS
01
行业最新法规政策概况
02
部分区域法规政策修订后的风险分析
法规政策变化应对措施（建议）
03
一、行业最新法规政策概况
政府将出台政策逐步取消商品房预售制度，将影响前期配合物业服务费收入
一、行业最新法规政策概况
（一）社保征缴改革推动行业洗牌，企业社保负担变大（以上市物企为例）
一、行业最新法规政策概况
（三）政府主管部门主动出击，严监管，处罚物业不法行为
一、行业最新法规政策概况
（四）业主权利归位给物业管理企业带来新挑战
全国多个地方出台或即将出台政策：业主大会获得“身份”（社会信用代码证），可开设资金共管账户
共有道路上停车位产权归全体业主所有
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有
一、行业最新法规政策概况
（二）取消资质，开启物业管理信用监管新时代
物业服务企业资质的取消，并不表示物业服务企业可以降低标准，相反，物业服务企业须进一步提高物业服务 水平，并且全国各地物业行政主管部门相继颁布的物业服务企业信用管理办法，制定完善的检查、处罚机制，落 实物业管理相关法律法规，监督物业服务企业的物业管理工作，严格处罚物业不法行为，督促物业服务企业加强行
深圳：业主大会将获得“身份”可开设资金共管账户
共有道路上停车位产权归全体业主所有、业委会候选人无须‘双过半’即可当选、备案取得社会信用代码证可开设业主大会独立账户……”8月29日，深圳市人大常委会首次审议了备受外界关注的《深圳经 济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）。《条例》相关内容解读如下： 1、共有道路上停车位产权归全体业主所有 由于《物权法》和《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属规定较为宽泛，深圳不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记，物业小区业主共有部分权属始终处于模糊状态。 这导致从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区后，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了“接受业主委托对物业共有部分进行 管理维护”的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。 《条例》此次增设专章，拟明确规定，物业管理区域内的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分
，消防、公共照明等附属设施、设备，及避难层、架空层、设备层或者设备间等均属业主共有，并针对市民争议极大的“停车位（库）使用、管理”问题作出规定。
《条例》称，目前深圳停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有。因此，拟按照优先满足业主需要，由业主大会决定使用 及收益方式；二是地下人防工程，此类将明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；三是对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的 停车位（库），拟要求开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。 不过，《条例》实施之前的存量历史遗留停车位（含《物权法》出台之前部分），由于情况较为复杂，拟按照“法不溯及既往”的原则，不予涉及。 2、无须“双过半”可当选业委会成员
CONTENTS
01
行业最新法规政策概况
02
部分区域法规修订后的风险分析
法规政策变化应对措施（建议）
03
二、部分区域法规修订后的风险分析（深圳）
【普通住宅前期物业服务收费可突破原政府指导价】 《深圳市实行政府定价的经营服务性收费目录清单（截至2018年8月1日）》明文规定：实行菜 单式管理，暂允许新建小区在基本物业服务基础上提供增值物业服务并由物业服务单位（或开发 商）与业主通过书面协议方式约定收费标准。 1.高层物业：每平方米最高3.9元/月。（原最高限价） 2.多层物业：每平方米最高1.3元/月。（原最高限价） 风险分析：【利】新建小区物业服务定价，可以通过实行菜单式管理，提供增值物业服 务方式约定收费标准，突破原政府指导价增加物业公司经营收入。
业诚信管理。
一、行业最新法规政策概况
（三）政府主管部门主动出击，严监管，处罚物业不法行为
自2018年4月份以来，深圳、佛山等政府主管部门或行业协会主动出击组织物业管理专项检查，近20家物业
公司被公开通报批评、警示、谴责制裁等，其中多家知名物业公司如万科物业、雅居乐物业出现被主管
部门公开“警示”处分情况。
收、社会保险费、非税收入征管服务标准。预计此项改革实施后，税务部门将督促企业按照员工实际工资进行
社保的足额缴纳，漏交、少交社保的现象将被核查，企业社保负担或将变大；中小型物管公司短期内可能更 难应对人力成本上涨面临洗牌出局。
据中国政府网消息，国务院总理李克强在9月18日的国务院常务会议上明确要求，税务总局和人社部要就此共同 发声：在社保征收机构改革到位前，各地一律保持现有社保政策不变。
按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。
《条例》拟降低业主大会和业主委员会的成立门槛，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半 ”，保证业委会能够有效成立。但近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。 为弥补业委会监管空白，《条例》还拟增设业主监事会以及业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款。拟明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主 大会保留权利，不得授权业委会行使。 3、备案取得社会信用代码证可开设业主大会独立账户 物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户，但由于业主大会不属于社会团体法人、民办非企业组织、基金会或非法人组织，无法办理登记，进而导致无法开设独立账 户。 此次，深圳获得住建部、国家发改委等部门支持后，《条例》拟规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托 物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
公司
碧桂园服务
绿城服务
中海物业
雅生活服务
彩生活
社保征缴改革额外增加成本 备注
7800万元
7200万元
5200万元
3900万元ຫໍສະໝຸດ 3100万元自有员工人力成本将因社保改革预计2019年经营利润将下降3%-9%不等；若 纳入外包员工，则预计总人力成本将增加更多。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《国税地税征管体制改革方案》，先合并国税地税机构再接收社会保险费 和非税收入征管职责，并明确从2019年1月1日起，将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保 险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。此举有助于增强政策透明度和执法统一性，统一税